9月大连土地成交量为今年之首，商品房成交量稍降，二手房均价终现回升迹象

图片：@热风DL

概述

10月份大连土拍市场保持高活力，土地成交方面一片火热，成交量创近一年的土地供应量新高。土地供应方面，主城区3宗居住类地块，总供应规划建筑面积为26.77万平方米；土地成交方面，10月共摘牌12宗居住类地块，其中最受关注的为甘井子区科技创新城板块的大城(2020)-12-16号地，在体量和总价上都堪称今年土拍市场的“地王”。本月土地供量仍高于去年同期水平，土地成交量由于上月供应量翻倍增多，导致本月成交量增大，同比也大幅高于去年同期。

大连楼市备案成交方面，商品房备案成交总套数环比下降，跌幅为5.37%；二手房备案成交总套数本月回落，环比下降13.36%。与去年同期相比，商品房和二手房均上涨，其中二手房同比涨幅较明显，大连二手房成交量恢复常态波动，虽然环比有所减少，但仍高于去年同期水平，可见今年被疫情延缓的购房需求在10月也进一步释放。10月二手房均价为15338元/平方米，本月结束已连续五个月的下行趋势，二手住宅市场均价恢复更平稳运行态势。

10月租赁市场延续上月下降趋势，环同比跌幅均扩大，大连城市租金均价在8月小幅回升后，9、10月再连续下降，租金均价低于去年同期水平，10月份租赁市场进入传统的行业淡季，叠加疫情的影响尚未完全消散，大连租赁市场整体低温运行、市场活跃度较低，预计11月在传统淡季之下，租金或将持续下滑态势。

城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 大连出台二手房网签新政！

大连住房和城乡建设局出台《关于印发大连市存量房交易合同网签备案管理办法实施细则的通知》，大连中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区四区国有土地范围内个人已取得房屋所有权证的存量房（含非住宅）进行买卖的，均需通过存量房交易合同网签备案平台签订存量房交易合同。买卖主体中涉及单位企业的，可暂不进行网上签约备案。其他地区可结合本地实际，参照本办法实施存量房交易合同网签备案和交易资金监管工作。存量房其它转移形式：赠与、继承（受遗赠）、析产、法院判决、互换、夫妻间转移、直系亲属买卖、以房抵债（能够提供生效法律文书《抵债协议》）的可不进行网上签约备案。将于12月1日实施。

02 大连首批共有产权房开售！

10月28日， 根据《大连市共有产权住房建设管理暂行办法》有关规定，按照年度共有产权住房销售工作计划，启动了2020年度大连市共有产权住房资格申请工作。本次首批推出了326套共有产权住房，位于大连市沙河口区绿清南园（原辽宁警校、中海英伦观邸旁），大连知行中小学双学区。本次共有产权房上市有效增加了保障性住房供应，进一步完善住房保障体系。

03 宅基地使用权可由城镇户籍的子女继承

自然资源部答复了关于农村宅基地使用权登记问题，明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

2.1.2 行业动态

01 大连市首座专业足球场正式开工建设

10月11日，大连市首座专业足球场——大连梭鱼湾专业足球场项目正式开工建设。大连梭鱼湾专业足球场项目选址地块位于甘井子区东北路以东、万景街以南。项目总占地面积约26.5公顷，总建筑面积约13.6万平方米，定位为6.3万席位特级足球场，东侧配备2块天然草足球训练场及附属配套用房1座。项目总投资为18.8亿元，计划2022年12月竣工交付使用。

02 大连地铁建设最新进展

10月17日，大连地铁集团负责人在《8890营商便民热线》节目公布地铁规划建设计划，其中 地铁5号线目前全线18座车站已全部开工，已完成9座车站主体结构封顶，4座局部封顶，全线已有5个区间双线贯通，1个区间单线贯通，车辆段工程和控制中心工程正在进行主体结构施工，计划2023年具备通车试运营条件；地铁4号线计划于11月完成正线土建及轨道工程施工招标工作，2020年年底前开工建设，地铁4号线一期工程共设17座车站；地铁13号线计划2020年年底前实现轨通、车通，开始单机调试，明年开通试运营，地铁13号线一期全线共设11座车站，目前11座车站及桥梁主体结构工程全部完成。

