福州奥体片区金茂悦分析

今天继续楼盘分析，最近福州新盘不多，就选几个早期的楼盘做一下分析。今天看大家有留言奥体金茂悦，就来聊聊。

奥体金茂悦：备案名：瑧茂公馆B区，地处：福州市仓山区东岭路东侧

楼盘规划

楼盘总占地约113亩，由19栋9-14F住宅和10栋历史保留古建筑组成。其中16栋商品住宅，3栋安置房，10栋历史保留古建筑将规划为商业会所及物业用房。其中商品房16栋共745套，安置房3栋共300套。

土拍情况

2017年7月28日，深圳市创钧房地产开发有限公司（平安）以36.53亿元竞得宗地2017-12号，溢价率1.67%，成交楼面价12968元/㎡，实际可售楼面价约19479元/平。

地块位于仓山区东岭路东侧，海峡体育中心周边，土地面积234.74亩，容积率1.8，限高50米。须提供住宅建筑面积9万平方米、商业建筑面积1.6万平方米、96个标准停车泊位，用于统筹安置。

目前：地块被一分为二，A区为万科万科阳光城翡翠之光，B区为奥体金茂悦。

分析：在17年的楼市火爆期，当时的深圳平安首次进军福州，拿下了这个奥体的大地块，虽然仅仅4轮就拿下了该地块，不过由于要配建安置房，导致可售楼面价也接近2w，不过奥体板块限高，加上低容积率的设计，地块定位高端改善住宅。对于当时的奥体而言，去化难度不大，而且也有较大利润。

备案情况

2018年12月24日，楼盘一次性全部领证，由于是两个楼盘混合一个地块，楼盘备案B区，共16栋B开头的住宅，共745套。整体备案均价在25505-34500元/㎡，公摊在15%左右。目前网签998套，可售1489套，去除安置房869套，目前还剩620套。备案是包括万科和金茂两个盘。

分析：作为在18年底开盘的项目，在当时楼市尚有余温的情况下，摇号开盘，不过在当时也闹出了摇号取消改期的事情。总体来看，楼盘目前的网签去化还算尚可，毕竟是个超级大盘，不过由于最近从期房变成现房之后，各种问题出现，加上奥体遇冷，楼盘后续的库存估计去化难度将非常之大。

户型情况

88平米：三房两厅一卫，位于中户，三开间朝南，布局与目前主流的有所不同，以楼盘的得房率按现在新盘的布局，完全可以做三房两卫，不过楼盘的三个卧室空间会比目前主流的大一点。户型总体来看动静不分离，唯一的卫生间空间也不大，东北面的次卧采光空间也不大。总体来说，户型比较一般。

98平米：三房两厅两卫，位于端头，三开间朝南，与市面主流户型布局类似，不过楼盘的客餐厅是完全的南北通透，在目前的新盘中很难得。跟88平户型仅仅差距10平米，但是整体的设计好了非常多。可以说这个户型是相当不错。

118平米：四室两厅两卫，98户型的升级版，四开间朝南，客餐厅南北通透，书房设计在另外一侧，书房门对于客厅布局有一定影响，建议做成隐形门，不过总体而言也是相当不错的户型。

148平米：四室两厅两卫，与118布局类似，四开间朝南，另外一侧卧室门的影响也做了变化。总体而言依然是不错的布局。不过在148平米的情况下，没有做到三卫设计有点可惜。

户型总结：楼盘118，148定位小洋房设计，一层四户都是一样的户型，这也是洋房的优势，可以做到完全的南北通透，而且公摊很低。88，98定位小高层设计，中户无法做到完全通透，仅仅端头98可以设计成这样。总的来说，楼盘的户型设计都还不错，定位低容积率，小洋房的设计，对于居住体验确实比较好。

区位情况

楼盘位于奥体东边，距离地铁5号线1.9公里，对于日常出行帮助不大，距离奥体1公里，居然三件套1.3公里。总体而言三件套的影响不大，不过楼盘周边的配套也比较一般，总体而言区位一般。

楼盘雷点

楼盘近期减配的新闻和投诉已经刷爆了福州购房圈。金茂作为豪宅的标杆，楼盘也是带装修出售，结果从交房的情况来看，大量使用低质的绿化，砖头， 房间阳台护栏玻璃改成铁栏杆，各种精装修的配件也大幅减配，社区配建的游乐休息场所也跟开玩笑似的交互。开发商为了躲避投诉，居然还修改沙盘。从交房就各种维权层出不出，好好的高端改善房被搞成了安置房的建设，对于购房者而言无疑是最痛苦的。当然对于目前还有意向购买这个楼盘的购房者，目前由于不利因素影响，楼盘价格也被打下来，但是看到这些不利因素之后，是否购买真的需要去实地好好考察看看，毕竟这些是目前可以当面看到的不利因素，后面住进去之后，还有隐藏问题，就很难说了。

楼盘总结

作为金茂操盘的改善住宅，楼盘低容积率的设计，低公摊配上不错的户型设计，虽然奥体遇冷，不过总体而言，如果按当初宣传的品质交互，其实也算是有一定性价比的楼盘了。奈何开发商自降身价，疯狂减配，搞得交房即维权的事件又一次上演。目前楼盘还剩不少房源未出售，对于有意向的购房者，最好细心的考察之后再下决定。

奥体板块虽然近年有所遇冷，不过板块整体限高，不少楼盘都是低容积率的小洋房设计，其实对于整体福州而言，是一种独特的优势存在，如果配上较好的物业和楼盘品质，对于很多购房者而言是改善居住的好住所。不过不少楼盘不是捆绑加价就是减配，搞得奥体板块也是乌烟瘴气，加上挥之不去的三件套渲染，板块也是去化困难。对于这个板块大家怎么看？