文/杨国英
这个初冬特别冷，尤其是楼市。
周末闲暇，研究了下链家二手房数据，真的是，不看不知道，一看吓一跳。
二手房挂牌量突破10万套的，有6个城市
二手房挂牌量突破9万套的，有11个城市
二手房挂牌量前10大城市，合计超过120万套
具体见下图：
这绝对是不可思议的！
这是自1994年房改以来，中国楼市创下全新的历史纪录——与去年底相比，不到一年时间，二手房挂牌量普遍上升了25%以上，局部城市，比如沈阳，上升了1倍，武汉，上升了8倍。
这是内地楼市进入寒冬的信号。
当然，有没有楼市表现坚挺的城市，肯定是有的。比如，上海，二手房挂牌量比去年同期减少了1万套；还有深圳，增加是增加了，但也仅增加了不到2000套；最坚挺的，我认为还要数三亚了，二手房挂牌量目前仅有1164套，在所有一线和二线城市中，是最少的。
二手房挂牌量的变化，是一座城市房价走势的核心指数。
不要被新房抢购的新闻，忽悠得云里雾里。在严厉的政策压制之下，新房和二手房价格呈明显倒挂，在同一城市的同一区域，新房价格显著低于二手房价格，所以，新房当然抢手了。
但是，限价新房的抢手，无法说明楼市转暖。
一来新房入市，增加了楼市房源的供给，这将进一步打压二手房市场。
二来限价抢购到的二手房，也不等于就能赚钱了，毕竟，如果想转手套现，还要等上三年不等的限售期，三年时间，一座城市的房价是涨是跌，还很难说，再说，算上资金成本，如果房价三年涨幅不超过20%以上，那么你就是没有赚到。
事实上，除非是刚需，除非是限价折扣（相比同区域的二手房）超过30%，我认为，目前的限价新房，真正具备抢购价值的城市，不会超过10个，比如上海、深圳、长沙、东莞等少数城市。
这更是个一个极其危险的信号。
当下，个别楼市的房价，已有随时被压垮的危险。
那么，到底是哪个城市的楼市最危险？
是重庆吗？目前的二手房挂牌量，重庆位居内地城市之首，高达17万套。
重庆比较危险，但绝对不是最危险。
要知道，所谓的重庆市，其实相当于重庆省，常住人口高达3124万人，接近于贵州一个省的人口，超过了广州+深圳的人口。
而且，相较于10年前，地处中西边的重庆，常住人口不减反增，10年时间，重庆常住人口增加了近250万人。
是天津吗？目前的二手房挂牌量，天津位居内地城市第二，高达14.73万套。
天津比较危险，但也绝不是最危险。
近1.2万平方公里的面积，常住人口1561.83万人，人口密度不算太高、也不算太低，比起青岛和杭州还是均衡一些。
但是，天津的最大问题是，最近几年，经济增长失速了，经济增长的失速，随之而来是人口增长的减速——从2010年到2016年，天津常住人口从1294万人，增加到1562万人，增加了268万人。
但是，2016年之后，天津常住人口不增反减，常住人口反而减少了近3千人。
楼市最危险的城市，是东北的哈尔滨。
3天前，哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策 的通知》，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。
哈尔滨的点火救市，只在加大政策压制力度的2020年，显然是独一无二的另类。但是，相关部委还是对其“包容”了，归根到底，还是哈尔滨楼市，已经到了最危险的时刻。
仅论二手房挂牌量，哈尔滨是9.85万套，在内地城市中排名第8位，貌似还不是太严重。
但是，知道哈尔滨的面积吗？5.3万平方公里，差不多是8.4个上海的面积，一半浙江省的面积。
面积一大，人口密度就低，土地价格就低了，哈尔滨是全国人口密度最低的副省级城市。
再说人口，过去3年，哈尔滨常住人口减少了16.6万（从1092.9万减少至1076.3万），哈尔滨是全国副省级城市中，唯一常住人口减少的城市。
未来，哈尔滨的人口流失，大概率还要加速，一个关键的信号是，过去10年，哈尔滨小学生人数流失率高达14%，小学生的流失，表明了未来人口增长的受挫。
最后，针对二手房挂牌量最多的10大城市，我做一个楼市危险系数评估，一家之言，不一定全对。
（以◆的数量多少，代表楼市危险系数的高低，数量越多，楼市危险系数越高）
哈尔滨 ◆◆◆◆◆
沈阳 ◆◆◆◆
天津 重庆 ◆◆◆
武汉 南京 西安 ◆◆
成都 郑州 苏州 ◆
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