深圳楼市：新盘逐渐清空，这个被忽略的价值新盘却鲜为人知

　　千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

　　提问：万科臻山海和深铁懿府哪个盘更好？

　　回答：万科臻山海刚出地面，连个样板房都没有，区位靠近神盘诺德，近地铁，有天然的地段优势；深铁懿府近地铁深云站，但在核心区之外了，主要承接南山、福田的外溢。

　　都有限价，当然是臻山海更有优势，确定性更高。

　　提问：你好，工作在龙岗区，现在首期只有85万，自住小孩上学的话，您觉得振岳峦山谷和阅山华府哪个比较好一点？阅山华府是双拼改的一套房，两个都是改的小两房，多谢！

　　回答：是三成吧？都是改的两房，我在阅山华府附近住过多年，也去过多次，没见过双拼拆出来的改两房，无法评价；峦山谷的一改2房，从52到72平都有，面积够，户型奇葩，凑合过渡住。兰著学校是多年验证的发挥稳定的后进生；宝龙是后起之秀，成绩待进一步验证。峦山谷地铁14号线宝荷站2022年底开通；阅山华府地铁16号线尚景站2023年6月开通，14号线为快线，16号线是普线。峦山谷楼下就是尖沙嘴购物中心（内含沃尔玛），档次一般；阅山华府附近无大型购物中心，依托龙岗中心城配套。这两个选项都不是长居之所，综合判断，兼顾自住、上学、升值（为了置换），峦山谷胜。

　　提问：有幸摇到尖岗山壹号的房，还比较靠前，目前周边环境一般，且学位对口宝中实验不知道是否存在变数，想咨询下你是否可以买？

　　回答：尖岗山一号的学位有点悬，估计要交房之后能够办证时，才会落停。所以确实有一些人担心学位不确定，而选择了弃购尖岗山一号，转而去追逐学位确定、且价格更低的万科和颂轩。但按照就近入学的原则，尖岗山一号的娃如果不能读宝中实验，估计家长们会把学校炸掉，连带着自己的房子也殃及池鱼，因为实在是太近了，这都不能读，天理难容。

　　提问：三叔你好！我是新人。夫妻都是深户。没有学区的刚需。目前在世界花园海华居有一套住宅，144平米，正南向，好住，但是楼层低没阳台。刚买了广州的别墅有1100现金。我们在深圳自己经营的公司在公明。我们希望买多一套住宅，改善，并且增值。刚刚在盐田合景同创看了一套，25楼，一线全海景，136平只要500万出头。想了解一下这种公司持有工业宿舍M0性质房子是否可以购买？有坑吗？有增值空间吗？毕竟有非常稀缺的景观资源。从离公司近的角度来讲，我们也看了光明的住宅，觉得价格已经涨到位了，而且二套房只能买二手的了。您对我们的情况有好的推荐吗？非常感谢！

　　回答：你好。世界花园海华居，有一定的楼龄了，周围环境也一般，大面积流动性不好，这套可出手置换；盐田合景同创，虽然景观还可以，投资的话旅居地产缺少刚需主力支撑，通勤也远，而且工业宿舍产权，其旁边都是码头集装箱、污水处理厂，价值不大。离公司近租房子住就好了，把资金投资到有价值的地段，光明适合中长期投资，短期看会横盘。其他推荐详见内部分享。

　　提问：新人提问-感谢三叔。碧海片区松茂御龙湾房子较新离地铁也近，富通城大社区1-6期哪一期好些？华丰前海湾如何？户型似乎一般。碧海片区还有哪些地铁小区推荐？

　　回答：你好。松茂御龙湾可以考虑；富通城三期好；华丰前海湾是典型的深圳主流偏好型物业，有的户型赠送比较多，新，有潜在学位卖点；不知道预算多少？

　　提问：三叔 您好我想请教三个问题 1，如果我们现在买进尚峰的三房 五年后用华浩源74平的三房换深中学位。尚峰自住 华浩源能赶得上鹏公馆的25平单间涨幅吗？2，深中的25平单间 395万 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用学位 这么长的持有时间有风险不 涨幅能不能涨过利息 还是您有没有更好的建议。3，就我们现在一个在坂田上班 一个在罗湖上班 未来可以考虑全部去南山 宝安 上班。九年后小孩用初中 手头350万 月供一万 首期五成 您有什么更好的方案推荐吗？

　　回答：你好。1、鹏公馆主要是深中的溢价，学区房；华浩源，刚需上车盘；两者没有可比性。鹏公馆如果学区政策变化，成绩下滑，房价也会跟着下降。鹏公馆小户型供应量大，缺少竞争力，我认为不怎么值钱。2、离用学位还有很久，不建议现在买，风险比较大。3、具体可看下内部分享。

　　提问：现状：1.2021年1月账上200W现金，莲塘名骏豪庭1套房价值400W（欠200W贷款）。家庭年收入70W。如果卖掉莲塘房，则家庭名下无房产，但夫妻都不是首套首贷了。2.夫在深圳湾工作，妻在福田市民中心工作（一年后可能去蔡屋围工作）。1子，2021年秋季上幼儿园。诉求：1.学位房。素质教育作业少。2.投资房。跑赢大市。3.通勤近点。方案：1.卖掉名骏手里400万现金，买1个螺岭小学位房，首期5成，剩下还能投资哪里的房产？2.卖掉名骏，买1个螺岭附近三房自住。3.总价800万预算，买福田哪个楼盘，上学+投资？问题：1.莲塘名骏豪庭房要不要等一等再卖？2.如果明年2月买名骏，3个方案哪个好些？

