广州楼市现状：越秀区的房产能买吗？只有内行人敢说真话

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自公号【雕叔谈楼市】粉丝提问

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔，看到今天您回答一个中海康城的问题，说330选3房，中海康城能这么笋？因为我综合夫妻上班路径（生物岛和科学城路口的华附外）自己小孩后面读书（快一周岁，五年内换的概率得看所在公司的发展），目前也主要关注中海康城，首付目前粗略算能筹到的约70左右吧，两人月收26k ，估计买啥都要GPGD 。估计能承受的也是300的水平？中海能GPGD 么？因为有老人在带小孩，3房肯定更理想，330真有3房？

回答：要用到高评了，不然买不了的，你的判断是对的。一个在生物岛上班，一个在科学大道大观路交汇处上班，那么科韵路沿线、大观路沿线，都是不错的选择，中海康城不错

提问：你好，雕叔，我打算再购入一套350万预算的房子，想是小三房，或2房，要求有学位，我的孩子明年要入学，目标天河区，夫妻均为广户，一人征信没有贷款记录，目前预约了lh，想通过jlh拿三成首付资格购入，资金：85万，信用卡3张18万左右额度，有看房，仅看了中海康城和旭景，旭景不考虑了，中海还没看到好的，雕叔可以帮我看看我这个预算可以还有哪些楼盘推荐吗，非常感谢

回答：您的这个买房过程中，涉及到：离婚P证（不懂的也不用多追问了），以及可能的流水包装。还有就是85万预算，要买三房其实是有难度的，因为评估价下降了，中海的评估价不稳，买三房有点难，但不是没可能，具体可以联系雕叔。我们有1条龙服务，可以解决您的上述问题

提问：雕叔，最近在考虑置换大房，需要学位。天河北琶洲通勤。现在住奶厂小三房。有650万现金和老人3成首付名额。 您觉得值不值得直接在奶厂再买个4房呢？最近奶厂4房业主挂盘价一个比一个高，真的有点下不了手啊。 谢谢！

回答：牛奶从6月份就进入一个沸腾状态，几个原因，一是市场确实好，二是周边的一手保利天汇带动，而是四大金刚抱团作战把价格抬的节节攀升 但，真的搬个小板凳坐下来探讨一下，那个价格真的值得买吗？动动脑筋就知道答案了。凡是过热的区域板块，日后一定会回归正常，凡是有洼地的地方日后一定会价值和价格重回正常，当然了前提是产品户型园林配套交通这些基础点要过硬，此处不接受抬杠 你还有老人票的接力贷，以及650万现金，那赶紧买啊，你这个预算都可以直接上珠江新城了，至少也是天河公园了，不用考虑牛奶厂

提问：雕叔，探讨探讨，听听你的看法。5年周期；纯投资就看增值幅度；500~600万标的。 1. 板块选择你怎么排序。琶洲、金融城、天河公园、万博。 2. 每个板块，仅给3个你觉得投资属性最好的盘。 …………………………………… 我自己的看法，也拿出来探讨探讨。 板块价值排序：1琶洲 2金融城 3万博 4天河公园（感觉单价已经高了） top3楼盘：琶洲（会展西、会展世界城、帝景）； 金融城（美林、骏景、康城）； 万博（欧泊、剑桥）； 天河公园（西边的次新盘）

回答：1.琶洲，金融城，天河公园，万博 琶洲，毫无疑问是最稳的，明后两年会陆陆续续会有高新技术人才进来工作，购买力旺盛，琶洲一带，特别是万胜围会成为富豪集中地，几年后你会以住在万胜围为荣，大概率琶洲西区的中产都会选万胜围来居住 金融城，5年时间，相信金融城也会有所起色，500--600万的标可以买到一个100平左右的标，所以这个资金量放着这里比较合适的。 天河公园，在珠江新城跟金融城夹着，地段赢完了，但是这个预算在这里选到的面积不会很大，不过选了也没事，天河公园还有排可以涨 万博，毕竟是番禺的中心，跟前面几位比不了，但是你说600万的标放在万博，5年大概率是快近1000万了，近1000万的标其实流通性会受限，所以优先市区 2.琶洲投资属性可能帝景会好一点，杠杠足。其他两个盘要买需要下重本了。 金融城先把中海康城排除了，三条大路隔断的中海孤岛不适合这个资金量，另外接受金融城的辐射没前两个强，杠杠的话骏景会好点，美林的话就贵了，你能买的面积会小很多 万博，欧珀pass掉，主要这是一个刚需偏点改善的盘，不适合买大面积的货。这个预算买剑桥郡大面积更优。 天河公园，学位地铁地段什么都有了，注意一下入手价格不要太高就好了。

