机构认为，物业股是成长性比较确定的板块，行业的真正价值是与居民生活所需、城市发展所需的碰撞创造出的巨大可能性。
策划：腾讯新闻 郭韦
临近年底，物业公司掀赴港上市热潮。
11月8日，华润万象生活通过港交所上市聆讯，11月19日，融创服务正式挂牌上市，11月22日，远洋服务通过港交所上市聆讯。11月23日，恒大物业开始招股，并计划于12月2日正式挂牌。头部物业公司里，仅万科物业缺席，暂无上市计划。
在目前二级市场的物业管理板块上，有一批公司市值过百亿港元，还有一家公司（碧桂园服务）市值超过千亿港元。恒大物业上市后，也极有可能录得千亿市值。
值得关注的是，很多分拆上市的物业股市值已经接近或超过了母公司。比如，雅居乐集团市值413亿港元，低于旗下物业企业雅生活服务436亿港元的市值；绿城中国市值328亿港元，绿城服务市值近300亿港元。根据中国恒大的总市值以及恒大物业的估值来看，恒大物业似乎有可能复刻碧桂园服务的道路。
从市场表现来看，今年物业股走势先扬后抑。年初开始，市场发现物业费收入在经济波动中具有极强稳定性，不受其他因素影响，抗周期的属性得到充分体现。物业股在股市持续承压的行情下成为资本的宠儿，股价一路高涨，在8月份达到顶点，之后港股物业股开始出现回调。市场人士认为，物业股的价值，已经无法支撑此前炒作氛围下的高估值。当潮水褪去，物业股股价一路下行，市场逐渐恢复理性。
物业公司上市，规模逻辑为资本市场看重。从在管面积来看，近期已上市或将上市的三家企业，无疑是行业巨无霸级别的：恒大物业的在管面积2.5亿平方米，融创服务1.05亿平方米，华润万象生活1.07亿平方米。梳理目前上市的物业公司可见，在管面积包涵住宅、城市服务和商写公建三大类别，住宅物业管理仍然是体量最大的市场，城市服务则可能增长较快。
通过兼并收购增持在管面积，仍然是物业公司的扩张路径。恒大物业年内耗资约9600万元收购了南昌馨雅等5家物业公司，新增超过700万平方米在管建筑面积。保持增长的在管面积，广阔的发展空间及无显著的周期性使得物业上市公司业绩稳定增长，这一特性也是其受到资本市场青睐的原因。
券商机构眼中的物业股
克而瑞证券认为，股价是短期博弈的结果，但物管行业的基本面并没有发生变化。物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块。行业的真正价值是与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性。而且，由于物业行业正在经历从传统向现代服务业转型的过程中，分化的背景下，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间，如果能在较早期投资优质股，可以获取高倍数的成长。
中信证券研报称，三道红线进一步加速了行业分拆，推动子平台上市的趋势，降低开发企业的杠杆率；其次，轻资产运营平台的老股转让可能使开发企业获得现金；另外如果募集新股，也意味着企业净资产的增厚，市场“千金买骨”，物业管理、商业运营估值较高。
富途证券认为，即使短期板块遭遇大幅回调，长期逻辑却并未因此改变，物管行业的集中度以及景气度有望持续提高，行业龙头市占率和业绩空间远未见顶，坚定看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。
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