西安“高品质住宅”的苦恼：禁止区外，手捧五证的八佰天等候

　　撰文 | 文一刀

　　小时候读《荷塘月色》，最佩服作者文字中那出神入化的“通感”之术：一句“塘中的月色并不均匀…..如梵婀玲上奏着的名曲。”，已大叹高妙，再一句“微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。”则瞬间倾倒。

　　修辞里的通感，是将听觉、视觉、嗅觉、味觉、触觉、意觉等不同感觉相互挪移的手法。这手法绝非古今文人的专利，它在雅俗两界都很深入人心。比如“小姑娘很甜”、“有钱剁手真香”、“大叔大爷好油腻”等。

　　“油腻界”人士其实对衣食住行方面的通感最敏感，比如酒桌上的“深水炸弹”、“泰坦尼克”、“三花聚顶”、“五气朝元”、“核潜艇”、“养鱼”，各种通感术语与时俱进花样翻新。

　　烟酒不分家，中华烟这两年最流行的两款中支，50的双中支被戴上“一室一厅”的帽子，100的金中支则被称为“大平层”。

　　到了居住领域则气象不同，其他领域里的多元通感在这里实现了“大一统”，不管房子啥样，都统一往“墅”上靠，往“豪”上贴。

　　其实，在法定的物业形态里，原本只有住宅、商业、办公、车位四种，别墅只是形象描述。为了便于界定，n多年前国土部曾给出过一个定义，大致标准为：独门独户、独院独栋，容积率1以下的二至三层住宅。

　　在国人心目中，能称得上别墅的则需符合另外一些标准，比如：顶天接地、登高望远、领地独占、为我独尊。如此一来，真正能实现“墅”质体验的住宅都建到了远离城嚣的山水之地。

　　随着中产阶层渐渐分化为高收入中产和中低收入中产，高收入中产便产生了通过对“墅”的追求远离中产的需求。

　　在所有商人类型中最擅长“腾挪”的开发商们，眼见此种需求的发酵怎会放过，立刻在产品描述中施展通感挪移战略，于是乎，什么“联排”、“双拼”、“叠拼”、“上中下叠”等城市“类别墅”鱼贯而出。

　　这些“类别墅”距离市中心多为半小时到一小时车程，因远近不同还可分为城区“类别墅”和城郊“类别墅”，它们不仅本质上是多层住宅，在施工许可证上显示的也是多层住宅，只是在销售者嘴里和购买者想象里成了别墅。

　　它们与真正意义上独栋别墅的区别就像喝不上茅台喝五剑，抽不到金中支抽双中支差不多。而另一方面，以前对于许多城市的远郊区，不让开发商盖别墅、类别墅，地也很难卖出去。当市场与需求握上手，一时半会就很难松开了。

　　西安就是一个此种轨迹很典型的城市。十来年前，为了“经营城市”只有不断“摊大饼”，而“摊”出来的地想快速激活最好的办法就是配备一些“类别墅”项目，东南西北郊如此渐成“类别墅”栖息之所。但这些“类别墅”大部分，说好听点儿叫明珠暗投或生不逢时，如果运用通感来描述就是“17年以前都背成榔头咧”。

　　它们中的大多数诞生后手续拿得很快但市场变化也很快，没几年西安就陷入楼市最“难场”的时期，而且还挺长。有撑不下去的就倒了，甚至倒在黎明前的那一刻，能撑到2017年的，都享受到了那隧道尽头曙光突成极昼的刺激。大起大落背后不知孕化出多少大喜大悲。

　　不过，17年前后的大喜大悲，要是与一年半之后的2018之夏的那种大喜大悲比起来，可能连小儿科都算不上。

　　2018年夏天有若干个大喜大悲的节点：当年7月24日，生态保卫战打响，8月2日，南山边边儿的所有房房儿的交易就全停了；还别墅呢，別你个老木去吧。

　　8月27日，又一纸通令，整个大西安所有的别墅、类别墅，只要和“墅”挨上点边的，都暂停封冻。拿现在大家最熟悉的生活通感一下的话，就像“隔离”。

　　可怜这些原本多为复式洋房或升级版复式洋房，以前总想因“墅”之名为受众增加身份与尊荣，再靠“下叠送花园、中叠送阳台、上叠送露台”等诱惑为自己贴上价值标签，最终实现提高身价还能让客户甘愿买单的操作。等突然遭遇“墅”大招风时刻，想跑却被“城市类别墅”几个大字套住一勺烩，真是天有不测风云。

　　这一次，“南山保卫战”终于打得干脆利索，到2018年12月11日，当时还叫西安国土资源局的终于给“陪跑”者宣布放行。从解封令的全称——“关于恢复办理秦岭北麓生态保护区范围以外高品质住宅交易登记手续的通知”可知，原来在有关部门眼里，它们被称作“高品质住宅”啊。

　　这个称谓之所以更准确，主要因为联排、双拼、叠拼的容积率多处于1.2到1.5之间，位置分布主要在城区边缘或城郊，层数2、3、4甚至再多点儿，有些更新潮点儿的“经济适用型”面积才150上下。

　　这些特征与独栋墅院有距离，当然比普通住宅也有着类似“人骑骏马我骑驴回头望见推车汉”一般的距离。

　　2018年末，西安楼市刚刚过了峰值但仍处沸腾状态，眼看放行在即，西安城里“高品质住宅”群落无论供需哪方，都是个个摩拳擦掌准备上车。不过对于他们来说，如果事情就这么结束那就不叫大喜大悲了。

