5年后，2亿“租客”和2亿“房奴”谁更潇洒？专家直言不讳

近日，第十四个五年规划出炉，对房地产提出“房住不炒、租购并举、因城施策”三大口号，其中租购并举是眼下需主要攻克的任务，一方面房价大涨或大跌都“消失”了，短期内不会有太大波动，另一方面租房监管和制度不健全，租房所享有的权益跟买房还存在差距，那么在国家推行“租购并举”政策下，五年后，“租客”和“房奴”谁过得更潇洒呢？

房价波动对“租客”和“房奴”的影响

房价直接体现在房子价值上，间接作用在房租上。

对租客而言，只需要每个月按时缴纳房租，就可以享受房子的居住权，在合同期内房价上涨与下跌对租金价格影响不大，但是合同后，租金会因房价上涨而提高，反之则降低。

对房奴而言，房价的上涨意味着房产增值，日后能以更高价格出售，急需用钱时也可以进行更高额度的抵押授信，纯投资转手后将获得一笔不菲的收入，房价下跌时，就意味着投资失利，以租养贷难以实现，还得自掏腰包补贴贷款。

根据米宅地产研究院发布的“2020年8月全国130城租售比”数据显示，租赁市场较好的一线城市的租售比反而偏高，租赁市场较差的二三线城市租售比也呈现中等偏高的趋势，深圳、北京、上海、广州的租售比分别为1.3%、1.7%、1.6%、1.7%，与银行定存一年的利率（1.5%）相近，只有五年定存利率的一半，长期持有回本周期达到50年—70年。

可见，在租售比较低的城市中生活，租房其实比买房更具有优势，尤其是在房价收入比较高的一二线城市中。

政策调控对“租客”和“房奴”的影响

据统计，2015年—2019年期间，每年的调控呈现递增趋势，而在2020年上半年就达到300余次，同比去年上升21%，主要围绕限购、限售、限价、限贷等方面展开，房住不炒的基调逐步被落实到全国各大城市。

租赁市场方面，对房屋租赁条例进行了修正，按照以往的3—6个月政策出台惯例，从明年起之后的五年里，将按照新规实行，《房屋租赁条例》明确规范了房东和租客双方权益。

租赁市场资金监管力度方面，2019年年底，住建部、发改委等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见明确指出：

1.加强从业主体管理；2.加强房源信息发布管理；3.规范租赁住房改造行为；4.防范住房租赁金融风险；5.建设住房租赁管理服务平台；6.建立住房租赁常态化管理机制。

从楼市调控和租赁市场的规范来看，买房和租房的优劣势正逐步缩减，在房地产总体趋于稳定的环境下，各城市正积极出台维护租客权益的相关政策，无疑是对租客的一大利好。

五年后，2亿“房奴”和2亿“租客”谁更潇洒？

值得肯定的是，接下的五年规划中，租房问题被重点提出，买房和租房该做选择题了，央行数据显示，我国住房贷款余额为31.15万亿元，贷款买房的家庭达到2亿户，全国流动人口数量也超过2亿，也就是说，租房和买房的人数势均力敌，那么十四五规划，谁过得更潇洒呢？笔者认为，还得从三个方面看：

首先是幸福指数，房价收入比越低、租售比越高的城市中买房的幸福指数越高，反之则越低，但是相比之下租房人短期的租房幸福指数会更高。比如在一线城市中，一般人买房需要面临凑首付、承担高额月供的压力，并且买下房子后房价上涨空间有限，此时租房反而是更佳的选择，而在那些房价收入比较低、租售比较高的三四线城市中，相比之下买房人的幸福指数更高，租房消费反而消耗人生积累的财富。

其次是房子价值，一直以来房子都被赋予过高的金融属性，认为土地资源有限，不可能无限制建房，在房地产快速发展阶段，买房时总会把投资挂钩，事实上，房子并不一定能无限制增值，尤其是那些地理环境恶劣的房子，迟早都会面临贬值，并且现如今城市中高层占楼市主要组成部分，随着时间推移，拆不起、高维修成本反而让房子不再“值钱”，房子的黄金周期在20年左右，其价值往往也体现在这期间内。

最后是人生规划，人生匆匆不过几十载，每个人对生活、工作都会有一定的规划，而买房还是租房对规划会相互影响相互作用，比如在个人成就还未达到一定地步时，依靠亲戚朋友支持买房反而会让自己陷入债务之中，而债务在一定程度上会限制职业发展，有好的想法不敢实践，缺乏进取心，安于体制工作，生怕工作不稳定而出现断供、断贷。

综上所述，房奴和租客谁更潇洒，其实已有定论，年轻人是国家进步的主力军，一味地将房子作为奋斗目标，往往会让年轻人丧失创新、科研精神，一个人的精力是有限的，全身心投入到创造奇迹中，才是值得追求的事，如果靠自己买房压力太大，没必要掏空家庭钱包硬着头皮凑首付，不必担心房价上涨过快再不上车就晚了，相信国家的调控力量，租房也可以让人生活得很精彩。