马光远：压垮房地产泡沫是低生育陷阱？低生育真会影响房地产吗？

最近，民政部部长李纪恒发文《实施积极应对人口老龄化国家战略》一文。认为，中国目前的总和生育率已经破了警戒线，要把握人口发展重大趋势变化，制定长期规划，实施人口均衡发展国家战略。而对于此，一直很受市场关注的马光远老师又发声了，马老师认为，在2010年中国GDP总规模超过日本之后，中国经济开始进入明显的减速周期，最根本的原因是中国劳动力人口的转折点提前到来，在缺乏创新等其他竞争要素的情况下，导致制造业的比较优势全面丧失，如果不调整人口政策，延缓劳动力人口下滑的态势，中国经济的减速将超乎想象。

美国经济学家哈瑞．丹特在其《人口峭壁》一书中，认为中国人口会在2025年下降，人口下降将是中国债务、房地产泡沫加速破灭的根本原因。中国一系列问题的关键在人口，在于改变人口全面下滑的趋势，认识不到这一点，将非常可怕。最后，必须意识到，必须尽早放开生育，并出台鼓励生二胎的政策。

说实在马老师的观点一直以来都受到大家的广泛争论，那么我们要看到的是压垮房地产泡沫的是不是生育问题？

首先，我们一直都在说房地产市场最大的根源实际上就是人口问题，中国之所以有之前房地产市场那么好的发展，其实最核心的原因就是在中国经济发展的过程中，我们正好处于大量人口城市化的发展关键时期，由于大量的人口同农村转移到了城市，从小城市转移到了大城市，最终的结果就是房地产市场蓬勃发展起来，因为衣食住行，住几乎是所有人的必须生活要求，正是因为这种核心关键需求，导致了中国房地产市场一直以来都有非常大的市场刚性需成为中国房地产大规模高速增长的重要根源。我们之前也曾经教过大家一个判断标准，就是房地产市场到底未来是好是坏，你买的房子到底是涨还是跌的一个重要标准就是看待这个城市的人口流动，如果这个城市有大量的新生劳动力流入，是一个人口长期流入的城市的话，那么房地产市场就一定会呈现比较好的发展前景。如果你的城市是一个人口净流出的城市，那么房地产市场也必然会有下跌的趋势。

其次，我们用这套逻辑来看马老师的观点，从目前来看，一旦中国的人口出生水平开始不断下降的话，那么必然会导致当前房地产市场的供给是大于人口的需求，虽然这种供给和需求的差异伴随着中国还有一定程度的城市化会有调整，但是从长期宏观的角度来看，只要人口的下降出现的话，那么必然会导致房地产市场的支撑力度不足，这是一个客观的经济规律。而我们再来看中国当前的人口和劳动的问题，中国60岁人口占全部人口的比重，迅速从1980年的8%提高到1990年的9.7%、2000年的11.2%和2010年的13.5%，到2019年，中国我国60岁及以上人口约有2.54亿，占总人口的18.1%。预计到本世纪中叶，60岁及以上人口将达到4.87亿，约占总人口的35%。从这个数据来看，中国的人口老龄化问题会不断加速。而老年人本身由于缺乏足够的市场购买力，实际上并不足以支撑房地产市场的发展。

第三，对于中国房地产的未来，我们到底该怎么看呢？伴随着中国人口老龄化的不断推进，实际上中国房地产市场再想像之前一样拥有长期高速的发展也已经是一个不太现实的事情，中国的房地产市场的未来应该是结构性的调整，通过调整房地产的结构，从而让房地产市场有比较好的发展。通过形成比较优质的，改善性的居住条件，这才是未来房地产市场发展的一个主要发展方向。