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保利·天珺:新都心最高单价之下 能否破解三大精装难题?

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  在地铁3号线与凯德mall落地之后,新都心便成为了青岛楼市的网红之地,二手房房价的增长速度曾经一度领跑青岛主城。在新都心核心区域可开发土地越来越少的情况下,从保利天汇,到和达·珺玥,再到青特星城,每一个新盘的上市,都会受到置业者的广泛关注。

  在保利·叶公馆、保利·天汇之后,2020年末保利在新都心的有一个住宅产品——保利·天珺也即将进入加推期。在保利·天汇、保利·观堂、保利·堂颂连续出现精装争议之后,保利·天珺会有怎样的变化?值得我们关注。

  

  高效央企青岛项目遍地开花

  保利房地产(集团)股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年,总部位于广州,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日,在上海证券交易所挂牌上市,成为在股权分置改革后,重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

  2008年3月保利地产入驻青岛,成立保利(青岛)实业有限公司为保利地产集团全资子公司,据不完全统计,保利地产在青岛现已开发约23个项目。除了主城区外,西海岸、即墨、胶州也有多盘在售。

  据克而瑞青岛统计,1-10月,保利地产在青岛市场商品房销售总面积40.1万㎡,新增土储总建面52.7万㎡,拿地销售比1.32,在青岛市房企销售面积排名第五。

  经过多年的沉淀累积和市民对大型央企的信任,保利在青各个项目都取得了不错的销售业绩,但是产品的品质却在近期一直被购房者所质疑。

  非核心区的狭长地块

  新都心,已经成为房企大鳄必争之地,短短10年不到的时间,新都心从原本的城中村蜕变成为青岛的一个城市中“芯”,各大地产商接连落子于此,让原本房源紧俏的新都心片区房源市场再度扩充,逐渐热闹起来,可开发土地也日益殆尽。

  保利天珺项目地块位于市北区台柳路以东、黑龙江路以西、长沙路以南、蚌埠路以北,为商住地块,土地占地面积42274.3㎡,容积率3.3,规划建筑面积139505.52㎡,起始楼面地价7600元/㎡,总价10.28亿元,竞买保证金5.14亿元,此外划拨租赁型人才公寓1292.4㎡,建面4265㎡。虽然还是属于新都心板块,但是与凯德mall所在的核心区有一站路的距离。

  

  图片来源:克而瑞青岛

  从整个项目的规划设计来看,保利天珺规划总建筑面积186161㎡,地上建筑面积139505㎡,住宅建筑面积55802㎡,商业、办公及配套建筑面积83703㎡,住宅占比4成,容积率3.3,绿地率35%。

  项目规划4栋住宅楼(3栋32F+1栋26F)+3栋办公(1栋21F+1栋16F+1栋20F)+沿街商业,打造成商住综合体,住宅在南侧,商业和商务分布在北侧。

  

  图片来源:界面山东

  从商业部分设计上,保利·天珺商铺相对零碎,难以形成凯德mall那样的规模优势。而且从保利广场的人气来看,保利在商业地产的运营上存在不小的短板。

  而且,保利现在承诺的商业配套,能不能百分之百实现,还要打一个大大的问号,因为保利之前在李沧有更改规划的先例。

  三大精装痼疾天珺恐难解决

  观察员对保利天珺项目的样板间进行了实地探访。

  与保利天汇相比,保利天珺120㎡户型设计上有进步,但样板间精装效果并没有让人眼前一亮的感觉。

  保利天珺的样板间墙面贴了壁纸。

  

  图片来源:界面山东

  我们从保利天汇收房情况来看,保利天汇聘请的工人水平不高,墙面凹凸不平,贴上墙纸后问题明显,极大影响了客厅美观。

  

  图片来源:界面山东

  与保利天汇一样,保利天珺的客厅并没有铺设地板,而是采用了地砖。从保利·天汇业主收房现场观察员了解到,这地砖空鼓情况很普遍,而且问题出现后,维修是一大难题。对于保利的维修效率,《青岛日报》曾经专题报道。

  

  图片来源:青岛日报电子报

  值得注意的是,观察员在样板间的阳台贴着几个“非交付标准”的标志。具体说明了阳台部分外墙漆颜色、墙和地砖排版、管道、点位、电位等问题,样板间仅供参考,最终效果以实际交付为准。

  保利的卖家秀和实际交付的精装品质存在多大差距,保利天汇、保利观堂、保利堂颂的业主都深有体会。

  

  图片来源:界面山东

  在精装品质存在如此多问题点的情况下,保利天珺目前释放的价格是在3.2万元/㎡-3.3万元/㎡之间,如此性价比,谁会买单呢?

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