3.6亿的办公楼开拆！规划区里的56户居民漫天要价？

从昔日威严热闹的政府办公地所在，到人去楼空的独自兀立，经历了3.6亿元成交的高光时刻，最终在机器轰鸣声中颓然瓦解……

7年时间，地处南坪核心位置的原南岸区政府办公楼，以及附属广场、建筑，终于一步步走到了历史舞台边缘。

不过，这块黄金宝地在真正迎来涅槃新生前，还将面对56户原住民的价格拷问……

1

直辖后第一个吃螃蟹的区府搬迁

从南坪西路沿步行街走到头，南城大道的对面，就是南岸区政府原办公楼所在。

上世纪90年代，南岸区政府搬到这个门牌号为南城大道199号的地方，就一直为人民服务到2013年。

彼时，茶园作为南岸乃至重庆重要的城市拓展区，亟待集聚人气吸引企业入驻。南岸区政府决意将大部分机关事业单位搬迁，形成对茶园可持续发展的有力支持。

这是重庆直辖后第一个吃螃蟹的区府搬迁，也为城市的更新起到了腾笼换鸟的示范。

腾空后的老区府，牵手深圳福田国际电子商务产业园，挂牌成为“重庆国际电子商务产业园”，也是“国家电子商务示范基地”。

（图源网络）

2

3.6亿卖楼

但如此具有地段优势的老区府大楼，兀自立在商圈旁当商务楼出租，似乎有点大材小用。

转机发生在2017年。

当年2月，重庆市联交所挂牌出让南岸区南城大道199号——即南岸区政府老办公楼等4处房产。

（图源网络）

当时的评估报告显示，4处房产评估总价1.9亿元，包括：

建筑面积约794.28㎡的第一层车库；

建筑面积约20281.99㎡的办公楼；

建筑面积约5291.9㎡的老干部局办公楼；

建筑面积约179.59㎡的商业服务用地。

挂牌价1.9亿元。

城市核心地段的香饽饽引发关注，据传有38家潜在投资人对项目表现出兴趣。

最终，有2家意向受让方参与了网上竞价。

双方风格迥异，一方每次加价幅度为600万元，而另一方则10万元的下注。

经过半个多小时30多轮的你来我往，最终出手更阔绰的一方拿下了老区府4处房产。

成交总价锁定在3.6亿元，溢价率90.3%。

至于竞得者，多年来只有一个“重庆本土房企”的模糊相貌。坊间有传是L字头开发商，有说是X字头房企，均未证实。

巧的是，2019年曾因为办公场地租赁，询问到老区府，当时的驻场招商人员告知，是S字头开发商买下了此楼出租，报价40元/㎡/月。

无意间竟得知了这么一个秘密，聊天记录还是要保存好啊。

3

控规调整

花了几个亿买下不带单独卫生间的老式办公楼出租，显然不是一个正常企业的生存逻辑。

起初也很佩服S开发商，2017年3月盘下的楼，硬是放了3年半都没啥动静，稳得一匹。

最近路过拆迁现场，发觉事实可能是另一模样。

在拆迁施工现场围了一圈的挡板一处，发现了一张“南坪组团F标准分区F19-3等地块控制性详细规划修改公示”。

从图中可以看出，控规调整的地块就是老区府所在。

修改的内容主要在于：

1：重新划分F19-3地块，合并周边广场、文化设施和居住用地（F19-2、F19-4、F19-5、F19-7地块），用地性质为居住、商业商务兼容公园、广场用地，并配建老年活动中心、体育健身广场及社会停车场，容积率按3.1控制，限高80米，商住比按照3：7控制，F19-2地块北面临近轨道站预留不小于5500㎡的广场与绿化用地；

2：按权籍、现状保留原区图书馆、正联大厦地块；

3：修改后行政办公用地减少1.99公顷，商业商务用地减少0.55公顷，文化设施用地增加0.33公顷，住商混合广场用地（含0.55公顷广场用地）增加2.76公顷。

有限高、有容积率，增加了2.21万㎡的住商用地，稍微换算一下，老区府所在地块，经过控规调整后，将多出近7万㎡的住商总面积，也就是说增加的住宅总体量就有约4.8万㎡。

4

躺赚的地块

老区府所在的土地控规调整公示，无疑给人极大的遐想空间。

地块旁正在施工的就是轨道10号线二期万寿路站点，不用到万达广场，以后轨道出行抬脚即到。

更重要的是，此地块坐享南岸区最好的小学及中学教育资源。

全重庆排名前十的珊瑚实验小学，常年划片招生，都包含有地块所在的金紫街。

南岸区排名靠前的珊瑚中学本部，就在地块对面的步行街上。

此外，地块还处于南坪核心的住宅和商业区交界位置，周边有万达、协信星光等购物中心和商圈步行街等城市配套资源。

这种地块拿到今年的土拍市场上，起步价估计都要上万，成交价则完全可以参考今年坡区几宗万元地。

3年等一调。

S开发商那3.6亿如今换来约4.8万㎡住宅体量，算下来楼面价不过7500元/㎡，简直就是批发价。

而剩下的那些商业体量权当赠送，卖也好自持也罢，随便玩。

不过，还有一种可能。

S开发商没有缴清当初的竞拍资金，南岸区土地整治储备中心等政府部门将地块收回。

在拆迁、平整之后，一俟地铁开通，将此地块重新纳入政府土地出让目录，只怕身价将翻倍暴增。

那就是另外一个故事了。

5

1.8万和2.2万拉锯

10月下旬到老区府门口打望，还能看出办公楼原本的模样。

这2天再路过，已经拆得面目模糊了。

背后的原老干部中心，也在进行机械拆除的最后准备工作。

而大举拆迁还殃及了池鱼。

紧挨着原区府大楼的南岸区图书馆，因为拆迁消防管网无水，应急通道堵塞，有重大安全隐患，不得不在10月底起闭馆，开馆时间相信还要多等一段时间了。

按照老区府地块控规公示，区图书馆、区演艺中心以及正联大厦，都将保持原样，而原本的区府办公楼、广场、老干部中心等都将拆除后统一规划打造。

不过，处在规划中的一小块住宅用地，却在轰轰烈烈的拆迁中，保持着表面上的云淡风轻。

金紫街47、49、51、53号2栋楼，4个单元共56户人家，在那种老住宅区随处可见的绿植笼罩和半截围墙的区隔下，与旁边几乎夷为平地的大楼形成鲜明对比。

穿着红背心的社区志愿者说，这里本来是要拆除的，不过要价太高，只能绕行了。

到底有多高？答曰：3万/㎡。

在小区内碰上家住2楼的老业主则表示，之前确实有政府部门来谈过，给的1.8万元/㎡，但大家想要2万元/㎡。

老业主更透露，2栋楼原本是区府家属楼，后来很多人都搬走了，也有外人买到这里，他们要价更高，2.2万元/㎡。

而目前周边二手房均价差不多在1.5万~1.7万元之间。

（图源安居客）

要说1.8万元/㎡补偿价格已经算得上良心价。

不过那些赌拆迁的外来人，非要坚持2.2万元/㎡，这个差价可难得谈。

老业主表示，自己其实很想政府来把2栋房子拆了，她记忆中这是上世纪80~90年代修的家属楼，自己家里现在楼上的厕所渗漏严重，住起恼火。

但她觉得2万元/㎡的中间价并不高，要是政府能在原来基础上添点最好，要不以后占了地修好房子又回迁也不错。

对此，有相关部门工作人员私下表示，补偿价已经很高了，实在谈不拢就只能让2栋楼维持现状。

最终会是如何呢？我们保持关注吧。