朱村：城区之外 谁主沉浮

　　朱村，一个老广州人既陌生又熟悉的地方。最近几年增城大力发展朱村板块，加大力度建设广州科教城，自2017年广州限购政策升级后，地铁21号线的开通及增城“半限购”政策，吸引了一拨新广州人到朱村扎根，也带动了天河黄埔的投资客。

　　朱村街位于增城区中部，东靠荔城，西邻中新，南接新塘、石滩，是增城东进的重要发展板块之一。

　　朱村东距增城市中心14公里，西距广州市45公里，广汕公路贯穿其中。关于增城区的历史沿革，这里简单说一下。增城于1993年撤县设市，2004年调整行政区划，全市划为3个街6个镇，其中朱村镇改为朱村街。2014年，根据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》，增城撤市设区，成为广州市一个行政区。

　　▲朱村区位地图

　　众所周知，自从有了广州科技教育城（广州科教城）这个规划，朱村声名鹊起。根据资料介绍，广州科教城项目由原广州教育城项目拓展而来，以广州教育城项目一期用地为基础并向东拓展，与富士康科技小镇，合称广州科教城。广州科教城规划总用地1438公顷，包括原广州教育城一期1079公顷、产业拓展区359公顷。

　　根据规划，广州科教城分一期、二期和三期建设。科教城一期包括13所市属职业院校（含技校）、交通及市政配套设施、三大组团共享带、安置区、四大公园等，可容纳学生约12.9万人。2019年11月，广州科教城一期项目正式开工，计划2022年6月底前将完成所有校区施工并交付学校。

　　▲广州科教城效果图

　　在快速交通方面，广汕公路贯穿朱村，是朱村的城市主干道，周边还连接广州北三环高速与广河高速。增城朱村连接天河将建设一条增天高速，方便居住在增城、工作在中心城区的居民来往。建成后，从增城出发将无须绕行其他高快速路就能直接到达天河，路程缩短近30公里，用时也将在30分钟左右。

　　▲增天高速效果图

　　公共交通来讲，目前教育城的公交线路较少，难以满足出行需求，拥有快慢线设计的地铁21号线已成为朱村居民的出行首选，其中快线凤岗站到天河员村站7站，时间大概在35分钟左右。但这只是站到站的时间，还需接驳其他公交系统，在路上基本要花上一个半小时。

　　▲地铁21线山田站

　　朱村作为一个新兴居住板块，板块配套还待完善，比较荒凉。周边缺乏大型商业、医疗配套，生活配套只能依赖周边村庄和各楼盘自配的底商。教育配套方面，无论是刚需还是改善置业者都会很关注这个问题，但朱村周边学校资源较为不理想，而执信中学增城实验学校位于增城区荔湖街三联路段，与朱村无缘。

　　▲富士康科技小镇

　　2019年朱村有两所小学落成招生，根据朱村街义务教育阶段学校学区划分，朱村街第一小学（碧桂园城市花园小学）对口楼盘为碧桂园城市花园、西福蓝湾；朱村街第二小学对口楼盘为中铁国际花园、保利中航城、恒展江山时代、赛宝花园、科慧花园。今年9月，广州科教城安置区配套公办小学朱村街凤秀小学开学招生。

　　朱村是增城距离中心城区最近的一个板块，承接着中心城区置业的外溢需求。我们在百度地图可以看到，科教城所在的板块绿色环绕，极具乡土气息。虽然环境不错，但生活配套缺乏给居民带来了很多不便，地铁21号线的开通无疑为板块居民带来了出行便利。

　　▲科教城地块

　　朱村经过近几年建设，板块内遍布一手、二手楼盘，楼市交投活跃。靠近科教城地块已有碧桂园城市花园、中铁国际花园、保利中航城、西福蓝湾和科慧花园等楼盘建成。一手住宅项目大约在1.8-2.4万元/㎡，二手次新房大约在1.6-1.9万元/㎡。由于各大楼盘围绕，周边居住气氛还算可以。得益于地铁的开通，科教城开建，朱村的配套也逐渐完善起来。

　　今年11月，外企布里斯托资产有限公司（增城）以11.24亿元的总价拿下地铁21号线凤岗站南地块，占地面积达2.47万㎡，计容面积达9.37万㎡，成交楼面价达1.2 元/㎡。朱村板块在售的一手项目中，多集中于地铁21号线沿线的凤岗、朱村、山田站，目前在售的时代名著等楼盘其中不乏大体量项目，供应充足。由于新盘较多，板块楼市竞争激烈，为争夺客源，很多项目选择以价换量。

　　▲时代名著

　　根据克而瑞数据，自2015年起，朱村板块合计网签成交约3.2万套新房，2015年的朱村新房均价不到1万元。在地铁21号线开通前，板块内以科慧花园为代表的不少楼盘突破2万元，直奔3字头，2019年的网签售价达到了2万元/㎡。

　　朱村今年在疫情和广州各大限购区人才购房政策的影响下，销售市场有所冷淡，克而瑞数据统计截至今年11月，朱村板块新房均价为1.8万/㎡；截至10月底，朱村板块范围内住宅库存3690套单位，去化周期为9.5个月。

　　▲科慧花园