深圳人焦急等待的润四（华润城润玺一期），据说这个月有望开盘。
在深圳，华润城业主又名：人生赢家。
毕竟，买到华润城，就等于拥有好运气+好房子，前提还是你有充足的资金。
润4现状
然而，当华润城123期散发着“人上人”气息时，一条马路之隔的大冲村回迁房里，却开着美甲店、日料店、美发店和午托班……
这批房子，堪称深圳最贵回迁房，目前成交价已经13万/平。
“豪宅”为何有如此画风？快跟南方楼市来一探究竟。
15万+/平的回迁房，却成步行街？
南方楼事实探的小区，位于大冲都市花园。
花园与网红盘华润城仅一条马路之隔，都位于1号线高新园站外，紧邻华润万象天地，地处南山核心。
左为大冲都市花园，右为华润城
两个花园都来自大冲村旧改，都由开发商华润建设。
大冲都市花园的外观为暗黄色，与灰黑色外观的华润城差别明显。
然而，大冲的回迁房身价却不低。
目前，旁边已经出了房产证的大冲城市花园，成交价已经在10到13万/平之间，挂牌价则已经在15万/平。
华润城周边一共有3个回迁房住宅区，分别为大冲城市花园，大冲都市花园以及大冲新城花园。
大冲城市花园目前房价
虽然地段、房价与配套都是豪宅配置，但大冲都市花园的内部，却是另一番景象。
小区出入并不需要人员登记，任何人都可随意进出。
南方楼事在小区最外围、最靠地铁站的B栋里随便逛了一圈，简直像来到了步行街。
随机走了几层楼，基本每层楼都有住宅被用来开店。
“入驻”最多的是美甲店，一栋楼里起码有2~3家。
同样多的还有各色教学机构：比如午托班、琴行……
除此之外，还有美容机构、美发沙龙、甚至还有日料店、小卖部。
日料店
皮肤管理机构
形象工作室
小卖部+理发店……
从外部看，还可以看到不少外挂广告。
这业态，简直算是一条龙服务，只不过，哪里像在普通住宅，分明就是在步行街。
而除了商铺，住宅楼里基本都是租户，不少房子还是群租房。
挺多房子看上去已经空置了一段时间，且有欠费通知。
再看其它几栋楼，情况也类似，只不过因为楼栋靠里，商铺相对没有那么密集，租客比例更高。
事实上，都市花园旁边的新城花园，情况也类似，租客+商铺聚集。
据中介透露，都市花园与新城花园，基本没有业主自住，全部都是用来放租。
目前，大冲片区的房价，在南山已经仅次于深圳湾。
而回迁房紧邻的，又是今年人气最高的华润城。
在房价已经13万/平的黄金地段，回迁房却用来做宿舍或者开店……
这情况，无房人士听了要落泪：简直暴殄天物。
回迁房大批放租？都怪村民房太多
为啥大冲回迁房“沦为”步行街？这里有两点原因。
首先，是因为回迁房里开店成本低。
据片区中介张亮（化名）透露，华润万象天地附近80平的商铺，月租就要上5万，价格昂贵。
而大冲都市花园里，一套100平的房子，月租则在11000到12000元之间不等，
相比之下，租金实在便宜。
更何况，回迁房位于科技园，配套好，周边白领也多，不愁没客户。
工作日的晚上，南方楼事实探了几家大众评分较高的美甲店，结果发现，间间都已预约满，一位难求。
据美甲店员工透露，工作日晚上与周末，客流量其实都差不多。
而另一家开在花园里的日料店，周五晚上也是基本满座的状态。
由此可见，只要经营得当，回迁房里开店，长期来看，收入也挺可观。
但在中介张亮看来，回迁房变成“步行街”的关键，还是因为：
村民们分到的回迁房，实在是太多了……
如今华润城周边的3个回迁房小区，加起来一共9050户，体量巨大。
城市花园总户数2232，纯住宅，80~275平。
新城花园总户数5824，住宅+公寓，48.23~296.36平。
都市花园总户数994，住宅+公寓，80~195平。
大冲新城花园的密集高楼
而根据当年的动迁资料，动迁的大冲村民，数字为1300户。
光看这个数字，一户人家都能分到6套房，更何况，当年旧改赔偿村民的，还有与回迁房体量相当的商业。
因此，每户人家手头的回迁房，只会更多。
2016年回迁房刚落成时，网上还出现了大冲村民分66套房哭穷的消息，虽然后来被辟谣了，但也足以从侧面反应，大冲村民是真的很多房……
据张亮透露，尽管分到的回迁房多，但大冲村民都聚居在地段最好、户型也最大的大冲城市花园。
大冲城市花园，位于华润城2期与4期之间。
因此，都市花园和新城花园的三千多套回迁房，基本都用来放租。
“有的业主，甚至还没看过自己的房子，就交给二房东打理了。”
但值得一提的是，大冲村民的这批回迁房，建设时也有一段故事。
大冲村旧改时间线，图源深楼市
早在1998年，政府就将大冲列入了旧改规划。
但在旧改前期，政府屡次和大冲村民谈判时，都因为赔偿条件无法谈拢，进度无法推进。
直到2007年华润介入旧改后，这一切才有了转机。
为了推进旧改，华润给了大冲村民相当丰厚的赔偿条件：
给村民补偿68万平的住宅和商业，其中35万平用于村民居住，33万平用于建商业，而且，建回迁房的地块，还是最好的。（图源深楼市）
而如今，旧改后的土地上，建起了华润城、3个回迁房小区、华润万象天地、写字楼还有南二外科华学校等一系列项目。
昔日巨无霸城中村，就这样改造成了核心地段的超大综合体，在推动深圳城市发展的同时，还造就了大冲村民的“发家史”。
说到底，处于食物链顶端的，还是大冲村民。
有底气的开发商，hold得住最大的旧改；
有能力的人，可以买到一套华润城；
有想法的人，懂得在大冲租回迁房做生意；
但大冲村民，旧改得他同意、华润城旁边的大房子免费住，同时还有n套房子在收租，说不定，放租的店铺，还在赚华润城业主的钱。
到底谁才是“人上人”？
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