近日，中央农办、农业农村部批复了全国104个县（市、区）和3个设区市为新一轮农村宅基地改革试点地区，试点期限为2020年—2022年。结合新的政策，我们来看看，宅基地新改后，民宿的发展将迎来哪些新的变化和机遇。
宅基地新改革
一是开展农民住房财产权抵押贷款试点。2015年以来，人民银行牵头在天津市蓟州区等59个县（市、区）开展农民住房财产权抵押贷款试点，指导各试点地区完善确权登记颁证、交易流转平台搭建、价值评估体系、抵押物处置机制建设等配套措施，加强金融产品和服务方式创新，支持实现农民住房财产权。根据人民银行统计，截至2018年末，试点地区农民住房财产权抵押贷款余额为306亿元，同比增长41.6％，累计发放575亿元。
二是盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确，城乡建设用地增减挂钩政策腾退出的建设用地指标，以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地，重点支持返乡下乡人员创业创新。
三是有序实施城乡建设用地增减挂钩政策。从2005年起，国土资源部按照国家有关规定，探索开展城乡建设用地增减挂钩试点，将农村闲置、散乱的宅基地等建设用地整理腾退，节约的建设用地，优先用于农民新居、农村基础设施和公共设施建设以及农村产业发展用地。
下一步，农业农村部将会同有关部门，结合新一轮农村宅基地制度改革试点，在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，探索赋予农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能。同时，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等乡村产业。
符合民宿开发用地的8类土地类型
按照现行的土地类型划分和物业，列举出以下几类符合民宿开发的土地类型。
1）国有的商业服务业用地，尤其是直接约定的酒店、旅馆业的用地最为符合民宿建设用地。
2）居住用地，包括集体的宅基地、国有商品房住宅。目前在国内民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿经营”，虽然自有的宅基地不允许经营，但目前国家政策默许此类用地用于民宿建设。
3）有文物保护价值的古建筑。乡村里一些存量的房屋，本身带有文物价值，我们开办民宿目的在于在有限的合理的开发内，让这个文物更加具有价值。
4）独立工矿用地。独立的厂区、采矿区，这些土地属于国有的建设用地，用于开发民宿，可以提升其价值。
5）公共公益设施用地。包括：乡村学校、医院、乡镇村的办公楼等，都可以用来开发民宿。
6）风景名胜设施用地。在我国的土地规划上，有专门的这一类土地用途划分，也可用于建设民宿。
7）国有未利用地和集体的四荒地。这类用地并未规划其用途，但是国家目前的政策是鼓励和支持将这一类未利用地用于开展乡村的旅游、民宿来开发。
8）耕地、旱地、果园等。这类土地虽然不能用于建房子，但是比起我们基本农田的保护程度要低一些，可以用于民宿的景观、养殖、停车场等一类配套的项目。
民宿的6种用地模式
模式一：利用闲置民房、宅基地/空心村活化。北京黄土贵民宿，项目位于北京市门头沟区雁翅镇，选取了村内闲置的房屋改造成乡村民宿，并且配置了一套私塾学堂，形成了“培训定制+乡村生活”的模式。
模式二 ：利用乡村闲置公共公益设施（旧学校、旧祠堂、旧茶场宿舍、旧林场场部等）开发。广东惠州禾肚里稻田酒店，利用闲置的村小学，与村小组签订合作协议，从2016年开发，投资2千多万，打造了一个真正意义上具有网红性质的民宿项目。
模式三：特殊的老旧厂房（造纸厂、玻璃厂、水泥厂、啤酒厂、糖厂、化工厂等）的开发。贵州黔南州独山县小城故事园区由独山县50年代老印刷厂厂房院落改造而成，创意了“政府+企业+规划师”的共建共享模式。
园区占地仅7亩，2017年运营至今，已有LOFT（复式）民宿10间，厂长你好文化餐厅、你的酒馆、暖暖蛋糕屋、沐阳画室、她的花舍、元素健身工作室、婚纱与礼服定制馆、户外音乐休闲吧等多种业态。
成功实践了国家新型城镇化政策关于“推进老城区、旧厂房改造和保护性开发、盘活城镇低效用地、加快发展服务业，实现产业结构转型升级”的要求，是独山成为“国家第三批城镇化综合试点”的一大亮点项目，在贵州的文化旅游发展项目中也独树一帜。
模式四：集体经营性建设用地入市试点。成都郫县多利农庄是中国都市有机农业第一品牌，3万亩基地，近千家企业会员，10多万家庭会员，目前已经成为中国田园综合体的样板。
模式五：点状供地模式。在国家乡村振兴中着重提到的，其核心是按照建筑物和构筑物占地面积点状供地，按照建多少，转多少，增多少的原则，点状报批，按规划用地的用途，灵活的点状用地。
浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，仅新增建设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。
模式六：片状供地：国有建设用地招拍挂——文旅商街新建民宿集群，民宿主可以买、租或合作分利开发商已建成的物业。长沙铜官窑项目，依托遗址公园，总投资100亿，总建面110万平米，已引入19家民宿客栈。国有建设用地来片状用地，发展民宿，就彻底解决了民宿用地的产权问题，但是需要注意，这种方式其用地成本和物业成本会比较大。
宅基地管理制度改革为乡村民宿发展提供了新机遇。农村许多地区都在深入推进用地方式改革，积极引导农村闲置住宅、废弃矿山、旧厂房等发展乡村民宿等新业态，乡村建设将为共享住宿平台带来重要机遇。
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