提问：雕叔好！现有剑桥汇平层一套，贷款余额70万，还有黄埔一套小三房市值240万贷款余额45万。想近2年买一套市区学位房，还没想好是买一房只学位，还是买二房上学入住，周末回番禺。即使卖掉两套房在市区也难以买到好的学区三房。现有资金150万。 黄埔那套房，要2022.4才能转让或析产。剑桥汇这种大平层，是不是增值空间不大？单价上不去。 所以目前很纠结， 第一种方案是现在直接去新塘或千灯湖买，等2年后卖掉换市区老破小学区房。 第二种，JLH，2022.4后，卖掉黄埔小三房，去市区买个二室一厅学位房平常住，周末回村。 第三种，两套都处理掉，去市区优质地段买一个三房学位房自住，再到黄埔番禺等其他地段换一个三房投资。 期待指点迷津。

回答：几种情况： 1、比较理性的情况是，视剑桥汇、黄埔小三房的产证是谁的名字，可以就走结清、析产，把另外一个人的名字腾出来，同时再把这两套房子全部抵押出来，直接买市区的学位房 2、如果暂时离婚析产走不通，那就老老实实的等时间，选择第三种方案 考虑来考虑去，我给的第一种方案是最优的，还是不要卖房子了，房子卖了就买不回来，你也不要说什么周末回村里，剑桥汇不是村，那么靓的园林，那么靓的江景

提问：雕叔，绿庭苑99方750万是不是太贵了？

回答：不建议了，楼龄太老，2000年之前的产品一般不建议，上世纪的货很多人会忌讳的，现在也就是行情起来了卖家趁机出货，不建议做他的接盘侠

提问：雕叔您好，我想问问您，现在美林湖畔南向两房5.3一平算贵么？两房82平朝南的，总价435万中低楼层。如果从投资的角度上来讲，黄埔花园南向三房两卫115平，总价480，单价4.1万，哪个更值得投资呢？还是说投资骏景花园会更合适么？快纠结死了，求指点。

回答：人性的天敌就是：没有选择标准，从而犹犹豫豫，也即自己没有明确的标准，所以才会犹犹豫豫。比如，如果你明天能确定性的中奖500万，保证你放下所有的犹豫，去买几注。 美林湖畔的明显贵了，投资不合适，建议考虑黄埔花园和骏景，我们手上有相关的房源，以及其他的房源，希望能个您提供有价值的服务，帮你解决到您的问题

提问：自住兼投资还考虑学位。卖一换一，卖荔湾换天河或琶洲，现在有三个客户都是想400万左右一次性，我个人想升价到410应该基本可行吧？现在有个人开价400万马上给钱签约，我个人不是很想年前签约，感觉年后会有一波，年前卖年后买太吃亏。另外我考虑置换的一个是520万91方华港花园的三房，一个是570万93方珠江帝景需要改三房，一个是520万佳信花园99方三房带主套（学位非常一般），一个是520万东方新世界三楼西向84方两房，需要自己改三房。求建议。

回答：您的房子还没卖掉吗？我记得是去年8-9月份的事情了 卖房这件事，如果不考虑卖房再买房，那可以慢慢卖；但如果既考虑卖房，又考虑买房，那就必须得做出选择。因为，普通人的心理“我既想要这个，又想要那么”，这怎么可能 我建议你卖房的原则是：谁先给实价，就给谁签，以摆台签订合同为准，中介转述的或者客户自行报价的不算

提问：雕叔，金色悦府和丰逸尚居哪个有投资必要？悦府四万还有升值空间吗

回答：两个都有。其实选对了板块，后面升值是必须的 悦府4万的单价明显贵了。控制一下入手的单价吧 现在还是稍微能砍点价的 你入货成本越低，后面升值空间越大