03 甘井子区“地王”被金地保利联合超77亿元摘得

10月30日，据大连市自然资源局公示，甘井子区今年最大面积土地块成功摘牌，由（金地保利联合体）大连金延青房地产开发有限公司、大连保利锦恒房地产开发有限公司联合体以77.599亿元低价拍得，本次土拍“地王”为大城(2020)-12、13、14、15、16号地，位于甘井子区由家村河周路西侧、旅顺北路北侧，总用地面积为60.75万平方米。建筑楼面价约为5414元/平方米，其中可售楼面约为5876元/平方米。

2.2 土地市场解读

2.2.1 10月土拍市场成交量火热，各房企谨慎拿地、近乎0溢价

10月份大连土拍市场保持高活力，土地成交方面一片热气腾腾，其中成交居住类地块甘井子区5宗、沙河口区1宗、金普新区6宗。土地供应方面本月供应量下降，本月共3宗居住类用地上市，其中甘井子区1宗、沙河口区1宗、金普新区 1宗。土地供量仍高于去年同期水平，土地成交量由于上月供应量翻倍增多，导致本月成交量增大，同比也大幅高于去年同期。

本月土地供应，一共上市3宗居住类用地，其中主城区甘井子区和沙河口区各供应1宗块。甘井子区上市的地块位于大纺商圈海口路南侧、芳辉街东侧，沙河口区上市地块位于马栏街道、西南路以西、西关街以北，这两宗地块均位于主城区成熟板块，交通和生活配套完善，均将于12月2日摘牌，预估土拍日将受到不少关注。另金普新区马桥子片区上市1宗地，其中包含居住和文化设施-图书展览用地。本月总供应规划建筑面积为26.77万平方米，环比下降86.54%，同比上升73.38%。在上月土地供应量几何式增长后，本月土地供应量大幅回落，今年上半年土地市场受疫情影响，土地供应和成交节奏减缓，经济社会环境恢复性转好后，土地市场从供应量和成交量均呈现上扬态势，主城区的多地块上市也预示着土地市场将在第四季度释放全部能力。

土地成交方面，10月共成交12宗居住类地块，其中沙河口区1宗、甘井子区5宗、金普新区6宗，成交规划建筑总面积187.51万平方米，环比上升218.46%，同比上升906%，由于9月土地供应的大力助推，本月成交规划总建筑面积创近一年成交数据中新高，同比为去年同期的9倍之多。（建筑面积均以挂牌/成交地块最大建筑面积统计）

数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站

10月主城区土拍最受关注的为甘井子区科技创新城板块的大城(2020)-12-16号地，总用地面积为60.75万平方米、总成交价为77.599亿元，被金地保利联合体以低价摘得，此地块由5宗地组成，无论从体量还是总价上看，都堪称今年土拍市场的“地王”称号，可售楼面约为5876元/平方米。另一受关注的地块是位于沙河口区的鞍山路南侧、原一汽大柴东北路厂区改造项目的大城（2020）-11号地，此宗地为沙河口区今年上市成交的首宗住宅用地，用地面积为8.01万平方米，被（绿城）大连中辰永年置业有限公司以底价4.93亿元摘得，可售楼面价为11492元/平方米 (除交通场站和不可售公建)。

金普新区本月共摘牌6宗地，其中小窑湾片区成交2宗地，大金（2020）-29号被大连光伸企业集团有限公司以底价0.6328亿元摘得，大金（2020）-30号被龙湖金湾联合体以2.1559亿元摘得，溢价率4.4%；位于友谊片区的大金（2020）-31号被大连金州区金南山房地产开发有限公司以底价1.1435亿元摘得；金州北部区域板块、临近轻轨十九局站附近的3宗地，大金（2020）-44、45号被（金地）深圳市睿弘置业有限公司以总价3.8898亿元底价摘得，大金（2020）-43号被大连金科九里房地产开发有限公司以底价3.3894亿元摘得。

