北京楼市：这类房产一定不要碰，血亏的教训

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：您好 请问您提到的。首房首贷 为什么要尽量选择公房和满屋的房子呀。还请指教 多谢您

　　回答：首房首贷尽量选择公房，我应该没这样直接说过吧 买哪里是需要结合资金、需求和板块来分析， 如果首付150投资最理想的就是东三东四小两居老公房，有足够的流动性长期看跟随大盘没问题，而且也可贷足。 首付300、600选筹标的和范围都会不一样，不存在同一个标准

　　提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？

　　回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小； 房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低； 通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

　　提问：房姐老师节日快乐请教： 坐标：帝都。全款买房。用女儿指标（首套）我的名字可否也上房证？（二套），然后办理抵押经营贷（女儿主贷，名下有公司，我做共同借款人）。 这样操作的原因是，老公不同意买房，这样就不用经他同意和签字。未来的想法是；房子能去掉女儿名字，腾出她首房首贷指标。 请教房姐老师，不知道这样操作是否可行？如果可以，房产证上还需要注明比例吗？未来以何种方式去掉女儿名字好？

　　回答：北京家庭名下（父母＋未成年子女）可以有两套房资格。 如果女儿已经成年，户口迁出，母亲需要有购房资格才能上房本。 办理抵押经营贷，不用你上房本，直系亲属本身可以贷款。 注意刚毕业的学生不一定好贷款。

　　提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是： 1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？ 2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？ 3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高收益投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？ 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的最好呢

　　回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

　　提问：房姐，直接问一下比较干的，朝阳地区低总价，房龄80年及以前，地段好比较显眼的小区，总价300-400左右的。不考虑现阶段情况的投资自主属性，您看的盘多，给指个路。

　　回答：￥88谢谢 北京80年不能买，涉及无法贷款。 建议至少买90年后，较好是95年后。 抵押贷款50-房龄，即使随时间推移不更改年限，5年后下家依然可以自如选择抵押。 总价400万为例，老公房单价不超过6万，不低于5万，则面积在66-80平，基本在板楼方正两居客户带窗，或板楼田字格三驴子中选择。 北工大，八里庄，甘露园的板楼小区，单元楼门口预留了电梯位置，农光，双龙，弘燕路，八里庄，甘露园各区等符合。 如果买次新，东面基本单价5.5起，常营5起，且不能高于6万（66以下次新基本无法组成两居）。 以刚需两居户型为主楼盘，炫特，甘露园，常营两限房等（柏林较高凑不到）

　　提问：房姐，你好，350w,北京上车盘，带投资属性，不自住，能否给一个方向或推荐？另，公积金贷款需要流水吗？

　　回答：350万现金，假设贷款能贷满，算进交易成本，估计能买到700+的房产。 根据总价反推单价乘以面积，7*100的双井，望京，6*115的望京老小区 公积金需要流水

　　提问：房姐你好，计划法拍一套沿海赛洛城7期的房子，142平，8层三居户型，530万起拍，贷款中介估价730万，可以6成贷款。请帮忙分析一下沿海赛洛城小区的益价情况和未来是否能涨赢大盘概率，感谢

　　回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级， 这一片的价值排序 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城>金都杭城 比市场价便宜10%左右把，小区来看属于轻微溢价，大概率跟随大盘 提醒下，可以圈子里看下之前对法拍房的分析，不要只看价格有些坑一定要注意，例如税费、抵押情况、是否已经出租等。

　　提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？

　　回答：说下如何做解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

　　提问：房姐好，新人首问。本人想在昌平买房，首套首付预算150-160，求推荐，谢谢！ 个人情况：首套刚需婚房，首付预算150-160左右，本人在西二旗上班，对象在昌平县城上班，想买好一点的两居室或小三居，新房二手房均可。 考虑区域：昌平县城、南邵、沙河、回龙观、海淀北部新区（排名不分先后，有其他区域推荐也可）。 关注点优先级：优先考虑居住环境、升值潜力、通勤时间，其次是学区。不优先考虑学区主要原因是计划5-10年内进行一次置换。 目前已看： 新房： 1、北京怡园，三居（有点超预算） 2、招商都会湾，88平小三居，明年交房 二手房： 1、保利罗兰香谷，88平左右两居 2、龙湖滟澜新辰西区，两居或三居 对目前已看房并无明显偏好性，其他小区也可以。 另外刚进星球看房姐比较推荐回龙观，回龙观能否推荐几个小区？还有领秀慧谷这个小区怎么样呀？谢谢

　　回答：1. 这两个新房的位置有点偏，不太推荐。建议看华润万橡悦府 2.二手就看回龙观板块，领秀慧谷还不错，有合适的标的可以入，还可以看看新龙城 新盘能拉高杠杆如果能持有10年左右，推荐看新盘

　　提问：房姐您好，新人首问。我和老公北京户口，今年均40岁，有一个9岁的儿子。考虑到今后的收入不足以在北京买二套房（事业单位，稳定的穷着），最近打算在燕郊买一套房子用于养老，同时也出于“钱在贬值、攒不住钱、没有好的理财方式”的考虑。 首付控制在60以内，总价控制在180左右。也不是没有考虑过北京，但考察了一圈后，发现要么太远、要么太偏、要么太小，最后考虑在燕郊买。 最近看了挺多盘，包括嘉都、水榭花城、九里香堤、碧桂园时代城、天洋城4代、盛恒时代和路径阳光城。 出于地段、环境、社区的考虑，最后在嘉都和九里香堤犹豫，带我们看房的中介一直极力推荐水榭花城，因为他说水榭花城今后的规划非常好。 想请教您以下问题： 1、最早20年后养老，现在考虑是不是有点太早？ 2、现在是买房的时机吗？还是再等等。 3、嘉都和九里香堤，您能给个推荐吗？或者别的楼盘？ 期待能及时得到您的回复，非常感谢。

　　回答：1. 太早了，20年后城市的发展变化极大，提前3-5年考虑来得及，现阶段不如考虑投资盘，未来养老更轻松 2. 现在燕郊可以找机会看看了，最好在春节前上车，大厂板块也可以淘下 3. 九里香堤 96-98平的三居设计挺好，南北通透采光好，小区离地铁非常近，开发商口碑好，品质不错。嘉都虽然价格便宜，但位置太偏交通不便 配套不完善，远郊盘来说不建议看

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