重炮蓝田：融创再做“带头大哥”

撰文 | 黄高航

编辑 | 简佳

融创做文旅康养，再次选择了蓝田。

10月16日，蓝田在招商项目集中签约仪式上签了9个项目，总投资139.3亿，包括融创未来之城等4个文旅康养项目。这也是融创入陕5年来再次进驻蓝田，上次还是3年前牵手西安东嵘生态公司一起投资秦岭国际生态旅游休闲度假区。

融创：在陕转型文旅康养

蓝田这次签约9个项目类型涵盖现代服务、工业产业、文旅康养等多个领域，从具体数量来看分别是1个现代服务业项目，2个工业项目，2个基础设施项目和4个文旅康养项目。

金融棒棒糖在这里关注数量最多且占比最高的文旅康养项目，尤其是融创未来之城。

融创未来之城项目是与西安融创玺旭置业有限公司（以下简称融创玺旭）合作开发，一期高铁新城板块依托西武高铁蓝田站，运用TOD开发模式，打造站前广场和集居住、商业、休闲、教育于一体的区域创新产业门户区。

融创玺旭是融创华北发展集团全资子公司，成立于2015年9月，注册资金8000万，法人朱祖星，位于高新区永利国际金融中心，股权穿透图显示旗下控股公司超20家，涉及置业、房产开发和商管等多个领域。

值得注意的是，这次融创未来之城运用的是TOD开发模式，即以公共交通为导向的非汽车化规划设计方式，在居民或商业区内可以实现包括地铁、轻轨等公共交通的使用最大化，TOD模式是国际上具有代表性的城市社区开发模式，香港、东京等城市均有先期案例，这次引入让我们对融创未来之城有了新的想象。

实际上这次签约前，蓝田官方和融创就合作开发焦汤片区及相关项目进行了先期洽谈，并希望融创围绕西十高铁蓝田站周边和汤峪片区，按照“只留精品，不留遗憾”的理念，策划包装具有国际水准的文旅康养项目和特色小镇，打造西安近郊休闲旅游胜地。

金融棒棒糖曾在《本土房企大逃杀：“融创”时代天朗奔“农”》记录了2015年融创牵手天朗以房地产为突破口进入陕西的过程，现如今的布局重心转向了文旅康养，如今年9月29日在西安港务区开工，总投资50亿的融创冰雪世界，10月23日在兴平开工，两期总投资额200亿的咸阳大秦文明苑文旅项目，以及这次的蓝田未来之城。

显然，融创转型透过在陕快速布局文旅康养项目体现淋漓尽致。

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此外，其他3个文旅康养具体项目如下：

1：灞水田园康养小镇：投资方是本土宝鸡企业聚旺控股，对县城区域进行高起点规划、高质量建设、高水平经营的片区化整体开发。

2：普化艺术康养示范区：开发建设方是曲江旅游投资，通过高端民宿、康养服务社区等项目的联动组合，致力于打造蓝田县农旅融合暨大健康产业新示范。

▲图：镜泊小镇

3：蓝田县与中惠旅公司战略合作项目：引进中惠旅优势资源，并依托其开发运营王顺山，合作建设全域旅游生产性平台。

系统机遇：房企抢滩康养行业

国内房企巨头纷纷涌入康养地产行业屡见不鲜，数据表明，仅在2020年上半年，全国文旅康养项目签约和投资建设金额超千亿，其中文旅康养地产项目占据主流。

金融棒棒糖梳理发现，国内前20名的知名房企中，绝大部分都布局了文旅康养地产行业，包括融创、碧桂园、绿地、万科等，如去年12月，融创中国在青岛举行“融爱家”康养品牌发布会，新闻报道称开启了康养地产新篇章，今年5月，绿地在昆明摘得六宗地块，计划投资200亿打造大型运动康养文旅项目，万科则早在2009年开始就布局养老地产。

结合康养行业未来红利，金融棒棒糖认为房企巨头抢滩布局原因如下：

1：重大政策利好：2015年国家就陆续出台了诸多国民健康及养老服务领域的利好政策，到了2016年，江西、山东和海南等地将康养产业列入十三五或健康产业规划当中，国务院也在当年印发了《“健康中国2030”规划纲要》。

2：老龄化到来：“十四五”期间，我国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。到2040年，60岁以上老年人口将进一步占到总人口的30％，老龄化趋势持续加剧，国民医养需求急剧增长。

3：市场前景广阔：据《中国养老产业白皮书》中显示，预计到2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿，2030年会进一步增长至22.3万亿。

