住房和商用房的补偿有何不同？

近期经常接到询问有关居民住宅改成商业用房的当事人，房子临于街道，前面的房子用来商业经营，后面的房子用来居住，现在遇到拆迁，用来经营的房子是不是需要依照门面的价格进行补偿？

农村的房屋办理房产证但是用途住房，有营业执照手续齐全。这种情形将怎么补偿？

“住改商”是指什么？

住改商看名字我们就知道是什么意思，就是把住房改成商用房，主要有两种情形：一是干脆将住房改成商业用房在宅基地上；二是没有宅基地证件，径直建设商业用房。房屋用途可以分为住宅和商业性用房，但是在拆迁的过程中我们经常碰到住改商。

其他的房产证上写的用途是住宅，但是拿到了相应的营业执照手续，本质上还用于经营了。在这样的情形下，2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中曾经明确指出：各个地方要按照实事求是的原则,采用主动的有效措施，切实与实际的处理城市房屋拆迁中一直拖着不解决的剩余问题。对于在拆迁过程中产权性质为住宅,但是已经依据法律规定拿到营业执照经营性用房的补偿,各个地方依据经营的状况、经营年限及纳税等现实情况给予适当的相应补偿。

“住改商”如何认定？

一、按照房屋实际经营状况来判断属不属于住改商；

二、按照房屋是否依法取得营业执照、卫生许可、税务登记等相关工商税务证来断定是否属于住改商；

三、房东依照租赁协议，租赁给他人实际用于经营的来判断是不是属于住改商；

四、完税证明，完税证明是由税务机关开出的，证明纳税人已经交纳税费的完税凭证。

在实践过程中，由于每个地方的生活水平的不同、房屋面积的不同、地理位置的不同、房屋构造的不同等等其他都不同的情况下，因此法律一直都没有对补偿标准进行统一。在居民住房改商业用房的房屋给予的补偿也不一样，如下：

一、依据房屋房产证明确其用途，即房产证明确商业性、住改非的按照商业性用房补偿；

二、依据居民住房改商业用房营业执照的年限明确补偿；

三、依据居民住房改商业用房的经营使用状况，按照住宅房屋评估标准与非住宅房屋评估标准之和的平均值。

律师提醒：

上面所说的补偿方式方法，是我们经常见到的，全部要依据各个地方的省政府、直辖市所出台的相关政策。律师期望对于那些碰到拆迁的人有所帮助，在碰到房屋拆迁时，具体情况具体分析，并非墨守成规，如果有不理解的请及时咨询，避免造成没有办法挽回的损失。

北京楹庭律师至今有20年的拆迁诉讼经验，为企业为被拆迁人依法争取合理补偿，有过因国有土地按集体土地征收补偿提高34倍的典型案件，也有介入后7天快速结案的某企业经典案例，还有以违法建筑强拆某汽贸城到法院裁定赔偿1亿9千余万的案例，也有通过非诉方式就解决企业数千万企业厂房征收补偿的问题，鉴于行政诉讼的专业性，需要常年大量案件办理的丰富经验，很多被征收人也因此找到北京楹庭律师。