租赁物未过户，法院认定名为售后回租赁实为借贷

租赁物未过户，法院认定名为售后回租赁实为借贷

作者 刘春辉律师

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阅读提示

租赁物，还是租赁物。

本文引用的案例是售后回租，租赁物为国有土地使用权及房产，但未办理过户，法院认定为借贷关系，从6亿元转让款中扣除5800万元保证金和2000万元手续费，借款本金为5.42亿。

关键词：融资租赁 售后回租 融物 借贷

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案例索引

渤海租赁公司、五洋建设集团股份有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2018）最高法民终192号]

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裁判要旨

没有融物属性的交易，不构成融资租赁法律关系。

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案情简介

1.2016年10月18日，渤海租赁公司与五洋集团就浙江省杭州市某国有土地使用权及两处房产签订了《资产转让合同》、《融资租赁合同》、《房产抵押合同》等，《融资租赁合同》约定采用售后回租的方式开展融资租赁合作，融资6亿元。

2.双方于2016年11月1日办理了抵押登记。

3.渤海租赁公司支付了全部租赁物转让款6亿元后。五洋集团向渤海租赁公司支付保证金共计5800万元以及2000万元租赁服务费。

4.五洋集团未按时支付租金，渤海租赁公司诉至天津市高级人民法院，请求判决五洋集团支付到期租金103833000元、未到期租金644410000元、未将租赁物过户的违约金3000万元、利息等。

5.天津市高级人民法院一审判决：双方为借贷关系，五洋集团支付借款本金5.42亿元及利息、未将租赁物过户的违约金1500万元等。

6.2018年6月29日，最高人民法院二审判决：五洋集团不支付未将租赁物过户的违约金1500万元。

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本案裁判理由

一审：双方未将租赁物所有权转移至渤海租赁公司名下，该类融资不具备融资租赁法律关系的双重属性，双方系借贷法律关系。

二审：针对同一标的物，渤海租赁公司不可能既取得所有权，同时又取得抵押权。双方实际办理的是标的物的抵押登记而非产权过户登记。渤海租赁公司并未举证证明要求涂销抵押登记并要求办理产权过户手续，故要求五洋集团承担违约责任缺乏事实和法律依据。

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实务总结

北京云亭律师事务所合伙人刘春辉律师的专业团队办理了大量的融资租赁案件，现以本案为例结合办案经验梳理出以下实务要点，以供参考。

1.融资租赁必须包括融物属性，否则不构成融资租赁法律关系。

虚构租赁物、对租赁物低值高估、售后回租的承租人未购得租赁物等情形本质上都是没有融物，只有资金空转，名为融资租赁，实际构成其他法律关系，司法实践中一般被认定为借贷关系。

2.租赁公司在做售后回租业务时，应将租赁物所有权变更体现出来。

售后回租交易中，租赁物本来是属于承租人所有并由承租人使用，出售给出租人再回租之后，租赁物仍由承租人使用，似乎没有什么变化，所以，在司法实践中这类案件最大的争议就是法律关系之争，是融资租赁还是借贷？只有将交易过程所包含的买卖合同进行相应的操作，出租人因此获得了租赁物的所有权，才能确保融资租赁法律关系的成立。

3.体现租赁公司取得租赁物所有权的操作方式。

租赁物为动产的，可以由承租人出具《所有权转移证书》证明租赁物的所有权由承租人转移至出租人，承租人出具《租赁物接受书》证明出租人将租赁物交由承租人使用。

租赁物为不动产的，双方应进行所有权变更登记，将租赁物过户至出租人名下，如果没有办理过户手续，出租人未获得租赁物的所有权，无物可租，双方不构成融资租赁法律关系，出租人所支付的转让款实质上是借款，双方为借款合同关系。

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法律规定

1.《中华人民共和国民法典》

第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。

2.《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第一条 人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

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法院判决

以下为该案裁判文书原文：

北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13378号民事判决书

本院认为：关于五洋集团应否承担《资产转让合同》项下未履行过户登记义务的违约责任问题。五洋集团与渤海租赁公司在同一天签订了《资产转让合同》与《房产抵押合同》。根据《资产转让合同》，渤海租赁公司将取得案涉土地的国有土地使用权以及相关房产的所有权。而根据《房地产抵押合同》，则其仅能取得针对前述标的物的抵押权。针对同一标的物，渤海租赁公司不可能既取得所有权（或国有土地所有权），同时又取得抵押权。可见，前述两份合同相互冲突，不能并存，只能择其一而行使权利。从合同履行的情况看，双方实际办理的是标的物的抵押登记而非产权过户登记。此后，渤海租赁公司并未举证证明要求涂销抵押登记并要求办理产权过户手续，表明其已经放弃了要求五洋集团办理产权过户登记的权利。在此情况下，渤海租赁公司以五洋集团未履行产权过户手续请求其承担违约责任缺乏事实和法律依据，原审法院依据《资产转让合同》判决五洋集团承担违约责任确有不当，本院予以纠正。

本文作者 刘春辉律师，北京云亭律师事务所合伙人，中国民主同盟盟员，中国人民大学法律硕士，曾任北京某法院资深法官，业务领域：商事争议、融资租赁、大健康。