空置率高的小区，会带来什么影响？

房地产大兴大建这些年，各类城市的住宅建设，大有“做了人类想成仙，生在地上要上天”的野心，都在漫天的盖房子。

房子多了，问题也随之而来。

住宅现象——空置

多年前，在部分好奇心重的网友驱使下，网络上曾发起一波“网友集体晒黑灯”活动，试图用小区的“黑灯率”来证明小区的空置问题。

研究方式虽然过于片面，但充分证明了民众对于住宅空置问题的意识觉醒。

而时至今日，我们也确实需要面对小区高空置率带来的实质性问题。

2013年，南宁财富国际广场小区多户业主欠缴物业费，南国早报记者随机进入该小区32栋，从1楼一直走到15楼，发现有10多户人家的门口都贴有物业服务费缴费通知单。物业负责人表示全额收费才能维持物业运营，并表示“如果请不起保安保洁，那整个小区不都是乱糟糟的？”。

2019年，家住西安市奥达文景观园小区的山女士向媒体反映称，小区去年没有供暖，今年眼看别的小区都开始缴纳供暖费了，物业却仍以入住率太低为由，再次告知业主无法供暖。

2020年11月，西部网民生热线栏目接到了西安市民宋女士的求助。宋女士是西安万达天樾二期的业主，前段时间物业通知，由于小区入住率不达标，小区无法供暖。

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图源网络

生活案例比比皆是，空置的住宅现象也该被重视。

高空置率可怕吗？

首先我们来明确关于空置率的概念：

住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

接下来看一组数据。

这是一份来自2017年《中国城镇住房空置分析》报告的数据，报告显示，2017年全国家庭住房拥有率达到92.8%，且与往年数据相比，拥有率在不断上升，同时，2017年的空置住宅的数量达到了6500万，住房空置率达到21.4%。

而根据国际上的通行惯例：

商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

可以看出，早在2017年我国的空置住宅数据，就已经超出了标准值，提醒我们市场当下并非处在一个良性状态，而几年后的今天，我想这个数据必然有过之而无不及。

不过需要提醒大家的一点，空置率高不完全等于供过于求，一方面是不同家庭间经济水平导致住房保有量的差异，另一方面则是城市化背景下，人口迁移造成的城市间住房需求的差异，这就导致明明人均之下本该人人皆有房住，而现实却是有些地区空屋遍地寥寥数人，而有些地区一房难求。

这也是房价一直居高不下的一部分原因，市场需求犹在。

不可小觑的空置率

除了上文提到的现实案例带来的问题，让我们知道，空置达到一定比例，北方部分小区供暖难，还有在部分高空置小区，多业主欠缴物业费，导致物业财务亏空，难以维持正常物业维护水平，进而物业水平降低，业主拒交物业费恶性循环...空置率影响的问题还有很多。

诸多问题中，最广为人知的当属空置税。

有美国房地产市场2010-2017年的城市数据显示，房产税负担越重的地区，空置率越低。当有效房产税率上升1%，空置率显著下降2.46%。因此当空置率的话题每每拿上台面来讨论时，都有人为空置税的颁布而担忧。

诚然，作为降低空置率的有效解决办法，空置税看起来确属良策，但反过来想，空置率问题的存在已不是一两天，而能疏解问题的税法的颁布为何这般旷日持久？

这背后其实也存在着很多问题，比如关于空置住宅的统计，还有空置住宅的界定标准，还有关于征收空置税后，房价下降带给开发商、银行、政府的经济压力等等，关联颇多，我觉得很难会颁布。

再有的一些问题，其实是当下比较值得注意的。

曾有地产分析师提出，有四类房产空置率高达40%左右，其中包括郊区的高档住房、投资性住房商住两用楼盘和无产权房。

这让我想起不久前我们前往东莞调研时，在万科棠樾小区，看到项目品质社区景观俱佳的社区内，成栋住宅毫无居住痕迹，项目不仅位于远郊，且为毛坯交付，而在此置业的多为非首套住宅，综合种种因素大大降低了居住动力，若非地段优势，房价下跌可能性大。

无人居住的别墅内花园杂草丛生

还有一些小区，投资客扎堆，大量空置房源，因为这类人群，房价炒起来容易，掉下来也简单，一旦遇到市场行情，出现小区住宅集中抛售，买家选择越多，房源间越容易出现叫低踩高的现象，一来二去降低房价不说，房子也不见得好出手。

总之，空置率之难，端倪渐显。

结

行文至此，给几个小建议。

一般来说，刚需小区空置比例较低，购房时多注意改善和高端品类住宅，比较项目本身外，看配套情况，空置高的小区，往往社区周边商业配套也不甚景气。

自住不要买投资客扎堆的项目，不明白的可以看看昨天的文章《再次强调，投资和自住最好分离！》，理解投住分离，升值潜力的另一面，是现实问题带来的房价下跌风险和居住便利度的降低。

居高不下的房价和星星点灯的空置住宅，让现代社会中的房子，变成了“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的存在。

日月既往，不可复追，未来买房时，还希望大家能关注片区的空置率，不要让空置率成为影响你二手房溢价的因素。