规范物业服务收费市场调节行为

规范物业服务收费市场调节行为

进一步完善物业服务收费政策体制机制，从管价格水平逐步向管价格行为转变，是深入推进重要公共服务价格改革的方向。实行市场调节价的物业服务费，由于物业服务企业与业主（物业使用人）协商定价中，双方地位不对等、信息不对称、调价无规范等因素，致使调价行为成为双方矛盾的“导火线”，物业合同纠纷案件逐年上升。鉴此，我委在2020年《物业服务收费管理办法》中新增了“价格调整”篇章，为使大家更深入地理解相关内容，现予以解读。

1.哪些物业服务收费实行市场调节价

一是普通住宅小区召开业主大会，成立业主委员会后聘请物业服务企业实施服务并收取的物业公共服务费、场地占用费、停车服务费；二是非普通住宅小区，即别墅小区或“类别墅”联排跃层、独门庭院住宅小区的物业公共服务费、住宅小区停车收费；三是各类商业场所或办公楼宇的物业公共服务费等。

2、市场调节价的物业服务收费怎样调

应由业主大会或业主（物业使用人）与物业服务企业协商确定。但一直以来，业主（物业使用人）只能单方面接受物业服务企业报价，难以协商讨论定价。新版《物业服务收费管理办法》按法治化、市场化原则制定了“价格调整”篇章，按发起议价情形、议价主体、议价内容、协商过程、议价终止、救济途径等顺序，渐次作出相关规定，有利于规范建设单位、物业服务企业调整价格的行为，减少建设单位、物业服务企业单方面调价引发的矛盾争议和纠纷。

谁来发起议价？物业服务企业、业主大会、业主委员会、尚未成立业主大会的住宅小区均可发起提议启动调价。其中尚未成立业主大会的住宅小区中占总人数百分之二十以上的业主提议按照规定的浮动幅度调整前期物业公共服务费标准的，由临时代行业主大会或业主委员会职责的社区居民委员会牵头组织调价。

协商依据怎么来？一是协商双方可以共同委托第三方机构对物业公共服务费、停车收费进行评估测算，评估结果可以作为双方协商议价的参考依据；二是县级以上发展改革部门对协商议价可提供信息参考；三是鼓励自治区物业行业协会开展物业服务收费研究测算，为物业服务企业与业主协商价格，提供参考。

协商程序是怎样的?一是物业服务企业公示拟调价的通知，以及调整的物业公共服务费和场地占用费、停车服务费标准、计费方式、制定依据、成本情况、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，调整停车收费的，还应公示车库及车位产权文件、数量、位置、配比率等基本情况。上述材料公示时间不得少于30天。

二是书面报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府，行使代管权的社区居民委员会。

三是公示期届满后，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当派员对协商过程进行指导和协调，由业主与建设单位、物业服务企业协商。

四是经双方协商达成一致意见，将协商过程和结果在显著位置公示，公示时间不得少于10天；无法达成一致意见的，协商程序终止。

协商失败如何救济？双方可以共同向街道、乡镇人民政府书面提出调解申请，经调解达成协议的，按调解协议执行。

物业服务企业能否单方面提价？未经依法协商议价，建设单位、物业服务企业不得擅自制定或提高物业公共服务费和场地占用费、停车服务费标准。

3. 物业服务企业应当履行的基本义务

物业服务企业应当认真学习和严格执行《民法典》《自治区物业管理条例》《自治区住宅物业服务标准》《自治区物业服务收费管理办法》等法律法规和政策性文件，依法经营。

物业服务企业应当全面履行签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》，提供相应等级的专业化、标准化服务。

物业服务企业应当严格执行价格标准，按程序规范调价，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、媒体公众号等方式实行明码标价，定期在物业管理区域内的显著位置或利用即时通讯应用程序、公众号推送等方式公示物业公共服务费、住宅小区停车收费和经营共用部位、共用设施设备收益收支情况，以及公共水电费摊销等情况，接受业主、物业管理委员会和社会监督。

物业服务企业接受发展改革委、住建局等行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导和监督。

4.业主应当履行什么义务

业主（物业使用人）应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用，不得拒交和恶意拖欠。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，可向人民法院提起诉讼，依法追缴。

业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程实施前，向物业服务企业告知。房屋装修期间产生的建筑垃圾，业主可自行清运，也可委托物业服务企业清运的，由双方签订清运协议协商确定费用。

来源：新疆维吾尔自治区发改委

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