　　回答：你好。1、名骏豪庭靠近罗沙路，有点噪音，不用等一等，现在就可以挂牌。2、方案1可考虑剩余资金买广州；方案2，螺岭的老破大不建议买；方案3算比较好的选择，但800预算有点尴尬，买2房有余，买3房够不着。选择见内部分享，方案建议，注重学位考虑方案1，兼顾自住考虑3

　　提问：你好三叔。家庭南山前海路山居岁月有一套80平米大两房满五唯一。在光明玖龙台有一套三房，贷款250万左右，年后会搬到玖龙台居住。家庭年收入税后在100万左右。目前正计划将前海路山居岁月卖掉，然后购买新房三房或二手房三房。有如下问题，1，山居岁月2006年的房子，涨幅和交易明显不如前海路西侧的诺德，雷圳碧榕湾等小区，目前差价已经在2万到3万每平米。山居岁月的两房是否继续持有？2，我的计划是卖掉山居岁月可得900万左右，然后在宝安，光明，或龙华置换一套价值在900万左右的三房或四房。有两个目的，一是山居岁月是两房且房龄有些久且涨幅不如周边，通过置换新房或次新房3房+，一是方便未来居住，二是获得高于山居岁月的涨幅。以上是否可行？3，我已经看了尖岗山的越秀和悦府，龙华玖悦台，万科和颂轩的新房，以及碧海的二手房，同时考虑到未来的新房，当然也考虑二手房，未来应考虑哪些区域？（碧海，宝中，前海，蛇口？）？4，我们夫妻双方在40岁+尖岗山片区对比红山玖悦台和深圳北和颂轩，兼顾人居和养老和投资价值？

　　回答：你好。1、山居岁月在山里，四面都是树，离地铁不近，可出手置换；2、换到宝安可以；光明不建议；龙华改善自住还可以，投资还是不如西部；3、越秀和悦府一般；龙华玖悦台可考虑；万科和颂轩也可一试；应该考虑碧海、宝中、前海；4、首选红山玖悦台，次选万科和颂轩

　　提问：目前有350万（最大能力包括借亲戚啥的)，家里有套房在我名下，我老婆是有过房有过贷，而且是深圳有过房有过贷，我的房子在慢城，市值400万左右，欠款240万左右，还有一年半满5年，抵押贷说只能贷50万左右，之前问过目前听中介说二手房二套可以说做5成，需要一些手续费，但是新房做不了5成，现在有考虑学位房还有新房都在看，小孩明年上幼儿园，我考虑初中学位房和新房，学位房看了深中单间，430万，石厦的一房一厅，560万左右，南山的惠中名苑，580万左右，目前想着考虑初中学位，小学暂时不考虑，这三处你觉得哪个是最好的，我自己偏向5年内增值要多点，新房目前没有看到合适的，想着如果新房5年内涨过学位房也考虑，但是不知道买哪里好，我和我老婆月供加起来最多承担1万左右的房贷，如果房子价值高，想着前期借贷还月供也可以，等我名下房子满5年再卖掉就不会那么大压力，还请帮忙分析下现在如何选择？

　　回答：慢城，石芽岭的标杆，还有潜力的。深中单间当是买个学票也是值得的；石厦也可以考虑；惠中名苑，能买到2房，近地铁，楼龄偏老，楼梯房，南山小学+南海中学，小区保养得好，看起来不是很破旧，自住可以考虑的，由于位置在南山中心，所以还是可以跟涨的。看你个人需要，偏重学位考虑深中；偏重自住+中上学位考虑最后者。

　　提问：三叔，我们曾经卖掉龙华两套小户型买了罗湖地王大厦的附楼（信兴广场）。当时贪图关内交通方便的地方，一直喜欢大剧院，就下手了，结果完全错过了一波龙华上涨。家里有玖龙玺，就先住了玖龙玺，信兴广场也没住，租出去了，租金接近抵月供。现在痛定思痛，寻思把地王出了，加钱置换到南山的核心地块；地王可以拿到250左右的现金，还有600-800左右的现金可以使用，家庭夫妻年收入200左右，理论上1500以内都可以考虑。但特别想请教：方案1：如果不考虑自住，是否可以买一套蛇口的【山海津】或【西游家园】作为投资，总价680左右，不需要占用更多资金，现金留着可以在资本市场投资，也心里踏实；方案2：如果考虑自住兼投资，对于小区则完全没有思路，也考虑完全搬到蛇口-深圳湾片区，但1500左右只有2房或很小的3房，感觉居住体验可能还不如玖龙玺，且占用现金太多。想请教三叔，从家庭资产稳健配置的角度出发，是否方案1更为稳妥？山海津是否值得考虑纯投资？如果自住，1000-1200左右在蛇口片区有无推荐？

　　回答：你好，感谢赞赏！地王大厦这种商业综合体，缺少主要购买力的支撑，类似写字楼、公寓，很容易跑输，建议出手置换。玖龙玺，白石龙，楼较新，楼间距很小，但并不压抑，精装修交付，地铁接驳，有点噪音，学位好。

　　1、山海津所在片区在建设中，有一定增量，可以考虑；栖游家园，刚需上车盘，次新，近地铁，也可以考虑；如果中长期考虑前者，短期考虑后者。2、自住和投资是两个不同的思路，自住是怎么舒适怎么来。投资还是要选择有潜力的地段；玖龙玺自住还不错的，但增长潜力跟西部比，还是略微弱了点。