龙湖天序，保利和光安置房备案，福州安商房的路还很远

　　今天再聊安商房，今天看到不动产备案了金山龙湖和东二环的和光尘樾的安置房部分。之前两个楼盘都有写过楼盘分析，这次两个楼盘的安置房一次性全部领证，看到备案的数量和梯户比后，有点震惊，下面分析看看。

　　金山龙湖天序分析

　　安置房备案：安置房5栋，楼栋号：3，5，11，12，13，共965套安置房。户型面积集中在45-89的中小户型。一层普遍在8户，楼层26层左右。每栋基本在200户左右。

　　商品房备案：商品房两栋，楼栋号：1，7，共245套，户型面积：78，86，112三种户型。一层定为4户和6户。每栋基本110户左右。

　　分析：龙湖是50%安置房，共1664户，由于配建的都是小户型，导致小区有965户安置房，比例接近60%，小区规划了12栋住宅，安置房虽然是50%，但是只分配了5栋，加上小面积的设计，导致小区的安置房楼栋设计，跟早期的安置房并没有什么差别，一栋在200户左右，实在炸裂。

　　对于龙湖的这个配建，个人认为应该是在拆迁时期，部分拿房的拆迁户都选择了小户型，可能考虑后续出租合算。从备案的情况来看，后续的安置房大概率还是以出租为主，这对于小区的品质伤害较大。

　　接下来聊聊拿房的拆迁户，虽然楼盘商品房备案价是3.05W，但是难卖之后，优惠价在27000左右。但是看到安置房的配比建设之后，感觉虽然是安商房，但是安置房的品质明显比同小区的商品房差不少。价格估计会比商品房有一定的差距。如果算上时间成本，不知道到时候的拿房的拆迁户，是不是已经比直接拿23000走人的亲戚朋友亏了不少。

　　东二环保利和光尘樾分析

　　安置房备案：安置房8栋，楼栋号：2，11，12，13，15，16，17，19，共1089套安置房。户型面积较多：45-134。一层9户和6户两种情况。每栋套数在110或者160户左右。

　　商品房备案：商品房三栋，楼栋号：1，3，10，共130套，户型面积：86-145。一层两户或者四户。每栋在40户左右。

　　分析：保利和光是60%安置房，共1527户，由于小区定位低容积率楼盘，商品房主打都是大户型，一梯一户路线。安置房虽然不像龙湖那么夸张的梯户数，不过安置房的户数依然高达1089户，比例71%。小区规划了16栋住宅，有8栋是安置房，每栋的总户数，虽然比龙湖200户少了很多，但是依然比同小区商品房高非常多。

　　对于保利的配建，总体来说比龙湖好一些，不过如果对比同社区的商品房，差距依然巨大。保利为了把商品房部分打造成相对舒适的洋房产品，虽然土拍的容积率不高，不过依然导致安置房的楼层和户数也相对应地加大不少。

　　对比商品房备案价3.15的价格，没有了高梯户比，低楼层洋房的品质之后，安置房的价格对比商品房会下降不少，不过对于当年拆迁户的成本大概在26000，总的来说，目前看上去，拿房的拆迁户并不亏。

　　备案总结

　　从这次两个安商房的备案来看，龙湖：配建50%安置房，楼栋比例41%，户数比例60%，保利：配建60%安置房，楼栋比例50%，户数比例71%。

　　从实际的比例也能看出，开发商都压缩了安置房的楼栋数量，压缩安置房的房源面积，提高了安置房的户数比例，尽量在商品房部分提高品质，达到后续好的去化。

　　对于这种配建，导致的现象主要体现在，安置房的品质离商品房差距较大，小面积安置房过多，导致后续的出租情况较大，对于楼盘的品质影响也不小。对于拆迁户而言，虽然政府的安商房模式，对于以前安置房的物业和楼盘建设都有所改善，但是依然存在配建品质较差的现象。对于当年拿房还是拿钱的选择，目前来看，由于楼市下行，拿钱反而是明智之举。

　　对于之前过于担心安商房的拆迁户低价出售的朋友，目前来看，同社区的安置房，确实品质就比商品房差很多，后续售价肯定是会低的，不过这也在合理情况之内。

　　不过对于有安商房意愿的购房者，最好看清楚楼盘的配建户数和面积，很容易从配建的安置房情况，看出后续的安置房对于楼盘品质的冲击。从这次两个楼盘的备案来看，在第一期商品房备案的时候还没感觉到安置房的冲击力，等到今天看到安置房的备案，发现还是数字的冲击力最大。