旧改快讯|等待10年！又一旧小区改造项目获批预售

12月2日，龙岗区发布园山街道新坡塘片区与新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）的公示。

近日，深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目之一的南山区沙河街道鹤塘小区、沙河商城更新项目（项目名：深业鹤塘岭花园）获批预售许可证。

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新坡塘片区及新园路石化塑胶城改造项目

龙岗区园山街道新坡塘片区及新园路石化塑胶城改造项目，于2010年列入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划，新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元（以下简称：该更新单元规划）经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2011年第9次会议审议通过。现因技术误差、项目公共利益用地难以落实等原因，深圳市横岗保安股份合作公司、深圳市横岗保安股份合作公司新坡塘分公司联合申报申请对已批规划进行修改。

项目概况

更新单元位于龙岗区园山街道龙岗大道和盐龙大道路交汇处,西靠龙岗大道、盐龙大道，东临梧桐山河，大部分用地位于地铁3号线永湖站500米辐射范围。

修改原则

在不增加已批更新单元规划经营性指标、不减少公共利益用地总面积的情况下，对更新单元及拆除范围、支路线位、分期方案、地块划分及指标控制、公共配套设施、城市设计要求等进行了修改。

修改内容

（一）关于规划范围的修改

1.关于拆除范围：由于技术误差，将已批规划拆除范围外的65.8㎡国有已出让用地调入拆除范围；将压占G205（深惠公路）深圳段扩建工程的306.3㎡用地调出拆除范围。由于技术误差和更新意愿，将压占已批更新单元规划拆除用地范围线压占建、构筑物185.1㎡调出拆除范围。拆除范围用地面积由242422.1㎡减少为241996.5㎡。

2.关于开发建设用地范围：由于支路线位调整、教育设施用地扩大等原因，开发建设用地面积较已批规划减少2073.8㎡，修改后，更新单元开发建设用地面积由124842.6㎡减少为122768.8㎡。

3.关于保障性住房用地范围：由于支路线位调整，保障性住房用地面积相较已批规划减少387.2㎡，修改后保障性住房用地由14788.0㎡减少为14400.8㎡。

4.关于城市更新单元范围：由于拆除范围、开发建设用地范围和支路线位修改，需划定更新单元范围，面积为243246.3㎡。

（二）关于支路线位的修改

1.由于技术误差，已批规划支路水新路、新坡塘路线位压占部分建筑，本次规划修改调整水新路、新坡塘路道路线位，保证道路红线宽度不变的情况下完整开通。

2.为确保水浸围路在一期开通，在保持其红线宽度不变的前提下，将规划水浸围路道路红线向北偏移避让两栋现状建筑。

（三）关于公共利益用地的修改

将已批规划04地块教育设施用地增加1800.1㎡，用地面积由22599.9㎡增加至24400.0㎡，将36班小学修改为54班九年一贯制学校。

（四）关于地块控制指标的修改

在不改变已批规划经营性总建筑面积，地块主导用地性质不改变且调整建筑面积不超过已批规划该地块建筑总量10%的前提下，结合意向开发单位和申报单位的意见，对各地块住宅建筑面积进行调整。其中，05地块住宅建筑面积减少8800㎡，06地块住宅建筑面积减少6100㎡，07地块住宅建筑面积减少1538㎡,共减少建筑面积16438㎡；01地块住宅建筑面积增加7300㎡、02地块住宅建筑面积增加9138㎡，共增加建筑面积16438㎡。

（五）关于分期实施方案的修改

基于更新单元存在两个意向实施主体、在尊重历史、保障公共利益优先的前提下，结合意向开发单位、相关权利主体和申报单位的意见，将已批规划两期实施方案调整为三期实施。其中一期为建设地块为01、02、03地块，二期建设地块为06、07地块、三期建设地块为05地块。

（六）关于公共配套设施的修改

根据《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（以下简称《编制技术规定》）以及《深圳经济特区物业管理条例》等要求，重新核定已批规划配建的各类公共配套设施，修改公共配套设施名称以及配建面积，公共配套设施增加4650㎡，由14910㎡增加至19560㎡。

1.公共配套设施合并设置：将01、02地块公共厕所合计120㎡合并设置于01地块，将05、06、07地块公共厕所合计180㎡合并设置于07地块。

2.公共配套设施名称修改以及规模增加：将07地块社区居委会修改为社区管理用房，建筑面积由150㎡增加至300㎡；将05地块社区服务站修改为便民服务站（社区服务中心），建筑面积由200㎡增加至400㎡；将03地块社区肉菜市场修改为社区菜市场，建筑面积由500㎡增加至1500㎡；将07地块社区健康服务中心建筑面积由400㎡增加至1000㎡，将02、07地块社区体育活动场地合计占地面积5820㎡增加至6000㎡；将03地块居住小区级文化活动室修改为文化活动室。

