魔幻的木渎楼市，十大新盘，道阻且长

2016年对于苏州房产行业是意义非凡的一年： 卖地总金额超1700亿，位列全国第一， 楼面价一反常态，相城、木渎等周边地区，“地王”频出。

也是从这一年开始，木渎板块强势进入了全城人的视野：

中铁诺德高价拿下53&54号地块，53号地块以近3万元/㎡的楼面价成为当时地王，轰动全市。

从2015年的8218元/㎡到2016年的28965元/㎡，木渎地价短短一年上涨了约252%。

2017年，上实10号地块楼面价24462元/m，仍然十分夸张；2018年的金茂木渎地块，楼面价16270元/m，地价令人意外得变低了。

2019年，旭辉、佳兆业、路劲&保利、星河等开发商接连拿地，楼面价却是14194-18562元/㎡不等。木渎土拍再无高峰，溢价率开始控制在20%左右。

从2019年下半年至今，昔日地王如姑苏上府、国礼等终于入市，备案均价仅比地价高2000元/㎡。

木渎十兄弟

所有售价均取该楼盘最近一次拿证备案均价

至今为止，木渎已经汇聚十大楼盘，最低售价为都会上品的25933元/㎡，最高售价为中铁诺德国礼的31529元/㎡。

昔日鼓吹木渎房价要站上4万元/㎡的中介、销售们全部偃旗息鼓，难得拿到2.6万+元/㎡备案价的各大楼盘，好多也在降价。

在同等价位段，同等供应体量的板块中，如吴江太湖新城、高铁新城、中央公园、浒墅关......不客气的说，木渎板块是相对不受市场追捧的，木渎十兄弟颇有些难兄难弟的意味。