4：康复医疗潜力十足：康复医疗和保健医学、预防医学、治疗医学并称为现代医学四大类，当前全国卫生健康工作正在促进“以治病为中心”向“以人民健康为中心”转变，数据表明，2018年人均康复费用在32元左右，预计到2022年人均康复费用支出在74元左右，到时候康复市场规模将达到1033亿元，潜力十足，这也将直接推动康养行业提升。江西省人大常委会党组副书记朱虹曾赴南昌大学第一附属医院调研时强调，“要加强与省内各大康养旅游景区的沟通联系……”。

5：房企自身困境：房地产行业红利正在逐渐消失，尤其是融资“三道红线”新规推出之后，房企更是压力倍增。以融创中国（1918.HK）为例，公司营收增长率从2018年的89.52%开始下滑，降至今年上半年0.14%，净利润增长率从2017年的344%跌落至今年上半年的6.54%，未来两年预测虽会缓和，但与“高光时刻”彻底告别，寻求新的增长极成为必然，而未来有望替代地产成为中国第一产业的康养产业自然成为不二之选，尤其康疗型、农村休闲型等康养项目属于“非居住用地”，低成本拿地对房企有着巨大吸引力。

长安退场：蓝田“接棒”西安后花园

这次蓝田一口气签约4个文旅康养项目，在签约项目中占据比例最高，这一现象背后，是蓝田近几年在打造国家全域旅游示范区的路上，下了很多硬功夫，这样做带来的直接反馈是，2018年蓝田共接待游客4566.2万人次，旅游综合收入达99.02亿元，占全县GDP的65.57%。

金融棒棒糖认为这也让其“接棒”长安区成为西安后花园有了最大可能。

1：资源禀赋：蓝田位于秦岭北麓，秦岭横贯县域全境，有“地质博物馆”之称，全县森林覆盖率53.3%。境内有峪口25个，以及王顺山国家森林公园、汤峪温泉、蓝田猿人遗址、白鹿原等14家A级景区，是西安A级景区最多的县，是灞河、浐河两大水系发源地，也是“中国天然氧吧”、大西安生态屏障地、水源涵养区，距离西安主城区仅40分钟车程。

2：政策规划：蓝田为加快国家全域旅游示范区打造，以“人文山水蓝田，丝路生态慢城”为目标，近年来陆续出台诸多扶持政策，先后编制了《蓝田县旅游业第十三个五年规划纲要》《蓝田县全域旅游发展总体规划》《蓝田县创建陕西省旅游示范县实施方案》、《关于全方位实施“旅游＋”战略的意见》等旅游专项政策和规划。

3：资金扶持：蓝田财政曾列出1000万元旅游产业发展扶持经费；投资4300万元建成5个景区停车场、4个标准化游客服务中心、21所旅游公厕；投资4.2亿元启动白鹿原旅游专线等5条旅游道路建设，提升服务和承载能力；启动实施旅游重点项目17个，总投资119.1亿元。

4：创新探索：早在2016年初，蓝田就在西安区县中率先推出景点免费游，在原有3个景区免费开放的基础上，从“五一”起免费开放水陆庵、辋川溶洞、王顺山、汤峪湖森林公园等五个景区。如今是陕西第一个、也是唯一一个全部国有的景区免费开放的县区。

再看曾被称为“西安后花园”的长安区。

在去年西安第四届丝博会上，长安区集中签约18个项目，包括长安智汇科技城、硬科技产业新城、西安泛想智能汽车乐园等项目，科技色彩浓厚，下一步产业导向已经非常明显，同期，蓝田签约15个项目当中，文旅康养类项目依然占据7个，几乎接近半数，包括白马河云水筑康养休闲旅游项目和蓝关白鹿忆境生态民宿项目等。

今年5月，西安晚报刊发报道《长安区8个峪口保护站本月底全部投运 禁止私家车进入秦岭》，这一工作试点去年10月就已启动，新变化建立在保护秦岭生态环境的基础之上，因此仅从“西安后花园”的角度来看，长安区最大的自然资源优势开始淡出。

这次融创入陕5年再进蓝田做文旅康养项目，签约中又一次做“带头大哥”。但话说回来，当前地产红利逐渐殆尽，在房企纷纷抢滩文旅康养行业的“拐点”时刻，结合蓝田战略定位和产业开发来看，现阶段的确需要更多象融创这样凸显头部效应和经验丰富的“带头大哥”，以期深度释放文旅康养资源优势。