重庆万华水土项目开盘，单价51925元，就问你服不服？

　　本周地产市场最耀眼的明星，当属成都头牌豪宅房企万华的麓悦江城开盘的事情了，从公开数据披露来看，万华本次开盘125套，成交103套，有两套千万豪宅成交，最高成交楼面创下了51925的新高，这个数据放到当前市场来看，无疑是一份耀眼的答案，惹得一些自媒体高呼，重庆很快将进入房价10万+的时代了，显然一个距离解放碑核心区20多公里的地方的项目，房价能进入5万+，的确让市场有些亢奋。

　　万华在成都造就了有中国神盘的麓湖，依据同行的观点，麓湖的成功，在成都有特定的因素。

　　一是麓湖品质确实不错；

　　二是麓湖区位处于成都向南的正中轴线上，这些年成都向南，麓湖的成功，更大程度是分享了成都向南的城市红利，加上本轮四川经济处于顺周期中，四川以及成都购买力提升较快，这是麓湖项目得以成功的主要因素。

　　重庆万华项目，总共四块地，一宗是较早从两江置业手中并购地块，体量约24万方，依据披露成本计算约3400多元的楼面；另三宗分别是是2019年12月拿下的一宗计容体量9.27万方，楼面5691；20年1月拿下的两宗，一宗计容体量20.56万方，楼面7054；一宗计容体量24.9万方，楼面6226。这四宗地块合计体量约78万方。为本组团第一大地主，当然这个体量与成都麓湖项目体量不可同日而语。万华外，悦来组团保利约拥有50万方土储，万科，香港置地都有一定体量的土储。整个悦来开发企业约有10来家。

　　从开盘125套房屋总价来看，做了一个大致梳理。300万以下的有28套，300—500万级别有84套；500—1000万有11套；1000万以上2套。

　　从这个定位来看，万华的主力定位客群是瞄准300—500万高端置业的再改善客群。

　　我们调取了重庆近3年300万—500万；500万—1000万；1000万以上的成交档案。

　　我们先从区域来看，这些客群的基本情况：

　　300万到—500万重庆市场的成交量（今年数据截止10月30日），2018年为182.5万方；19年为119.7万方；20年为81.3万方，从这个数据来看，这个客群的潜力在逐渐降低。

　　从区域来说，两江新区是本成交段的绝对主力市场，但20年比例下滑较快，两江新区三年市场份额分别为41%；42%；35%；这个区间上升最快的是渝北区，18年—20年市场占比分别是5%，10%，15%。

　　这两个区域有点交叉，总体来说，这个群体客群外流不明显。这个端口数据中，沙区和九龙坡比例没有任何改变，也就是科学城短期对这部分客群没有产生行为上的影响。

　　500万—1000万市场的成交数据为：18年58.2万方；19年33.2万方；20年24.3万方；两江新区依然是这个阶层的成交的绝对主力，18—20年市场份额分别是：48%；52%；37%（今年呈现出明显的下滑）；但另一阶段渝北市场大幅度飙升，近三年市场份额分别为7%；8%；25%；本组数据中，南岸区数据今年上升较快，近三年数据分别为：8%；11%；16%；大学城和九龙坡区数据没任何变化。

　　1000万以上的市场成交数据为：18年18.5万方；19年11万方；20年10.2万方，今年这个数据显得略有反弹。这个组别数据市场份额呈现出与前两组数据不同特征：两江新区近三年市场份额为27%；24%；15%。但渝北数据增量不明显，市场份额分别是5%；7%；8%。这个数据异常之处在于沙区占比的显著提升，近三年占比分别为：8%；0%；23%；另南岸市场数据耀眼，近三年数据分别是21%；29%；38%。

　　我们从企业来看，重庆市场高端居住市场的份额大致有这些特征：

　　300—500万：这个组别企业主要是龙湖，万科，融创，香港置地，金科；18年—20年市场份额分别是：龙湖，万科，香港置地，融创和金科这五家企业。起市场份额分别为15.6%，20.9%，11.9%；7.2%，18.9%，10.2%；2.2%，8.6%，9.8%；7.9%，4%，6.4%；7.6%，4%，5.8%。

　　从数据来看，龙湖有所下滑，万科，香港置地是这个组别的强势崛起者，但龙湖还是这个组别数据的龙头企业。

　　500万—1000万：核心竞争企业是香港置地，金科，龙湖，万科，融创；其近三年市场占有率分别是：8.9%，21.7%，28%；8.4%，12%，10.2%；13.7%，10.5%，6.2%；1.9%，7.2%，5.8%；7.2%，4.8%，4.5%。

　　香港置地是这个组别绝对龙头企业，金科异军突起，连续两年位于第二，龙湖在这个阶段市场份额快速下滑，今年仅6.2%，不知道龙湖的南区战略，是否会影响到高端市场的口碑，造成市场占有率的进一步下滑。

　　1000万以上的玩家并不是市场主力玩家，今年融创和招商占比高达56%，几乎垄断了整个市场。

　　回过来我们再看麓悦江城的数据，一个78万方的盘，300万—500万主力户型占到了整个项目的67%；那么接下来的市场策略，该如何进行，坚持这个定位，如果悦麓江城占到8%的市场份额，一年去化大致为10万方（含上下延伸）；整个项目需要开发10年；如果是将风格下压，去争取更下端的客户，市场跑量可能会更快一些，毕竟整体市场空间较大；如果向上延伸，做到500—1000万区间，这个即便做到10%的市场份额，依然只有3、5万方。

　　向下有品牌减分的难题，向上有市场容量的难题，而坚持也有激烈的市场竞争难题。

　　麓悦江城首开125套，按照套均面积200平计算，总共开出体量约2.5万方，按照官方公布业绩，去化103套，去化约2万方，这与78万方的总量比，还是微小的比例。

　　不知道为何万华要刻意弄一个51925的单价，是刻意的高端广告，还是对市场竞争对手的一个示威，或者是一个其他什么意思呢？总之51925迅速传递给了市场，后果呢？

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