胶东5市公积金互认互贷 将对青岛楼市产生怎样的影响？

　　来源：青城山说

　　继5月19日文化旅游合作、5月29日农产品供销一体化、7月18日交通一体化、8月7日卫生健康一体化之后，10月27日胶东经济圈一体化发展之路又走出了重要的一步。

　　10月27日上午，胶东经济圈住房公积金一体化发展第一次联席会议在青岛召开，青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市住房公积金管理中心主任共同签署了《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》。

　　这次会议最重要的一项内容是：今后五市住房公积金缴存职工在其他四市购房申请异地贷款时，将不再受是否具有当地户籍的限制，可享有与申贷机构所在地贷款职工同等的权益。

　　也就是说，住房公积金在胶东五市将实现互认互贷。你在青岛交的公积金，在烟台等4市可以用公积金贷款买房；相反，你在烟台等4市交的公积金，也可以在青岛使用公积金贷款买房。

　　这个政策将对青岛以及其他4市的楼市产生怎样的影响呢？

　　我们先来看经济圈的定义。根据中国《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，都市圈是指围绕某一个中心城市（即超大或特大城市）的城镇化形态，经济圈（城市群）是由若干个都市圈构成的广域城镇化形态，其内部应该包含若干个中心城市。

　　由山东规划的山东半岛城市群空间结构规划可知，胶东经济圈包含了青岛都市圈、烟威都市区、临日都市区（部分）。

　　我认为经济圈虽然定义为包含若干个中心城市，但在建设伊始还是会有一个权重最大的中心城市的，发展到一定程度才会形成多中心。

　　就像京津冀，我们人为地想让天津成为其中一个中心，甚至不惜投下重金，但京津冀没有发展到那个程度，天津总是扶不起来。

　　一开始，经济圈内部会以单中心城市的虹吸为主，这个单中心城市足够强大后，就会产业外溢，带动经济圈的小弟们一起发展，这些小弟们之中会有一到两个壮大起来，经济圈也就逐渐变成双中心甚至多中心。

　　在资源匮乏时，单中心带头大哥掌握着资源分配的权利，这个资源包括资金、产业、人才等；到了双中心或多中心时代，资源丰富了，带头大哥也不止一个了，就会改变原来分配资源的方式，此时会变成城市间合理分工、协同发展，这才是一个经济圈发展最成熟的标志。

　　在我国的重大战略里有三个著名的经济圈，即京津冀、长三角、珠三角（大湾区）。

　　珠三角有香港、广州、深圳三个一线城市，还有东莞、佛山等新一线城市，强市林立，城市间产业分配明确，是一个发展十分成熟的经济圈。珠三角各城市之间的关系，有点类似于合伙人。

　　长三角只有上海是一线城市，而苏州、杭州、南京、宁波也不弱，上海就像是长三角对外的窗口，把订单往其他城市输送。这种“前店后厂”的模式，有点类似于兄弟关系，上海就是那个老大哥。长三角内的杭州，现在已经开始角逐国内第5大城市甚至对广州造成冲击，长三角正逐渐向珠三角靠拢。

　　京津冀中天津正在没落，河北群星齐暗，只有北京是一个超级大城市，并且还在增强增大。可以说，北京还在吃饱的路上，还没有达到大量产业外溢的地步，仅有的产业外溢也多是在行政手段之下的结果。京津冀的这种关系，恰似父子或君臣圈。

　　珠三角、长三角、京津冀这三大经济圈中，珠三角发展最成熟，长三角次之，京津冀最弱。

　　胶东五市既然要以经济圈的模式来发展，那么京津冀就是胶东经济圈最接近的前辈。

　　即使如京津冀这么大、这么强、发展这么早的经济圈，至今还无法真正做到协同发展。北京是一个庞然大物，也是一个黑洞，把环京区域的人才、人口、资金、产业源源不断地虹吸到北京。

　　有人称环京一带为“环京贫困带”，除了北京之外，天津正在没落，唐山风光不再，廊坊、保定、张家口、承德都很一般，石家庄更是被誉为“河北南部省会”或“半个河北的省会”。

　　因此，胶东经济圈发展的第一步，很有可能就是中心城市对周边城市的虹吸。

　　在胶东五市中，无论是政治地位还是经济体量都领先的青岛无疑就是这个胶东经济圈的“中心城市”。

　　山东省在印发的《山东省人民政府关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见》中也明确指出：培育形成以青岛市为龙头、湾区经济为带动、临港经济为支撑的产业功能布局。

　　在山东省印发的《贯彻落实〈关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见〉的实施方案》中更是提出：支持青岛市建设成为国家中心城市，提高综合承载和辐射带动能力。

　　这个文件对青岛提出了“承载”和“辐射”两个要求，想要有“辐射”能力必然要有足够多的“承载”量，而经济体量全国14名的青岛，“承载”量还远远不足。

　　也就是说，青岛首先得自己虹吸周边吃个饱，才有辐射带动周边城市的能力。在这方面，带领省会经济圈的济南要比青岛领先一步，省会经济圈内的多个省属国企、高校、医院已经整合到济南了。

　　青岛不是省会，周边城市也不是济南周边城市那么弱小，所以青岛对周边城市的虹吸肯定更加“含蓄”。

　　这次胶东5市公积金互认互贷，就是青岛虹吸周边城市资金、人口的重要一步。

　　青岛城市规模、城建水平、就业机会、房产升值保值属性都比周边4市要强上不少，另一方面，青岛房价已经连续降了2年多，周边4市却大多在涨价，青岛郊区甚至部分市区的房价已和其他4市差不多。

　　此时，胶东5市公积金互认互贷，用其他4市公积金去青岛买房的人肯定要远多于用青岛公积金去其他4市买房的人。

　　要知道，在这个政策之前，已经有很多其他4市的人来青岛买房了。他们原来只能用商业贷款，现在可以享受公积金贷款了，必将加快更多的人来青岛买房，这对于青岛楼市是一个利好。

　　用公积金来青岛买房，也会促进部分人口迁徙到青岛。这样，青岛就比较含蓄的做到了虹吸资金、人口。这就是中心城市和城市群时代，大城市的优势。

　　不过，虽然5市公积金互认互贷，不再受是否具有当地户籍的限制，但并不意味着青岛限购放开了，青岛的限购仍然存在。不符合青岛限购政策的其他4市的人，只能去非限购区域行使异地公积金贷款的权利。

　　在青岛5年限售的紧箍咒下，这个政策虽然对青岛楼市有所利好，但不会造成太大的影响。这个政策对青岛楼市更多的是一种潜移默化的长期的影响。