哪座一线城市的小镇数量最多？我们正在建立全国小镇数据库！

近期，我们正在进行全国小镇信息的搜集及统计工作，正逐步搭建一个全国小镇数据库。

在对数据库内小镇的定义上，我们的界限比较宽泛，不仅包含休闲商文旅小镇、产业小镇、文旅古镇，还将房地产小镇、郊区商业纳入小镇类别中。因此，小镇数据库中共有5种类别的小镇项目。

本篇是全国小镇数据系列的第一期，主题是北上广深4座一线城市的小镇数据及解读。

以下是对5种分类的简要定义：

休闲商文旅小镇：文旅小镇；

产业小镇：产业办公载体，既包括市区中的小型园区，也包括郊区中的大型产城项目；

文旅古镇：古镇旅游项目，典型如上海的朱家角古镇、北京的古北水镇等；

房地产小镇：名字里有“小镇”的住宅小区项目或远郊房地产旅游度假综合体；

郊区商业：奥特莱斯、商业街、旅游商业，如上海的迪士尼小镇（迪士尼度假区内的购物餐饮娱乐区）和佛罗伦萨小镇（奥特莱斯）等。

△一线城市小镇数据（来源：亿翰产城小镇数据库）：广州产业小镇最多，上海文旅古镇最多，北京休闲文商旅小镇最多

休闲商文旅小镇

1. 上海只有欧洲风情小镇

与其他三座城市比起来，上海和广州的休闲商文旅小镇数量是最少的。上海仅有泰晤士小镇和荷兰风情小镇，广州的2座小镇中，同样有一座欧洲小镇。这类以欧洲风貌建筑为特色的小镇，建成时间较早，在过去的仿欧洲潮流中曾经流行过。不过用现在重视小镇文化内涵的眼光来看，欧洲小镇似乎是只有异域的外表，而由于是舶来品，无法深刻植入欧洲文化内涵。

△泰晤士小镇

我们也可以看到这些古早小镇在最新市场浪潮下的自救举措。2016年，上海的荷兰风情小镇引进了蚂蚁创客空间，该创客空间通过利用荷兰风情小镇文化广场的闲置物业聚焦互联网+教育的产业形态，形成有影响力的开放性大学。

2. 北京文旅小镇产业主题更能贴合最新市场

相比之下，北京拥有最多的休闲商文旅小镇，小镇基本都具有鲜明的主题，这些主题都贴合最新的政策和市场，在文化内核的选取上倾向挖掘本地特色。比如妙峰骑行小镇以体育产业为IP，灵之秀山茶小镇以茶产业为核心等。北京甚至有一家以猫为主题的特色小镇，名为天猫小镇，2018年天猫宣布在北京延庆区打造该小镇，目前这家小镇还未有明确的开业消息。

2. 深圳独有的2家花卉交易旅游综合体

深圳的5家休闲商文旅小镇中，有2家是以鲜花为主题的文化旅游综合体，此类结合花卉交易和旅游的小镇在其他三座城市则还未见到。其中，南山荷兰花卉小镇是在2009年深圳市政府启动“深圳市市容提升行动计划”的背景下，由原花鸟市场改造而来。而百合花卉小镇则是2017年新建成的项目，是一座占地面积10万平方米的花卉市场，小镇以花、鸟、鱼、虫交易为主、以旅游休闲零售为辅。

△深圳的南山荷兰花卉小镇

产业小镇

1. 上海和北京不强调产业小镇概念

从城市产业小镇数量来看，广州和深圳的数量明显大于北京和上海。这是因为北京和上海近年来不是特别强调产业小镇的概念，政府最近统一发布的特色小镇名单，还是2017年评选的国家级特色小镇，并非目前发改委定义的小而精的特色产业小镇，性质上属于建制镇。而广州和深圳所属的广东省，从2018年开始，连续评选了三批次的省级特色小镇，这些小镇也被我们纳入了产业小镇数据库中。

2. 广州的“微改造”小镇

从产业小镇来源来看，广州小镇有一个创新贡献——“微改造”概念。2015年，广州开始探索“微改造”的模式。微改造，一是以综合改造为目标，强调延续历史脉络；二是多元改造主体，强调社会力量参与；三是以修缮提升为主要的改造方式。

