机构曾出价32亿的上海核心区大楼“骨折价”起拍，为何5万人围观却无人报名？

今日（10月26日）上午，备受关注的上海明天广场7~32层房产正式在淘宝网阿里拍卖网络平台拍卖。

位于上海核心区域人民广场商圈的上海明天广场，此次共拍卖246套房屋，起拍价25.7144亿元，折合单价6.9万元/平方米。

实际上，上海明天广场的喊价曾一度高达32亿元。2005年就有消息称，摩根士丹利拟开价32亿元收购上海明天广场7~32层房产，但最终因为业主方单方面宣布停止出售，双方未进入实质性谈判。

而那一次“犹豫”也让上海明天广场错失良机。在此后几年，该项目多次遭转手，2006年被转到上海国资委旗下的上海盛融投资手中。2010年底，该项目第7~32层房产挂牌拍卖，但最终未能成交。

直到今天的这一次挂牌再卖，明天广场不仅没有享受到上海物业大升值的行情，其市场价更是相较15年前“缩水”超5亿元。

不过，有业内人士告诉镁编，上海很少有这么大宗交易的不动产，上海明天广场此次在网络平台拍卖，不排除借机炒作的嫌疑。

阿里法拍截图

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5万多人围观

自今天上午10点在阿里拍卖开始竞拍，上海明天广场就一直处于“0人报名”状态。截至发稿时，此次网拍已有超过5万人围观，但仍无人报名。如果在接下来的16个小时里仍无人出价，该项目将流拍。

今日上午，镁编在上海明天广场现场看到，该项目处于正常运行中。镁编来到大厦物业处询问被拍卖楼层情况，现场工作人员表示，目前7~32层绝大部分处于空置状态，只有四五家租客，其中包括一家证券公司。当镁编想乘坐电梯上楼进一步打探拍卖楼层情况时，被大楼保安婉拒。

上海明天广场大堂 图片来源：镁编 摄

第一太平戴维斯相关人士告诉镁编，目前上海市场特别稀缺的高楼，整栋能够卖9万~10万元/平方米。上海明天广场虽然不是稀缺高楼，但也是核心商圈物业，以不足7万元/平方米的价格转手，确实有较大折价。

上述人士进一步表示，如果本次上海明天广场流拍也算意料之中，因为不是整栋拍卖，虽然是连续楼层，但对市场吸引力不大。同时，该项目本来是用作酒店式公寓，本身改造成本很高。目前上海长租公寓市场主要是针对高端老外客群，但由于受疫情影响，如果价格够低，可能还有潜在买家。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，如果上海明天广场项目流拍，还有一个至关重要的因素，这两年上海甲级办公楼的租金其实是处于下滑阶段，不过传统CBD的写字楼租金降价幅度并不小，对于写字楼本身估价有影响的同时，也会影响到其拍卖热度。另外，在今年疫情影响下，虽然国内经济恢复速度较快，但对于办公场所的需求量已有所减少。换言之，今年可能并不是最好的商办类大宗资产的出手时机。

来自第一太平戴维斯的数据显示，2020年前三季度，上海楼市大宗成交市场合计完成交易金额438亿元，同比下降50%。

上海明天广场现场 图片来源：镁编 摄

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或有炒作之嫌

公开资料显示，上海明天广场坐落于上海市黄浦区黄陂北路309号，占地面积11296平方米，由浦发银行旗下的大型国有独资综合性投资公司上海安联打造，于2003年竣工，总建筑面积129528.52平方米，共60层，高度282米。

据了解，此次拍卖的标的上海明天广场7~32层初期房屋类型为246套酒店式公寓，房屋建筑面积合计36513.64平方米。2003年，华信国际旗下上海盛懿投资中心(有限合伙)通过公开拍卖取得上述246套房产，登记房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，并将7~32层(不含23层避难层)改造为办公场所。

值得一提的是，此前，上海明天广场7~32层共计246套房产(不含23层避难层)均已被设立抵押，且均已被人民法院司法查封，该标的整体打包拍卖，不单独拆分拍卖。

上述第一太平戴维斯相关人士表示，由于今年的投资市场自用型买家比较多，投资者也相对谨慎，短期内市场持普遍观望的态度。上海明天广场虽然位于市中心人民广场商圈，但并非特别稀缺，也称不上是顶级商圈，没有区域优势。加之不是整栋出售，意味着需要更多时间寻找潜在买家。如果是大宗物业成交，一般事先都会有一些潜在买家接洽，而不是直接拿来市场上拍卖。因此，此次上海明天广场网拍，不排除借机炒作的嫌疑。

来自第一太平戴维斯的数据显示，前三季度自用买家活跃，中国人保、海通证券、上海银行以及国海证券分别收购了绿地外滩中心项目中的7幢楼；另外，保险资金等长期资本也在积极收购物业，如中国平安以42.8亿元收购了歌斐中心。

此外，社区商业由于能提供较稳定的现金流以及较高的回报率，近期也较受市场关注，如丝路基金以6.4亿元收购万科的一个社区商业资产包，其中包含两个社区商业资产。

对此次上海明天广场网拍目前仍无人报名的情况，张波则表示，没有卖不出的东西，只有卖不出的价格。对于买方来说，现在是个好时机，一些资产会被低估。

撰文|吴若凡

编辑|魏文艺 甄素静

封面图片来源：每经记者 摄