数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站

10月份，大连土拍场共揽金93.74亿元，环比上升99.95%，同比上升17倍，本月受9月的供应的带动，成交量继上月大幅增长后，继续保持高成交量，并且比8月成交量再增长1倍，成交量大幅增加的情况下，溢价率却几乎为0，本月成交的12宗居住类地块仅一宗地高于底价成交，而且溢价率仅为4.4%，其他地块均以底价成交，虽然主城区成交多宗热门地块，但各房企拿地仍在谨慎控价、压低成本，稳重求胜摘得地块。

成交热门地块：

1、大城(2020)-12-16号地

地块特色：

宗地位于甘区科技创新城板块，毗邻牧城驿水库和正在规划地铁4号线及6号线换乘站，周边教育资源有春田小学、春田中学、北京语言大学附属高级中学等，附近生活配套相对成熟，已入住小区为诺维溪谷、中铁建山语城、万科翡翠四季。此宗地待地铁4号线开发后，发展上升空间广阔，将会成为甘西区又一热点板块。

2、大城(2020)-11号

大城(2020)-11号位置图

地块特色：

地块位于西安路板块、大连广播电视中心北侧，处于主城区枢纽干道，临近地铁1、2号线和轻轨3号线，公交线路众多，交通十分便利；地块周边有长春路小学、东北路小学、第二十一中学、第七十九中学等教育配套完善；周边生活配套设施成熟，毗邻中山公园、华联超市、香炉礁购物商圈等，主城区区位及配套优势显著，属于市内核心区稀有住宅用地。

成交地块详细信息：

2.3商品房市场解读

2.3.1 商品房备案成交量环比微降，但高于去年同期成交量

10月份，据诸葛找房统计记录大连市不动产登记中心官网公示的成交数据，商品房共备案成交2818套，环比下降5.37%，本月备案成交量较上月回落；同比上升1.40%，同比在上月大幅上涨后回落，比上月收窄22.53个百分点。（数据统计为市内四区备案成交量）

从成交套数来看，在“金九银十”黄金阶段，部分楼盘项目如融创调价发力跑量，签约量相当可观。部分楼盘甚至准备开始减缓消化速度，为明年做准备。2号地铁沿线楼盘已经显现地铁房的未来优势，静等开通，4号线的规划已提上日程，沿线楼盘也已在可期范围内。10月份的甘西（生态科技城）和甘北（中革）有大面积地块土拍完成，楼面价可预判未来房价，给区域带来活力。

10月份商品房的集中销售区域依然在开发区和甘井子区，早期开盘的项目已有大部分主营户型售罄，可选性也较上半年相比收窄，性价比高的楼盘项目或户型消化很快。从市场购买力来看，二居三居依然是需求旺盛，因今年大连房价较去年相比整体稍有下滑，购买力相对薄弱群体依然大部分观望态度，而很多刚需及改善群体已趁机陆续入市。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站

纵观近十年同月份的备案成交数据，2020年10月份的商品房备案成交套数位于今年中等线，同比由跌回升，同比上涨1.4%。在近10年中，2017年商品房市场备案成交量为最高，比今年高出六成多，2017年也是大连房价上涨之时，楼市可谓是有价又有量，之后两年的同期备案成交量连续下降，今年由于疫情的影响，购房需求被延后，一部分需求在10月份被释放，导致今年同比呈上升趋势，目前全国楼市政策从严，大连商品房市场处于并将继续保持此健康态势。

2.4二手房市场解读

2.4.1 10月二手房成交量小幅回落，同比高于去年同期2成

10月，大连市二手房备案成交4234套，环比下降13.36%，本月环比回落；同比上涨20.15%,同比保持上涨趋势，涨幅较上月扩大，大连二手房成交量恢复常态波动，虽然环比有所减少，但仍高于去年同期水平，可见今年被疫情延缓的购房需求在10月也进一步释放。在近12个月成交数据中，本月的大连二手房成交量位于中位，与4、5月份成交量相当。（数据统计为市内四区备案成交量）

