爱建信托卷入昆明著名烂尾楼项目，抵押资产拍卖被地方农信社“截胡”

记者 | 吴绍志
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　　近日，中国裁判文书网公布一份执行裁定书，爱建信托一项涉及数亿元债权的拍卖被叫停，上海市第二中级人民法院支持了昆明市西山区农村信用合作联社东风信用社（简称“东风信用社”）的异议申请。

　　之所以出现两位债权人扯皮的情况，与两方共同的债务人云南正林实业集团有限公司（简称“云南正林”）旗下“山海城邦”项目有关。

　　2016年7月，爱建信托与云南正林签署了《信托贷款合同》，约定向云南正林发放信托贷款本金为不超过9亿元，根据期限的不同区分为A类贷款和B类贷款，其中，A类贷款不超过4.99亿元，期限24个月，年利率为14%；B类贷款不超过4.01亿元，期限36个月，年利率为16%。

　　同时，爱建信托与云南正林签署了《在建工程抵押合同》，约定云南正林以其开发建设的马街摩尔城项目A1-2、A2-3地块上在建工程及对应国有土地使用权向爱建信托提供第一顺位抵押担保。持有云南正林99%股权的股东利嘉实业（福建）集团有·限公司（简称“利嘉实业”）以其持有的股权提供质押担保，并提供不可撤销的连带责任保证担保。

　　随后，爱建信托向云南正林发放了本金共计9亿元的贷款。两年后，2018年9月，A类贷款到期时，云南正林仍有2.99亿元本金尚未偿还，B类贷款的利息也同样出现违约。在宣布提前到期仍然无果后，爱建信托将云南正林告上法庭。

　　实际上，马街摩尔城早已是昆明资深烂尾楼，原本应于2014年底交房，却因云南正林的资金链问题，让“明年交房”一次又一次成了笑柄。爱建信托的9亿元资金也曾是烂尾楼重新振作的希望，没想到最终却使爱建信托自己卷入其中。

　　2019年10月，上海高级人民法院判决，云南正林偿还A类贷款本金2.99亿元、B类贷款本金4.01亿元，合计本金7亿元，以及对应的利息和罚息。爱建信托有权对云南正林所有的国有土地使用证号为昆(国用)2011第00421号、昆(国用)2011第00431号土地使用权及其上的在建工程行使抵押权。

　　法院判决出来后，云南正林依旧没有还款动静，爱建信托于是申请强制执行。2020年10月，上海二中院对抵押的不动产进行司法拍卖，评估价格达11.4亿元。

　　然而，东风信用社提出异议。原来，在爱建信托之前，因为与云南正林、利嘉实业的贷款纠纷，东风信用社作为受封债权人，已经查封、扣押、冻结两家公司的财产，爱建信托要拍卖的部分不动产，已经在东风信用社的查封名单当中，执行法院云南高院当时委托昆明铁路中院进行后续的执行。

　　对于拍卖被法院叫停，爱建信托回复界面新闻记者称：“该份执行裁定书只是案件执行过程中的程序性裁定，不涉及我司在本案中的具体债权性权利。我司收到裁定书后已经向上级法院提出复议申请。此外，本案我司诉讼债权已经得到生效判决支持，且抵押物价值足以覆盖债权本金。”

　　由于涉及的法院较多，程序上的问题成了现在拍卖面临的主要障碍。上海二中院认为，虽然昆明铁路中院发函将涉案房产的处置权交由其执行，但昆明铁路中院并非执行法院，而是接受云南高院的指令，上海二中院实际并未取得该房产的处置权。这也成为判决中叫停拍卖的主要原因。

　　“如果两个不同的法院对同一个被执行人同一财产都采取了保全或执行措施，则先采取措施的法院为主持参与分配程序的法院，后采取措施的法院应向先采取措施的法院办理申请参与分配手续。但根据《最高人民法院关于人民法院关于执行工作若干问题的规定》第八十八条，并不影响作为抵押权人的爱建信托的优先分配权。” 新古律师事务所主任律师王怀涛向界面新闻记者表示。

　　他补充说：“所以，案件执行的处置权不在上海二中院，但爱建信托可以通过上海二中院参与分配。爱建信托需要将申请参与分配的文书提交上海二中院，由二中院转交主持参与分配的法院。”