明年起，房子或将迎来“贬值潮”？马光远：买房进入“专业时期”

对于大多数刚需购房者来说，房价能够“降下来”，就是他们最大的“心愿”，毕竟，如今的房价，对于大多数人来说，经济压力都是比较大的。有的人，为了买房，掏空“积蓄”，有的人，为了买房，背上长达二三十年的贷款，这些并不是“个例”，而是普遍存在。

但是，通过近两年楼市释放的“信号”来看，刚需购房者的“心愿”，可能并不远了，也就是说，明年起，房子或将迎来“贬值潮”，为什么会这样说呢？我们来看一下近两年楼市释放的三个信号。

信号一：人口的变化

关于房地产周期的发展变化，经济学家任泽平认为：房地产的周期发展，长期变化要看人口的变化。既然如此，我们就来看一下我国人口的变化。

我国的人口变化主要分为两部分。一是新生儿出生率的降低，根据相关数据显示，2016年，我国的新生儿出生率为13%，而到了2019年，我国的新生儿出生率为10.5%，也就是说，新生儿的数量正在减少。二是人口老龄化加重，根据相关数据显示，截止到2014年，我国60岁以上的老年人口已经达到了2.12亿人，达到了总人口的15.5%，预计在2020年，也就是今年，我国60岁的老年人口将会达到2.48亿人，占比17.5%。

一方面是新生儿数量的减少，另一方面是人口老龄化的不断加剧，作为以年轻人为主的购房主力人群，在新生儿不断减少的背景下，买房的主力人群也会减少，能够支撑高房价的底层逻辑也就发生了变化。

信号二：调控的变化

近几年，楼市的调控大家都已经耳熟能详，大方针就是“房住不炒”，但是，在这个大背景下，还有两条调控措施，一是“因城施策”，二是“稳房价，稳地价，稳预期”。

也可以理解为，结果是“房住不炒”，措施是“因城施策”和“三稳”。

举个例子。疫情过后，有部分城市出现了楼市火热的现象，在经过约谈后，楼市火热的几个城市纷纷出台更加收紧性的调控政策来给楼市降温。这就是“因城施策”。“三稳”同理，无论是“旧改政策”代替“棚改政策”，还是央行与银保监会的防止资金违规流入楼市的监控，目的都是通过政策来稳定楼市。

也就是说，在楼市调控的背景下，房价想要“大涨”，可能性基本为零。

信号三：住房资源的“供大于求”

根据央行的数据显示，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，人均1.5套，此外，我国的城镇居民人均住房面积已达39平方米，已经超过了欧美发达国家的人均33平方米。

并且，根据易居研究院的数据显示，我国的商品房已经呈现了“供大于求”的现象。要是再加上小产权房，保障房呢？我国的房屋总量将会更大，也就是说，我国的住房资源，已经呈现“供大于求”现象，甚至已经过剩。

综合来看，人口结构的变化，导致需求减少。楼市调控的存在，抑制了楼市快速增长。住房资源的过剩，说明我们已经不缺房子了。这样一来，只要是把时间拉长，房价回归到合理化就是大概率事件。

但是，相关部门又加了一把火，让房价回归到合理化速度更快了。什么叫“火”？就是住建部和央行给房企制定的“三道红线”。“三道红线”的目的很明确，六个字来概括就是：“降负债，去杠杆”。

如果把房企比喻成鱼，那高杠杆就是水，现在水在减少，鱼的活动空间能大了吗？随着水的越来越少，对鱼的影响也就越来越大。

在这样的背景下，明年起，房价或将进入“贬值期”也就不难理解了。就连一致看好楼市的独立经济学家马光远也表示：全民炒房的时候已经过去了，未来，房地产投资会从过去的全民炒房到专业时期。言外之意就是，未来房价不会像过去那样“持续上涨”了，而是以“稳”为主。

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