10月大连二手房成交量虽环比下降但没有太大起伏，虽然没有期望中的“成交波峰”出现，但成交量依然属于中上等水平。从购房者心理来看，7、8月份受大连二次疫情的影响，普遍有“捡漏”心理，而随着周期拉长10月份已经陆续回归理性。二手房房主的心理预期也在变化，降价比例也在收缩。随着网签试运行的临近，市场心理也在预判变化，年末会是购房者的普遍入市机会。

从诸葛找房统计的大连市近十年来同月份的二手房备案成交套数数据来看，2020年10月份的二手房成交量，同比上涨，涨幅为13.54%，近十年仅2014年和2018年两年出现环比下降外，其他各年均呈上升趋势，同比涨幅较去年略微扩大0.58个百分点，同比增长率均保持在10%以上，今年10月的二手房备案成交量为近十年首位，可见，大连楼市转化率不断在提高，房产流转速度较快。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站

2.4.2 大连二手住宅市场均价5个月后终上升 环比微涨0.07%

2020年9月份大连城市二手住宅市场均价为15338元/平方米，环比微涨0.07%，环比止跌转涨，本月结束已连续五个月的下行趋势，二手住宅市场均价恢复更平稳运行态势，与上月基本持平；同比下跌3.37%，与上月相比，跌幅收窄了0.81个百分点。

本月二手房均价稳住整体局面，开始显现回升势头、扭转下行趋势，社会经济秩序的好转，加之10月传统销售旺季的加持，和近期需求量的带动下二手房均价保持稳定并略有回升，纵观今年10个月的二手房均价仅4月和本月出现了环比微涨，疫情影响导致二手房市场元气恢复较为吃力，第四季度的大连二手房市场均价大幅回升的动力暂不足，将会维持住现阶段的平稳趋势。

数据来源：诸葛找房大连站

从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看，10月份中旬大连二手住宅城市市场均价整体平稳，无大幅度波动，中旬均价略高于其他时段。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.3 10月份入市房源，90平以下房源占比增大，受刚需客户青睐

从二手房入市房源的居室分布来看，2居室占比相对最大，占入市房源总量的52%，其次为3居室，占比23%。与上月相比，2居室占比略有增加，4居室及以上占比有所减少，入市房源总量略有减少。

数据整理：诸葛找房大连站

从二手住宅入市房源的面积段分布来看，60-90平方米占比居各面积段之首；90-140平方米和0-60平方米占比分别居第二、三位，其中0-60平方米占比较上月扩大0.52个百分点,60-90平方米占比扩大0.13个百分点。目前市场最受欢迎的为90平左右小三居房源，刚需购房客户仍为市场主要客户群，无论从首付、总房款的资金方面还是从居住实用度、舒适度考量方面，90平左右的房源都是各面积中的首选，有需求就会有市场，市场供应量如实反应市场需求。

数据整理：诸葛找房大连站

2.4.4 主城区市场均价中山区、高新园区均价上升

2020年10月份，中山区域二手住宅市场均价仍保持各区首位，高新园区与中山区极为接近居第二位，沙河口区居第三。其他城区排位与上月相同。

与上月相比，开发区区和金州区市场均价略有下降；中山区和高新园区小幅上涨。

2.4.5 各区涨价房源量较大幅度增多，甘井子区价格平均涨幅最大

与9月相比，10月份各城区降价房源量略有增多，涨幅为1.4%。除金州和开发区降价房源量有所增多外，其他各城区降价房源量均有不同程度减少，其中沙河口区的降价房源量增幅相对较大。

各主要城区的价格平均跌幅，与上月相比，各城区的价格平均跌幅均不同程度地减少；其中，金州区价格平均跌幅缩小程度相对较高，其次为开发区。

10月份，各主要城区内涨价房源量较大幅度增多，涨幅为45%，与上月相比，各城区均不同程度增加，其中，金州区涨价房源量增幅最大，西岗区次之；甘井子区涨价房源量增幅较小。