广州大幅度推进“微改造”概念，主要是由于广州古村落较多。据 2015 年广州第五次文化遗产普查，现已形成 20.39 平方公里的历史城区、26 片历史文化街区、19 片历史风貌区、1 个中国历史文化名镇、6 个历史文化名村、91 个古村落等。最大程度的保护与传承古村落中的文化遗产，同时有效的改善其公共空间，实现城乡之间的融合共生发展，成了一个亟待解决的问题。

广州空港文旅小镇通过“微改造”的方式对古村落进行保护性开发。广州正果镇的文旅小镇微改造项目，改造面积约230亩，总投资约2.17亿元，对正果老街及周边地区进行房屋整合、公共环境升级和公共配套市政升级改造。花山小镇微改造项目，通过将碉楼、青砖房改造为创意产业工作室，引进设计、摄影、创意花饰等各类型创意产业。

△广州 “微改造”项目花山小镇中的文创空间

3. 一线城市流行老旧厂房改造文创小镇

旧改小镇，一般位于城市的核心区域或城市相对核心区域的老旧产房、老工业中心的改造，面积大小不一，产业性非常强。比如一些自身携带IP的核心产业小镇虽小，其辐射范围、支点作用、引领作用却很大。

目前北上广深都已有了老旧厂房改造文创小镇的案例，如上海的泰迪活力小镇和尚同·创智小镇、北京的西店记忆文创小镇、深圳的大运软件小镇和1983创意小镇、广州的东澳创意小镇等。

△上海的旧改文创小镇：泰迪活力小镇

对于这些核心一线城市来说，城市核心区域旧改，一般打造具有强产业资源属性的特色小镇；相对核心区域，一般选择打造具有轻资产属性的文创、休闲小镇为主。比如上海宝山区打造的泰迪活力小镇。

政府方面，核心一二线城市寸土寸金，有区域翻新的需求，城市更新能够完善基础设施配套、培养经济新动能、增加了政府财政税收。开发商方面，核心一线土地的升值空间大，在利益驱动下选择布局核心一二线城市。对于产业企业端，其本身需求与核心一二线城市比较适配，产业企业发展需要高端人才，在核心一二线城市更易获得。

文旅古镇

上海的文旅古镇项目数量一马当先。其中，有不少古镇是正在改造的项目，例如松江区泗泾古镇PPP项目、青浦区徐泾镇蟠龙“城中村”地块改造项目等。

△蟠龙古镇改造项目效果图

2016年5月中旬，上海市印发《关于推进本市历史文化名镇名村保护与更新利用实施意见》，表示“可以大力推广政府和社会资本合作(PPP)模式，拓宽社会资金进入名镇名村保护更新领域的渠道等”，强调“政府主导，社会共同参与保护”。 古镇改造的内在动力是希望通过古镇的更新，调整优化区域定位和布局，提升产业能级，为未来赢得更大发展空间。

郊区商业(奥莱/商业街/旅游商业)

与其他城市没有或只有1家郊区商业比起来，上海的郊区商业达5家之多。上海的郊区商业的项目多，或许是由于它们距离上海周边其他长三角城市更近，一旦品牌和消费功能丰富起来，可以吸引不少周边城市的消费人群。以佛罗伦萨小镇（奥特莱斯）、迪士尼小镇等为代表的集商业、文旅一身的商业项目，吸引上海周边消费者的能力较强。

房地产小镇

相比其他三座城市，北京有数量众多的房地产小镇（40家），其中有许多远郊房地产大盘项目，功能是文旅度假综合体，例如万科·弗农小镇、顶秀美泉小镇、恒盛波尔多小镇、鸿坤葡萄酒小镇等。

从市场的角度来看，城市文旅度假综合体中房产的购买者或消费者，其中较大部分是非私营人口，因此，北京这类非私营人口占比较大的城市，远郊房地产小镇项目供应较多，而像上海、广州、深圳中，高端消费人群变成了私营企业主，其度假属性出现了相应变化，资源型高价值度假产品热，一般的度假产品需求不旺盛。

注：北上广深小镇数据库详细版，请期待下一期《北上广深小镇数据报告》

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