鼓励房企促销，福建平潭想把房子卖给北方人，4个要素影响购买力

　　距离福州东南方向100公里的平潭，这两天曝光度很高。

　　这一次，刷朋友圈的不是平潭海峡公铁大桥这种“硬实力”，也不是蓝眼泪独特的美。

　　平潭楼市，正经历着去库存的“拓客”压力。

　　在平潭的房价从抛物线顶端滑落两年后。平潭的楼市新政算是正面反映了楼市的艰难程度。

　　市场信心不足，库存供过于求，坚持房住不炒。现实告诉平潭楼市：是时候做些改变了。

　　主动鼓励房企让利去库存，吸引外来投资者到平潭置业，加大公积金支持力度……平潭的十二个部门印发《平潭综合实验区近期扩内需促消费的工作方案》。

　　促进房地产稳定健康发展，结合对外招商和旅游推介活动，引导鼓励房地产企业在东北、华北、西北、中部等地区进行促销。

　　有多少人看到“东北”两个字会心中暗暗思讨：聪明的平潭人，终于要把房子卖给东北人了！

　　要知道，当年东北人可以买遍了海南，山东威海、烟台，广西北海，福建厦门。

　　二十年前至今，东北人几乎拯救了中国南方沿海旅游地产项目，时过境迁，此时平潭要拓东北人的客，胜算还有多大？

　　1.房价划出抛物线

　　
平潭是中国第五大岛，也是第二个国际旅游岛。

　　2009年7月，福州（平潭）综合实验区成立，三年后更名为福建省平潭综合实验区，2013年平潭综合实验区获得行使设区市的管理权限，改由福建省直管。

　　2009年后，随着政策的不断加码，平潭楼市开启了梦幻般的10年。

　　2006年的时候，平潭海峡大桥还没通车，来往平潭还要靠轮渡。那一年，平潭西航国际影城对面的康德世家1期开盘，价格在1700-1900元/平方米。

　　这是一个相对合理的价格。

　　彼时的平潭，有两个支柱产业在国内能够叫得响，一个是挖隧道，一个是搞航运。一般来讲，搞航运的比不过挖隧道的。

　　这个海岛县城，并不缺房子，很多本地人都有自己的房产。所以，石头垒成的房屋遍布平潭岛。

　　那时候的平潭还是福州下面的一个县，在县城买房子的，要么是没有石头房子住的外地人，要么是想改善的本地人，还有一些是在外赚了很多钱，从下面的镇上来到县城入手一套。

　　2007年，房价涨了点，涨到2200元/㎡左右。可是到了2008年，受全球金融危机影响，房价跌到了2000元/㎡左右，2009年经济危机一过，平潭的房价又涨回来了一些。

　　全球经济危机让平潭楼市得了一次小感冒。平潭县城关对新楼盘的高度热情，算是一次“热敷”，楼市的感冒被治愈了。

　　2009-2011年，平潭禁止盖自建房，平潭综合实验区成立，海峡大桥通车。

　　随着“1天1个亿，一天一个样”的政策红利释放和真金白银扔进平潭搞基础设施建设。

　　平潭房价开始起飞，从3000元/㎡涨到9000元/平方米。

　　严格来说，那几年，看涨的房价并不是平潭自己的特色，全中国大部分城市的房价都在涨，平潭搭上了政策和交通利好的快车。

　　2012年，距离平潭县政府1.3公里的富春城项目开盘，开盘价格在12000元/㎡。富春城卖出了平潭楼市房价的高度，也卖出了平潭楼市的热度，平潭人疯抢。

　　富春城，是平潭楼市的“杠把子”。2017年5月19号楼开盘，价格优惠完之后，定在15000元/㎡左右，房价突破平潭新高。

　　2018年平潭房价在某些新盘优质楼层突破2万元/㎡的翘尾之后下跌。

　　如今富春城的二手房，还能卖出15000元/㎡的均价，但奥园翡翠岚都的均价挂牌价能卖到14600元/㎡，康德世家1期，均价也在10000元/㎡出头。

　　2017年至今，受供求关系影响，平潭商品住宅成交均价已从最高时期的接近15000元/㎡，下跌至如今的11000元/㎡左右。

　　早些年入手平潭楼市的购房者，很明显被套得牢牢的。

　　2.楼市有两急

　　房价下跌，库存量大。

　　据蓝房网福州站披露，2020年1月31日数据显示，平潭主要项目在售存量约49.6万㎡，总存量则约166.9万㎡，去化周期约33个月，已超出标准的24个月警戒线。

　　随着平潭销售方式以价换量为主，成交量呈现一定程度回暖，库存略有缓解，不过压力仍存。

　　根据克而瑞今年7月数据显示，截至今年7月，平潭商品住宅库存量仍超过70万方，去化周期超过16月。

　　板块库存方面， 金井湾片区库存量最大，商品住宅存量达36.43万方，岚城组团去化周期最长，达18.62个月。

　　2018年6月，平潭“地热”也成为大福州楼市关注的焦点。其中竹屿湖东路南侧地块，7808.79元/平方米的成交楼面价刷新了平潭楼面价纪录。这个项目2018年年底开盘，如今以均价13000元/㎡的价格还在卖。