姑苏繁华图，一半在木渎。曾经苏州楼市的疯狂土拍里，木渎是异军突起。

而今回顾当时房企的拿地策略问题，一半是14-15年火爆的市场和不断攀高的房价给予了开发商莫大的信心，另一半其实也在于，木渎本身的区位当真是不错的。

苏州城西，姑苏区、吴中区、新区三区交汇，一号线沿线唯一低价板块，人口稠密，配套成熟，任谁都觉得潜力无限。

然而区域价值向上的第一个难题就在于，本就成熟的板块革新成本太大，进展十分缓慢。

你可以看到曾经的超大商业体大运城人气凋敝，曾经的特色街区东门町只有小店铺存活。

你也可以看到大量新房在火热建设，大批老破小却没有及时拆迁。有的楼盘干脆就在村里，有的楼盘旁边处处是废地，甚或堆满了建筑垃圾。

在新与老的交替中，木渎前脚已经迈出，后脚却未跟上。

2

而今聚集在木渎板块十大楼盘，大部分地价太高，限价之下开发商利润十分薄弱，市场上便少见细细打磨的精品了。

甚至于某楼盘在前段时间曝出装修丑闻，为整体市场蒙上了一层阴影。

来自寒山闻钟

另一个无法回避的问题在于，木渎新房基本都是沿着高架建造，除了姑苏上府和星河时代新著，别的项目或是挨着中环西线，或是临着苏福快速路，总有一排房子要受高架噪音影响。

地价高、界面乱、高架吵......种种客观条件限制了木渎板块从刚需奔向改善的道路，近3万元/㎡的售价让人难以认可。

3

其实，苏州城西的木渎潜力是巨大的。

据不完全统计，木渎镇户籍人口9.8万人，常住外来人口20万人，流动人口20万人，经济实力更是位居全国千强镇第57。

加之得天独厚的地理位置，如同尹山湖承接园区外溢一般，木渎承接了大量狮山外溢人群，生活气息浓厚。

相比于苏州城东的娄葑板块，木渎较大的人口密度支撑起了板块内消费能力。

即使大运城、木渎影视城、东门町等因为年代久远、招商乏力等问题而逐渐失败，仍然有新的商业体如悠方、红星美凯龙、山姆会员店接连入驻并且生意红火。

即使木渎楼盘众多，价格上不去，在地价回归理性之后，仍然有大批开发商看好本地人群的置换需求。路劲、佳兆业、星河、碧桂园等房企接连落子，每次土拍仍是溢价成交。

4

国瑞熙墅

刚刚领证，少见别墅

国瑞熙墅位于金枫路和竹园路交汇处，紧邻新区核心CBD，地段优势明显。

项目由7幢云墅，32幢联排别墅组成，首次领取预售是在2017年3月。卖到如今，房源所剩不多。

昨日（11月17日），国瑞熙墅29套叠加别墅领取了预售，备案均价：29100元/㎡，均为毛坯交付。

佳兆业和光雅苑

低密社区，高性价比

和光雅苑是木渎片区目前密度最低的小区，主打低密墅境府园。项目距离地铁1号线木渎站/金枫路站1公里，距中环西线400米，周边还有天虹及悠方商场。

项目售楼处后期也将作为商业使用，预计在明年5-11月毛坯交付，目前只剩下洋房4楼以下和叠墅下叠产品在售，约数十套房源。

洋房建面约117-137㎡，叠墅建面约245-273㎡。优惠售价约2.5-2.6万元/㎡。

中铁诺德国礼

改善品质，大楼间距

作为目前的木渎板块地王，国礼一直备受瞩目，项目周边天虹、大运城、花样年等商场环绕，紧邻即将建成的5号线地铁与中环高架，生活便利。

国礼定位高端改善项目，社区全人车分流，最小楼间距也宽达约50米，车位配比高达1:1.45，最小户型为118㎡，主打127㎡和147㎡，全部为三房设计，彰显阔气的同时划定高端圈层。

项目预计明年9-10月毛坯交付，虽然备案均价高达31529元/㎡，但是据案场介绍，推出的特价房售价在约2.5-2.6万元/㎡。

左右滑动查看更多

中铁诺德姑苏上府

少见叠墅，准现房

同样是中铁诺德产品，姑苏上府地理位置较好一些，临近5号线地铁的同时并不挨着高架，南面200米即山姆会员店和红星美凯龙，开车2分钟即可上高架。

上府分为北区和南区，南区高层已经售罄，于上月交付，北区仅剩163-167㎡叠墅，房源不多，将于12月毛坯交付。

案场称，所剩房源按照备案价销售，之前优惠房源已经售完。

旭辉都会上品

木渎最低价，仅剩最后一排

都会上品位于苏福快速路南侧，交通方便的同时难免会有噪音污染，但是约2.6万元/㎡售价且带装修，具备高性价比，目前只有最北面一排楼幢还有房在售。

项目装修品质还可以，带有中央空调和新风系统，预计明年10月交付，目前案场推出的特惠房源约2.5万元/㎡。

主力户型为102㎡。

路劲保利江月时光

知贵住区，用心之作

江月时光位于都会上品隔壁，虽然是高层产品，却做出了高层中罕见的品质感，据说，单单一个门厅便造价700万。

作为路劲时光系代表作，江月时光有着堪比璞玥风华的高端品质。

项目采用金钥匙物业，一幢楼一个管家服务；楼间距普遍在58米，较大的宽达70米；区域内罕见得配有地下会所，包含健身房、阅读室等。

江月时光还在一楼设计了挑空，配有绘画、棋艺等不同风格的功能设施，据称后期还会请老师过来教导业主孩子。

在普遍推出特价优惠的木渎板块，江月时光坚持备案价销售，均价约26200元/㎡，凭借项目品质仍深受市场认可。

主力户型为95㎡、108㎡、128㎡，预计2022年6月毛坯交付。

左右滑动查看更多

结 语

虽然备案价各有高低，最高甚至冲破3万元/㎡，但是在实际成交价上，大部分楼盘的主力产品颇为默契地控制在2.6万元/㎡上下，这个价位实际贴合了木渎的区域价值，销售还算顺利。

即将入市的碧桂园地块、上实海派都市、星河时代新著，如果产品上无太大变化，预计售价同样在这一档次。

待楼面价24462元/㎡的上实海派都市入市去化之后，木渎地王扎堆的时代也要翻过去了。房住不炒，之后的木渎拍地，楼面价预计也将维持在1.7万元/㎡上下。

楼市回归理性，木渎的发展仍在继续，希望城市的翻新可以更快一点，更好一点。相信这座古镇，终将焕发新春。