　　转眼翻到来年2月18日，一波未平一波又起，石家庄就被踢爆“削山造地1800亩建别墅”事件；一个月后，即2019年3月19日，牡丹江再曝出“森林深处惊现违建，毁林百亩削山挖湖建私人庄园”，后经黑龙江9个省直部门组成的联合督查组调查后，“曹园”违建拆除。

　　接二连三的典型事件之后，从2019年4月起，全国范围的违建别墅问题清查整治专项行动拉开大幕。专项行动由自然资源部牵头，联合住建部、生态环境部、水利部、林业和草原局共5部门实施。行动开始前，住建部一份通知又给包括西安在内的全国范围“类别墅”都暂了停。

　　据当时多家媒体报道，4月3日住建部向全国发出特急通知，要求各地立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。各省区住建厅很快转发了这份名为《住房城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》的“57号”建科函。

　　住建部相关人士对“57号”通知作出这样说明：

　　“我们后来给各个省厅都打过电话，说那个文件只对当时的时间点，后面的工作至于怎么处理，按照各地的清查整治工作（方案）来整体推进，由各地来定。

　　当时发文的主要原因是，在具体的东西（方案、指导意见）都没有定（情况下），为了防止在这个过程（即等待行动方案）中出现大量的交易，所以说先暂停。

　　全国的会议开过后，随着各地陆续都制定出方案，接下来该怎么干就按照各地、各省、市的方案来执行了，我们不能说替代各地的工作。”

　　也就是说，当时那个“57号函”的时效，就是从发出时间点到各地制定出方案之间起作用，各地方案出台之日，即为那则通知在当地失效之日。对于这样的理解，住建部人士也表示认同。

　　5月14日，全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议召开，并印发《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案的通知》(国办发〔2019〕22号)；

　　自然资源部等国家五部局也发出《关于印发违建别墅问题清查整治专项行动有关政策的指导意见》（自然资发﹝2019﹞85号）。

　　顶层部署就全部清晰后，各省、区、市、县则依据国家层面的“一方案、一指导意见”逐级制定、落实。

　　根据全国多地基层公布的相应专项行动方案内容，国家对此次违建别墅清查和整治给出的方向指导非常明了：首先是聚焦“违建”和“位置”两个要害，保护生态、突出重点，全面清查整治。而突出的重点则定位于：“严重破坏生态和群众反映强烈”两方面。

　　此处所称的“违建”，一般理解是指违法占地和违规审批，指导意见给出的更具体阐释为：“违反生态环境保护、自然资源、规划、建设、水利（也就是五部局）等法律法规，未按规定履行相关审批手续，或政府和部门违法违规审批、越权审批的违建别墅（“别墅”类房地产、具有“别墅”风格的经营性项目、私家庄园、私人别墅）”。

　　结合这些方案内容和住建部对之前暂停通知的说明可知，城市“类别墅”或者如前更规范的称呼—“高品质住宅”的存量部分，也就是手里已有五证的，已经被排除在此轮全国清查范围之外了。

　　首先其位置大多不在禁止区（主要为生态景区、深林湖泊等），另外也拿到五证。不过按照此轮清查折射出的精神，对于新项目的审批，应该是更为收紧。

　　从全国范围来看，大致到2019年下半年，随着各地清查方案的陆续出台，存量有五证的“高品质住宅”交易、备案等已不受影响。比如四川住建部门对此的解释为：当时的暂停，第一是暂时的，第二指的是针对手续非法的，第三地点上是针对特定区域的，其余不受影响。

　　在许多基层地区公开发布的具体清查整治方案中，都有明确表述称：“本次清查整治不针对本（市、区、县等）范围内所有别墅，不影响合法合规的房地产项目正常开发建设和经营。”

　　甚至“对涉及违反生态保护和规划、用地、建设、销售等法律法规问题”，也要求需“依法依规分类处置，避免’一刀切‘”。

　　但是，驻扎在禁止区以外的西安一批“高品质住宅”尤其四层以下部分，却轮不上这样的“好运”，从2018年8月27日至今一直未获放行交易的通知。如果此处可以通感，他们就像被扣在板城烧锅酒的那口烧锅里一样，闷烧27个月。这要酿出的不知会是酒还是酒精呀。

　　早在2019年4月曾有不完全统计称，西安的这些“城市高品质住宅”项目能有30余家，主要分布于西咸、临潼、浐灞、航天；曲江、高新等近城区也有一些，开发商除包括中海、绿地、融创、龙湖、阳光城等全国企业外还有众多区域房企。

　　西安市住建局相关人士是这样说明目前状况的：

　　“这些情况….嗯….我们其实是了解的，但是现在确实是没有一个定论，只能是不管容积率这些，就是按层数，四层以下全暂停交易。对，涉及的资金量也罢、涉及的群众数量也罢都比较多。像成都、重庆、天津、郑州我们都去学习过、考察过，其他城市的做法肯定是会去研究、去学习、去探索。但是这不是一个部门的事，现在只能说还在推进，等上级部门通知，等有新的情况会通告的。”

　　《集结号》里，谷子地率领九连47名战士在汶河岸打退了敌人三次进攻，炸毁二辆坦克，歼敌无数，47人全部阵亡也没等来那声集结号；

　　《无间道》中， 梁朝伟饰演的阿仁站在天台对黄秋生大吼：“说好三年的，三年之后又三年，三年之后又三年，就快十年了，老大！”

　　天台上，黄秋生听到重大情报后拍了拍阿仁的背，“这个案子一破就退休。”阿仁回声道：“你少来，这话我已经听九千多次了。”

　　相比这些悲催，西安“高品质住宅”们接下来的日子应该不至于如此惨淡，好歹现在“一切仍在推进”。