华润万樾府：大马路横穿小区，大社区变小独栋

　　文/大先生

　　01

　　几天之内，华润旗下的新盘，两次成为深圳楼市万众瞩目的焦点。

　　先是华润城润玺开盘的消息，又一次在深圳掀起了一场万人抢房的全城造富运动。

　　随后，华润刚拿到预售证、被称为“坪山版华润城”的新盘万樾府，成为深圳首个试点官方统一购房认筹APP系统的新盘。

　　有人感慨，终于明白此前“突然”开盘的部分热点楼盘，究竟为何这么突然了。

　　在华润城公布“无房优先”的销售方案前，另一家民营房企巨头位于前海的新盘，公然放出风来，要搞“全款优先”。

　　而在官方认筹APP上线同一天，宝安某新盘在拿到预售证后，突然宣布重新备案，均价从原来的5.2万/㎡直接改成6.3万/㎡，在众目睽睽之下加价1.1万/㎡。

　　此次购房诚意登记系统上线，对于某些违规搞内幕交易的开发商和外围中介而言，无疑是一次重大的打击。

　　此前，政府不介入购房登记环节，认筹系统由开发商提供，开盘过程政府难以监管，也导致了很多问题的出现。

　　比如，一些开发商在预售前违规收取诚意金，根据诚意金的收取数量来决定推盘数量，制造供不应求、日光盘的假象。

　　现在有了官方认筹系统，监管部门便可以对开盘实施全方位监督，通过购房诚意登记观察市场的供求状况，准确掌握某片区需求量有多大，决定该片区的新房预售量和推盘节奏。

　　简单分析完官方认筹APP对深圳楼市的影响，说回万樾府这个盘。

　　坪山作为深圳目前唯一没有开通地铁的区域，近期的楼市热度却持续高涨。

　　万樾府作为地铁14号线（在建）物业，并且位于坪山CBD，再加上华润大品牌，关注这个项目的购房者也非常多。

　　那么，上涨势头一直疲软的坪山，能否逆势翻盘？均价只有4.17万/㎡的万樾府，值得打新吗？

　　02

　　万樾府对外宣传的核心卖点主要有这么几个：地段、地铁、学校。

　　这三个因素，既是刚需购房者最为关注的点，也是现阶段深圳楼市房价上涨的主要推动力。

　　我们一个个来分析，这些卖点到底值不值？

　　地段好不好，其实从项目的名字就可以看出来。

　　万樾府、润樾山、和樾府、樾伴山……今年深圳楼盘起名流行一个“樾”字。

　　在常用的词产生审美疲劳后，用相对有陌生感的词来营造高级感，也不失为一种办法。

　　我查了一下，“樾”字百度释义为“树荫”，引申为“庇护”，翻译一下就是：山旮旯，结合万樾府所在的坪山区，确实非常贴切。

　　除了大鹏新区之外，坪山可以说是目前深圳最为偏远的区，也是唯一没有开通地铁的区域。

　　但位于坪山商务中心区的万樾府，已经是整个坪山所有在卖的新房中，地段相对最好的一个了。

　　项目距离在建地铁14号线沙湖站只有400米左右，属于地铁口物业，12个站到福田岗厦，预计2023年通车，未来还可以与规划中的19号线换乘。

　　同样是首通地铁，14号线之于坪山的价值，就相当于11号线之于沙井，6号线之于光明。等到地铁开通，预计周边房价还会迎来一波涨幅。

　　在教育方面，目前万樾府小学学区划分的是中山小学、坪山新合实验学校，初中学区划分的是中山中学和坪山新合实验学校。

　　与竞品佳华领悦广场的学区坪山实验相比，万樾府的学区在名气上还是差了一些。

　　但由于真实成绩不理想，坪山实验一直被嘲讽是“中介名校”。在整个坪山生源质量都比较一般的情况下，这几所学校之间的差距其实并不明显。

　　不过需要注意的是，由于新合学校周边还有金地朗悦、京基御景印象等小区，未来学位可能比较紧张，存在上不了学的可能性。

　　整体来看，万樾府宣传的三个卖点，虽然不算完美，但基本都是成立的。

　　但是，万樾府也有一些居住体验上的缺陷，在购买决策之前需要留意。

　　这次开卖的1、2栋，靠近坪山大道与比亚迪路，靠近路边的户型，噪音肯定是跑不了了。

　　最坑的还不是噪音。

　　1、2栋和项目其他楼栋并不在同一个小区内，而是硬生生被一条市政道路分隔开来。

　　未来这两栋楼的业主，可能只有一个逼仄的小花园，享受不到完整的小区配套。

　　有粉丝向我吐槽：先把独栋的两栋位置差的卖了，让摇中号的人纠结，好深的套路！

　　在梯户比上，和竞品花样年好时光的3梯5户相比，万樾府首期的2梯6户也略显拥挤。

　　不过，正是由于上述缺点的存在，这次开盘的1、2栋，价格相对后面开盘的几栋也会有优势一些。

　　此外，按照目前的建设进度，万樾府得2024年才能交楼，还要等待三年以上的时间。

　　对于刚需来说，这也意味着这几年都得租房居住，同时承担房贷和房租，资金压力要大很多。

　　03

　　当然，不管优势和缺陷如何，作为一个刚需盘，万樾府究竟值不值得买，一切还是要看，在同样的价格区间内，有没有更好的选择。

　　最近坪山新推的几个楼盘，东关珺府均价3.96万/㎡，单价区间在3.6-4.3万/㎡，总价区间在260-586万/套。

　　豪方东园均价约3.93万/㎡，单价区间在3.1-4.5万/㎡，总价区间在217-1377万/套。

　　佳华领悦广场，预计也是11月底入市，价格区间预计在3.7-4.3万/㎡，不过不确定是毛坯还是精装。

　　目前，整个坪山的新房价格都在3.8万/㎡左右，朝向差一些的卖3.7万/㎡也有，产品好一些、朝向好的在4.2万/㎡左右。

　　万樾府4.17万/㎡的销售均价，在坪山算是中等偏贵的水平。

　　不过据我了解，目前开发商给出了冻资99折、诚意登记99折、开盘99折的优惠政策，相当于打了97折，均价大约便宜了1500元/㎡。

　　二手房市场，目前坪山二手房价最高的区域是佳华领悦广场周边，也就是坪山的中央居住区，用中介的话说，就相当于福田的香蜜湖。

　　大东城二期、万科金域缇香二期，挂牌价都突破了6万/㎡。

　　带坪山实验的大东城，10月8日成交了一套86平的四房，总价495万，均价5.7万/㎡。

　　万樾府所在的区域则是坪山的商务中心区，相当于福田CBD，周边二手房价格相对中央居住区便宜一些。

　　目前，京基御景印象的均价是4.5万/㎡，10月28日成交了一套89平的三房，总价401万，均价4.5万/㎡。

　　虽然目前万樾府所在区域的二手房，比不上带坪山实验学区的楼盘价格，但由于整个坪山并没有特别顶尖的名校，决定片区房价差异的主要因素，并不是学校，而是交通。

　　因此，虽然目前万樾府所在片区均价只有四字头，但未来通过14号线可以直达福田，相较其他片区反而更有想象空间。

　　整体来看，万樾府是坪山今年性价比较高的一个项目，地铁口、门槛低，加上华润的品牌，如果能接受独栋无小区的缺陷，还是非常适合预算有限的刚需上车的。