3.新增公共配套设施：07地块新增一处社区老年人日间照料中心，建筑面积1000㎡；02地块新增一处社区党群服务中心，建筑面积650㎡。

4.将03地块电动汽车公共充电站修改为公共充电站，占地面积1100㎡修改为建筑面积1100㎡。

5.根据《深圳经济特区物业管理条例》，已批规划03地块的50㎡物业服务用房不纳入公共配套设施，物业服务用房具体建筑面积在建设用地规划许可证核发阶段予以核算确定，并在经营性建筑面积中扣除。

（七）关于城市设计与建筑控制要素的修改

1.关于建筑限高：结合城市设计分析，将已批规划01、02、03、05、06地块建筑限高由100米修改为150米，其中02、06地块沿梧桐山河一侧建筑高度不高于120米；将07地块建筑限高由100米调整为120米。

2.关于机动车出入口：将02地块水石路一侧增加一处车行出入口；将03地块水浸围路一侧增加一处车行出入口；将05地块水浸围路一侧出入口调整至水新路上；将07地块水新路一侧减少一处车行出入口。

3.关于公共架空连廊：将01、02地块间增加一处跨安塘路的公共架空连廊，公共架空连廊需设置无障碍垂直转换系统并保证24小时对外开放。

4.关于地下空间控制：根据《编制技术规定》要求，新增“建设用地空间控制图——地下空间控制图”，地下室退线按《深标》控制，允许01与02地块，05与07地块，05与06地块间设置穿越市政道路的地下车行通道，通道的设置应满足市政道路及地下市政管线敷设的要求。

5.关于公共空间与公共车行通道：将服务性车行通道修改为公共车行通道；同时，在公共开放空间总面积不减少的前提下，优化各地块公共开放空间位置及面积。

6.建筑退线、建筑覆盖率、机动车停车位等根据《深标》予以核定。

据了解，深圳振元投资发展有限公司于2015年分别通过新坡塘、水浸围分公司股东大会，并于同年10月获其总公司深圳市横岗保安股份合作公司股东代表大会表决通过，确定了振元投资发展有限公司新坡塘更新项目的开发身份。深圳振元投资发展有限公司是一家本土企业，企业创立者兼董事长姚利兴为新坡塘当地人。

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深业鹤塘岭花园

深业鹤塘岭花园获批预售许可证，本次共备案436套房源，其中，住宅226套，商务公寓210套。

住宅户型为建面87.83-165.64㎡，备案均价约11.05万/㎡，单价区间约9.59-12.35万/㎡，总价区间为895.3-2046.5万/套。

公寓户型为建面68.05-83.76㎡，备案均价约8.3万/㎡，单价区间约7.61-8.88万/㎡，总价区间为526.6-730.8万/套。

深业鹤塘岭花园原为鹤塘小区、沙河商城更新单元。

2010年4月19日，南苑新村、木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，是深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目，其中进度最快的当属鹤塘小区旧改和桥东片区旧改。

位于盐田沙头角的桥东片区项目，项目名为卓越荣津瀚海湾名庭，已于2020年9月23日获批预售许可证。

鹤塘小区小区总户数仅184户，早在2014年就余下3户没有签约，然而，直到2016年6月才实现100%签约正式动工，是深圳旧改小区中第一个实现签约面积、人数达到100%的旧改项目，更是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。

鹤塘小区、沙河商城更新单元规划已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2012年第4次会议审议并获通过（深规土〔2012〕480号），专项规划修改（草案）已经市规划和国土资源委员会第二直属管理局审查并原则通过。

南山区沙河街道鹤塘小区和沙河商城更新单元拆迁用地范围面积18130.8㎡，开发建设用地范围面积13263.2㎡，计入容积率总建筑面积为108900㎡。其中，住宅总建筑面积为63900㎡（含保障性住房总建筑面积5112㎡，物业管理用房建筑面积220㎡），商业建筑面积11960㎡，办公建筑面积为15540㎡，商务公寓建筑面积15600㎡，公共配套设施总建筑面积1900㎡。

鹤塘小区实施主体为深业沙河（集团）有限公司，查询工商信息显示，深业集团全资控股。深业集团有限公司是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。集团前身深业（集团）有限公司于1983年在香港注册成立。目前，集团以房地产开发、运营服务、基础设施建设、新兴产业投资为主业，同时涉足现代农业、高科技制造等领域，全国18座城市布局项目120个，累计开发面积约2500万㎡。

附：深圳旧小区改造不完全名单

城市更新项目

备注：各阶段涉及后续调整的，以调整时间作为最终时间认定依据，空白区域为尚未进行专规批复及未进行实施主体确认。

棚改项目

备注：各阶段时间或存在统计口径偏差，空白区域为尚未进行实施主体确认。

其它老旧小区改造项目

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的一站式城市更新咨询服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。