与上月相比，各城区的平均价格涨幅均扩大，扩大幅度较明显，其中甘井子区价格平均涨幅扩大幅度相对较大，中山区次之，高新园区价格平均涨幅扩大相对最小。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.6 调价房源总量持续增长 涨价房源占比扩大

2020年10月份大连市二手住宅降价房源量占比为77.46%，占比缩小了5.65个百分点。本月结束了降价房源量连续7个月的扩大趋势，占比下降到80%以下，本月调价房源量保持上月增多趋势，涨价房源量占比本月扩大，两个月后重回20%以上占比，近期二手房成交量的增加，十月销售旺季也给业主带来了对市场的较大信心，一直处于均价下行趋势的二手房市场，在恢复了一定的活力后，房价也随着需求量波动，大部分业主紧随着市场节奏调整价格。

2.4.7 降价房源量TOP20小区

2.4.8 10月份主城区挂牌均价变化态势各异

2.5 租赁市场解读

2.5.1 租赁市场处于行业淡季，租金均价保持下行

9月大连城市租金均价为36.12元/平方米/月，环比下降2.33%，同比下跌4.06%。与上个月相比，环比跌幅扩大1.87个百分点，大连城市租金均价在8月小幅回升后，9、10月再连续下降；同比跌幅扩大1.43个百分点，租金均价低于去年同期水平，租赁市场今年处于“冷静期”。

大连租赁市场与全国市场趋势趋同，虽然经济形势一再向好，但租赁市场要想恢复去年水平仍现力不从心，另外10月份租赁市场进入传统的行业淡季，叠加疫情的影响尚未完全消散，大连租赁市场整体低温运行、市场活跃度较低，预计11月在传统淡季之下，租金或将持续下滑态势。

数据来源：诸葛找房大连站

据诸葛找房数据研究中心统计的数据显示，10月份大连市各居室租金，一居室租金均价为1897元/月，环比下降1.96%；二居室租金均价为2355元/月，环比下降2.89%；三居室及以上租金均价为3549元/月，环比下降1.36%。进入租赁的淡季期，租赁市场需求量减少，租金价格实时反映着市场供需的变化，是市场的晴雨表，市场额淡季各居室价格均较上月下降，其中二居室的降价幅度相对较大。

2.5.2 中心城区租金均下降，沙河口、西岗区降幅较大

9月份，主要中心城区租金均价排序，是中山区、沙河口区、高新园区、西岗区和甘井子区，与上月相比，高新园区上升一位。租房市场中，中山区以城市中心CBD及区位优势居租赁市场需求首位，高新园区近期提出“又高又新”的区域发展战略，吸引高端人才、发展科技产业，在企业和流动人口的带动下，高新园区未来的租赁市场或将撼动中山区地位。

与9月份相比，2020年10月份各主要城区的区域租金均价均呈不同程度下降趋势。其中，沙河口区和西岗城区租金均价环比降幅相对较大，涨幅分别为3.74%和3.45%。

2.5.3 中山港湾广场商圈租金均价跃居全市之首 高新园两个商圈新入榜

10月份，据诸葛找房统计的数据显示，高新园区数码广场和软件园商圈跃入租金均价TOP20，中山区寺儿沟和西岗区长春路商圈跌出前20。除此外，入围商圈均与上月相同。

中山区港湾广场商圈租金均价本月夺得商圈租金TOP20榜冠军，本月上升5位；中山区人民路商圈本月下降一位，居亚军；沙河口区星海商圈位居第三。商圈排序可以看出，中山区所属商圈占榜单近一半席位，其次为沙河口区，凭借自身的区位优势，最受租房群体的青睐。

商圈租金TOP20

二手住宅市场均价统计除文中体现主要城区外，旅顺口、瓦房店等均被计算在内；

租金均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算：商圈租金排名选取房源量大于20的商圈；

信源：诸葛找房大连站