　　2019年，又是平潭土拍大年，拍出土地1000多亩，主要集中在岚城和流水两个片区。

　　去库存成为平潭楼市的第一急。

　　2020年1-10月份平潭房地产开发投资95.87亿元，增长20.7%。房地产销售面积完成56.80万平方米，下降10.8%，降幅较上半年、前三季度再次收窄。

　　一方面库存量大，一方面房地产投资规模还在增长。

　　想要楼市健康发展，以价换量势在必行。

　　平潭楼市的第二个问题是人口的增长缓慢：

　　2016年平潭总人口437812人，比2015年增加6705人；

　　2017年平潭总人口443947人，比2016年增加6135人；

　　2018年平潭总人口448832人，比2017年增加4885人；

　　2019年平潭总人口451700人比2018年增加了2868人。

　　以上的数据来源于平潭综合实验区国民经济和社会发展统计公报。

　　查询《公报》发现2016年和2017年是平潭人口流入的高峰期，接下来人口增幅逐年递减。

　　对比平潭综合实验区刚成立那两年，2011年平潭的总人口是406710人。9年时间，人口增加约4.5万人。

　　如果还把平潭看作是福州的一个县，那这个人口数据还算可以，但对于站位很高的平潭来说，这个人口数据是不足以支撑楼市的购买力的。

　　据平潭综合实验区统计局信息披露，2019年，平潭住户存款余额237.77亿元，增长57.9%，同比提升47.3个百分点，居民消费价格居住类上涨0.8%

　　存款增幅大，消费增幅小，至少能看出平潭本地人对楼市热情度不高。

　　3.东北人买房很实际

　　
库存量大，内需不足的当下，平潭楼市确实需要很多新鲜的血液补充。

　　这里为什么拿“东北人”举例？因为过去相当长时间，中国南方的旅游地产的一个强大购买力人群就是东北人。

　　海南还在全域限购之前，其实就有一大波东北人选择广西的北海作为南下养生购房之地。

　　相比这两个地方，山东沿海是东北人走出山海关购房线路的1.0版，海南和北海是2.0版，福建厦门周边是他们置业的3.0版。

　　这是一个值得掰扯的话题。

　　说起当年东北人去海南买房，有人开玩笑说，自从东北人发现海南的气候能治好他们的老寒腿，让他们在大冬天穿短袖上街，有人宁愿留下来开出租车都不想回东北了。

　　影响东北人在南方置业的因素主要有四项：一是气温要足够高，二是空气要清新，三是水质要好，四是要有老乡圈层带动。

　　海南和北海都具备这四个条件，除此之外珠三角的某些区域也还不错，但是大部分珠三角城市空气质量都不怎么样，房价也高，并不是东北人走出山海关的首选。

　　这一类东北人到南方置业首先是休闲度假的，而不是出来工作的。按照这个逻辑，珠三角发达地区很轻易就被PASS了。

　　福建也是一个不错的选择，但目前福建最吸引东北人的地方是闽南。前两年福建漳州龙海有个打着“厦门”名号的旅游地产项目，全国拓客，据说除了西藏没有人过来买，全国都有人买。

　　拓客最凶猛的时候，在东北黑龙江某三线城市老小区的楼道里都撒出了这个项目的广告单。

　　本来一个挺高大上的项目，广告单发到东北就跟电线杆子上贴的牛皮癣广告差不多，厦门概念被放得很大，价格足够有吸引力，排版啥的根本不需要怎么调整。

　　因为对很多想置业南方的东北人来说，有“厦门”两个字足够有吸引力了。

　　闽南一带确实也有很多东北人，特别是厦门，在公交车上都能经常听见操着东北口音的大妈和另一个东北大妈唠嗑，或者一个东北老爷们旁若无人地讲着电话。

　　哪怕就是在福州，也有很多东北人，10年前，福飞路左海筑家前面那条小巷子里夜市的烧烤摊，一大半都是东北人在经营。湖东路上和金山工业园区一带的保安亭里也有很多是东北人的身影。

