浦口城南中心vs扬子江隧道口：倚靠江北核心区，到底谁更胜一筹？

自浦口城南中心“横空出世”之后，江北楼市再次重新洗牌，难题又再次放在了买房人面前。

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浦口城南中心，无疑是今年南京楼市一匹“黑马”。

谁都没能想到，在江北新区各板块划分如此密集，且多有重合的背景下，浦口区能“挖掘”出这一块宝藏之地，最为关键的是，它恰好位于江北正核、研创园、青奥公园之间。

这一板块概念推出之后，市场就送来了最大的“贺礼”，第一批出让的地块皆达到最高限价，触顶成交，而进驻的是正荣、弘阳、杭州滨江，除了杭州滨江之外，正荣、弘阳都是南京人比较熟悉的开发商，也让买房人对板块的开发品质有了期待。

可以说，浦口城南中心有点来势汹汹，润棠府公开之际就喊出了升级精装3.3万元/㎡，可让一旁的核心区感慨万分，“初生牛犊不怕虎”。

而浦口城南中心的“横空出世”，让江北楼市再次重新洗牌，买房人又犯了难，比如浦口城南中心和扬子江隧道口（以大华、融侨为代表）哪个区域更有优势呢？

有一点可以明确的是，无论是浦口城南中心还是扬子江隧道口，它们的目标客群多是那批“摇不到”或“付不起8成首付”的买房人，希望凭借自身的地理优势能够成为第一顺位承接核心区外溢的区域，目标极为明确。

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先从规划的角度来看这两个区域。

浦口城南中心是浦口区政府规划打造，区级规划，也就是浦口区来操盘，并非江北新区，未来的商业、教育等等配套也皆由浦口区来负责。

而浦口城南中心总面积2.75平方公里，面积较小，从此前的实探来看，整个区域内皆以空地为主，未来拆迁压力较小，也就意味着区域内利好兑现的时间会较短。

扬子江隧道口这一区域，从规划来看属于江北中央商务区，以大华锦绣和樾、融侨誉江（顶山街道）为代表的属于其中的历史文创区，是江北新区操盘，国家级规划。

对于江北的规划，其实很多买房人都是分不清的，中央商务区、江北核心区、研创园等等，这里需要区分一下，中央商务区≠江北核心区，它们只是高度重叠，但并不一模一样。目前，市场普遍认可的江北核心区是位于长江隧道和扬子江隧道之间。

· 江北核心区33.2平方公里

· 中央商务区25.4平方公里

此外，明确一点，江北核心区是南京楼市的概念，而江北新区一直打造的IP是中央商务区。

显然，从规划等级来看，扬子江隧道口是高于浦口城南中心的，不过浦口城南中心的优势在于小，规划兑现的速度可能会快于扬子江隧道口（中央商务区）。

再从位置来看。

浦口城南中心之所以被称之为“宝藏”，它所扮演的角色多是“缝合剂”，浦口老镇需要这样一个区域来衔接江北核心区、自贸区，才不至于被完全割裂开，错位发展，互为补充。因而，它的位置恰好位于三者之间。

此外，地铁10号线以及未来的地铁11号线都将是浦口城南中心路网的重要支撑点，不过，目前来看，周边配套尚不成熟，依旧还是需要依靠浦口老镇。

对于扬子江隧道口而言，起初融侨誉江的“接棒华润国际社区”让不少人懵了一下，误以为它就是江北核心区，后来才明白它在扬子江隧道另一边，相隔一条隧道还是有所差异的。

扬子江隧道口这一区域相较于长江隧道口而言起步较晚，所在的顶山街道内小区居住品质一般，从二手房价来看倒挂空间有限，周边配套也尚不成熟，需要时间来发展。

当然，对于新区域而言，肯定是需要时间来兑现利好的，而时间的长短，以及未来房价溢价空间才是多数买房人所关心的。

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最后，说回房子本身。

浦口城南中心目前仅有润棠府在售，项目刚领取3、4、5、6、11、12号楼销许，共计432套房源，户型建筑面积89、105、123㎡，销许均价29477-30281元/㎡，升级精装包2500元/㎡。

从销许来看，润棠府一般楼层的均价在3-3.1万元/㎡之间，虽说润棠府最终价格与前期放风降了一些，但加上升级精装包均价已经超过了江北核心区。果然，精装包给了房价“无限可能”。

扬子江隧道口目前在售的有大华锦绣和樾、融侨誉江。

大华锦绣和樾在售1、2、6、7号楼，户型建筑面积89、109、128㎡，销许均价31800元/㎡。

融侨誉江在售1、2、6、7号楼，户型建筑面积90、108、125㎡，销许均价31648-31954元/㎡。

从产品的角度，我们来比较一下这三个项目：

①楼栋层高：润棠府18F的高层，居住舒适度会高于大华锦绣和樾（28-33F）、融侨誉江府（30-31F）。

②户型设计：润棠府89㎡是三室两厅两卫↓↓两个卫生间的户型，功能性较强。

大华锦绣和樾89㎡是三室两厅一卫↓↓双阳台的设计，通透采光较好。

融侨誉江90㎡是三室两厅一卫↓↓小户型大横厅设计属于市场上少见的户型。

③精装标准：从润棠府最终公示的来看，项目基础精装是2000元/㎡，加上精装包2500元/㎡，最终装修标准能够达到4500元/㎡。

润棠府基础+升级精装包4500元/㎡：中央空调为东芝，地暖为博世，新风为百朗、爱迪士，厨房灶具为西门子，卫浴为科勒、摩恩，此外，厨房配备了紫外线消毒柜，墙面墙纸交付。

大华锦绣和樾精装标准3500元/㎡：中央空调为东芝、美的、海尔，地暖为博世，新风为百朗、狄耐克，厨具为方太、老板，卫浴为科勒，墙面为沃莱菲墙纸交付。此外，厨房配置了微蒸一体机，卫生间配置了智能马桶盖，主次卧展示的衣柜未来也会交付。

融侨誉江府精装标准3500元/㎡：新风（亚都、爱迪士、兰舍）、中央空调（美的、海尔、海信）、地暖（美的、法罗力、海尔）三大件皆包含，墙面乳胶漆交付。

总的来看，润棠府的升级精装包与大华锦绣和樾3500元/㎡的精装标准采用的品牌有诸多类似，供参考。

写在最后：

浦口城南中心与扬子江隧道口的新房价格差价在1000-2000元/㎡左右，这两个片区不会像核心区一样买即能看得到升值空间，它们会更需要长久的时间来发展。而买江北，买的就是规划就是未来，建议优选规划起点高更有想象空间的区域入手。

目前，由于大华锦绣和樾、融侨誉江已经开盘，从市场接受度来看还是可观的，而润棠府作为浦口城南中心首个楼盘，能否首开告捷？本周即将揭晓。