　　街头各种烤肉店和饺子馆大多也是东北人在福州的聚集地。

　　当然，还有一些高大上的东北老乡们在福州做着大事和大生意。

　　与海南和厦门周边的东北人比起来，在福州的东北人主要是为了工作和事业，买房是为了生活，不是为了休闲的。

　　4.平潭对东北人的吸引力

　　前面讲过东北人到南方置业的四个因素，看一看平潭的资源禀赋如何？

　　气温，这两个字在海南和厦门都很好概括。但放到平潭，是比较两极分化。

　　夏天还不错，台湾海峡蔚蓝的大海碧波荡漾，大海和沙滩成为平潭吸引外地游客的两大法宝。

　　2019年，平潭旅游人数达到583万次，比2018年增长了20.4%。这几年，平潭的游客数量确实每年都在增长。

　　过去很多人觉得只能长木麻黄的地方，也种活了各种植物。平潭城市建设拉开了大城的架势，街道变宽，楼房长高，城市天际线变得海阔天空了很多。

　　但是，冬天的平潭给人的还是过去的印象，气温较低，常见阴天，风很大。

　　10中旬，去平潭住过一次，当天的风力达到7级，住在酒店里，听大风怒嚎了一个晚上。

　　“北风卷地白草折，胡天八月即飞雪”的感觉。这种感觉对于东北人来说，应该是非常熟悉的。东北人很熟悉，西北风能吹一整个冬天。

　　如今12月初，气象信息显示，平潭依旧是阴天，6-7级风，16℃的气温在这么大风的加持下，给人的感觉很冷。

　　夏天平潭靠大海能征服东北人出去浪的野心，冬天平潭的大风却治不好东北人的老寒腿。

　　空气，平潭的清新度没什么问题，这里没有重工业，又是海岛，每天大海都荡涤着这里的空气，每一口呼吸都是清新的。

　　见惯了一到冬天就烟囱林立，汩汩煤烟的东北人，应该会喜欢平潭空气质量。

　　水质，平潭处于大福州区域，海岛上有福建最大的淡水湖36脚湖，平潭的生命湖。

　　加之外面供水，这些年下来，水质提升了不少，达标早就不是问题了。

　　很多现在还说平潭水“有点咸”的，更多的是心理作用。

　　但平潭确实是个结构性缺水的地方，结构性缺水就是虽然水很多，但可饮用的淡水资源不足。

　　东北的水质，和南方比起来整体上看，印象中肯定是没南方更好。但平潭淡水资源，却并不是平潭吸引外来人口的加分项，出于马马虎虎的感觉，减分项也谈不上。

　　最后说一下圈层。东北人到南方来买房，无外乎就两个需求，休闲度假和工作安家。

　　当下的平潭还没有引起东北人休闲度假“刚需”人群的注意，所以如果以休闲度假来看，平潭想要吸引东北购房人群，要做的努力还有很多。

　　在这个层级上，平潭面临的是全国的竞争，甚至是东南亚一带海外房产的竞争。自从海南限购之后，这两年东南亚一带的海外房产也把广告打到了东北人的炕头上。

　　除了海外购房，在福建省内，平潭还面临着厦门这个在全国人心中超级网红IP的竞争。

　　这里说的厦门可不是只有厦门市，厦门也在限购，厦门周边不限购的区域不但有大量的旅游地产在开发，也有优美的海岸线。

　　除了休闲度假，平潭能给东北人提供的工作机会也是有限的。

　　5.开发商的意愿和能力

　　这一次，平潭鼓励各大地产商到东北、华北、西北和中部拓客，意愿是非常好的，也为平潭楼市去库存想到了一个点子。

　　与全国旅游地产发达的区域不同。国内旅游地产发达的区域，很多地方都是大品牌开发商“重仓”之地。

　　宝压在哪里，压力在哪里，动力就在哪里。

　　旅游地产有风吹草动，开发商凭借全国布局的资源，多盘全国联动，线上线下促销的手法很多很多。

　　看看当下平潭的楼市，这些年杀入平潭抢地的地产商更多的目的是盖商品房，图个高周转获利，搞旅游地产开发，这种需要驾驭全国客户的操盘能力十分欠缺。

　　纵使他们非常想把平潭的房子卖到全国，“吹喇叭”和走出去能力也是很有限。

　　跟着平潭搞旅游推介的时候，在会场做场分享推介还是可以的，但如果让开发商自己去向全国推平潭的房子，动力不足，营销经费也跟不上。

　　做普通商品房的拓客费用比例和做旅游地产卖全国的项目拓客费用比例完全是两回事。

　　从拿地端来看，土地属性决定着土地价值，卖平潭市场还是卖全国市场，从土地转让的时候，就已经盖了戳。

　　平潭的房价和各种条件对于北方人来说，比较中庸，性价比优势不太明显。

　　眼下，平潭的IP已经起势，别的不说，还是以旅游市场为例，以往在平潭只能做半年旅游的生意，这两年能做到八个月了。

　　可是，想要收住东北人浪遍全国去买房的野心，冬日里没有气温加持的平潭还有好多的坎要跨过去。