专访王忠乾：在“存量商业地产时代”中资产管理的重要性

近年来，随着商业地产的加快发展，我国商业地产项目遍地开花。有专家指出，我国商业地产已经进入“存量时代”。尤其是在电商物流业不断发展趋于成熟，同时消费者消费习惯改变的当下局势，我国商业地产正面临着转型升级的迫切需要。

资产管理是商业地产的顶层设计，商业地产的招商运营是商业资产管理的重要基础，都决定着商业地产的成败。据悉，存量商业资产管理包括二次定位、策划、包装、运营、招商、资产运营、推广、价值提升、增值变现等几大板块，是通过对商业地产项目收益的评估，为项目安排合适重新定位、翻新改造、配套完善等各项目工作来做价值叠加，提高项目的市场价值。

通过优化项目的经营方针、管理措施、优化资产管理人等，实现项目资产的保值和增值以及持续不断地现金流或者资本的不断放大；对项目市场价值进行正确的评估，寻找合适的投资商以及适合的机会实现项目价值变现。

在存量时代，不只是运营为王，商业地产如何利用好资产管理实现价值增值和变现？资产管理又将如何助力商业地产进行转型升级？

近期，重庆鉴正伟业商管集团创始人王忠乾在专访中提出了他的专业见解。

—以下为记者与王忠乾的采访对话—

Q：经过近二十年的发展，中国商业地产可以说是遍地开花，您认为目前商业地产处于什么样的发展阶段？怎样看待未来商业地产的发展前景呢？

王忠乾：经过二十余年的发展，商业地产目前处于“增量不断增，存量不断存”的发展阶段，宏观看一二线城市商业处于抛物线的下行阶段，部分三四五线城市处于正在加速成熟繁荣阶段，竞争不断加剧的一个阶段。

过去的这些年我国改革开放取得巨大成就，居民消费日益增长，人都向各大城市集中聚拢，消费力和消费量都有很大的提升与释放，对于实体商业经营的各种需求也在快速的增长，城市里的很多商家都是受益者赚到了经营的利润，很大部分投资商铺的开发商、经营户和中大小业主都赚到商业地产红利。

由于人们消费需求各种变化，政府政策金融政策对消费的引导与支持，商业地产在这二十余年的发展过程中，形式也呈现出多样化发展的较好态势，从较早时期的百货商场、到购物中心到现在各种层出不穷的特色街区、城市文旅到现在的各种场景体验主题商业，现在商业地产可以说是在一个非常成熟的发展期，正经历了商业地产开发的繁荣。

互联网发展的高速时代，对于商业地产的经营带来竞争压力和困难，同时也对商家的经营产生的很多便捷性也逼迫商家去主动创新满足消费者更高层次的需求，提速了很多商家与消费者的品牌认知和价值传递。

对于商业地产的未来，越专业越精准越乐观，不重视不创新没有未来。商业运营时代基本形成一定的基础，更加系统的资产管理时代正在来临。

首先和全球发展有关联性，和国家经济发展表现与可支配收入有很直接关系，随着我国城市化进程和区域化经济的发展，商业已经逐渐成为我国经济发展的重要组成部分，三驾马车之一，尤其是后疫情时代的经济消费的内循环。

其次是市场消费需求的变化，随着人民生活水平的变化，消费升级和降级将为商业带来新的机遇，中国有14亿人口，基础消费依然很强劲，对于有型店铺这种到店消费将和线上结合的更完美，从满足基础消费正在向精神层面人文艺术审美的转换。

当然，一部分老旧商业，很难再进行改造升级没有配套条件满足不了经营条件的老商铺会被边缘化，也包括一部分没有资产管理能力或者不愿意进行资产的散户商业也很难竞争，未来提升资产管理能力很有必要。

最后是房企的开发战略，从目前国内主要房企公布的商业地产战略来看，商业地产开发即是难点疼点更是房企的主要利润点，做好的商业的定位和战略以及系统，最终回报还是比较明显，当然也存在很大的风险，未来的商业地产的开发与运营将是房企差异化竞争的分水岭；开发要求越来越高，更加细分，门槛越来越高，会集中在一部分房企身上，商业地产不适合每一个房企都去参与。商业运营时代基本形成一定的基础，更加系统的资产管理时代正在来临。

Q：如今，商业地产被打上了明显的“存量时代”的标签。那么，在此大背景下，商业地产资产管理又发挥着怎样的作用呢？

王忠乾：我国商业地产的“运用管理”处于发展中期，商用资产类别的资产管理”大中城市起步不久，一直都是卖卖卖的商业开发模式较多，现在不光是卖还要租赁市场一起做，还要保障商家利益，投资者利益，保证消费者的客流量等等多环节平衡发展。“资产管理”并不适用于所有的地产项目，是要基于项目本身的发展需求来定制资产管理战略。

面对目前商业地产的“新增量和存量增加”现状，是非常需要商业资产管理的人和团队来介入。从新项目开发之初，不管是新的商业资产管理还是存量资产管理就从资本端金融端等不同的视角去制定适合自身企业的商业资产开发逻辑变现逻辑，资产管理团队就要去负责到产品的研发，建设期的管理，招商运用端的整体把控，发现价值，设计价值，提升价值，价值叠加呈现，价值变现的整系统问题实现资本回报。

持有经营型老旧商业还得去根据市场变换去重新定位改造翻新腾笼换鸟等，满足新需求增加新配套，多维度提升价值实现持续稳定的租赁现金流和金融价值放大。散售资产则需要成了业主委员会去申请大修基金等进行维修改造提升价值，更换商家提升价值等，每一种资产组合形式使用不同的资产管理模式，严格来讲资产管理的模式没有标准。

比如说一些央企国企军产等，更适合引进商业管理公司或者所谓的二房东模式，各自投入各种承担管理分配，也可以共同成立项目公司进行长期性周期性托管。

因地制宜，因企制宜，因市制宜。未来的商用资产管理结合城市更新为城市创造更好的公共空间和艺术人文空间，用旧改元素和拓展的灵感让商业建筑焕发青春活力，用灵感商业对话消费者的满意度美誉度，启发消费者新的选择与判断。

Q：商业资产管理的核心的商业地产运营，作为专业的商业地产人，您认为，优质的资管能力应该是怎么样的？有哪些标准？

王忠乾：悟性摆到首位，因为商业地产没有特殊标准化，我把对商业和消费者的敏感程度放到首位，一部分靠眼睛，一部分靠耳朵，一部分靠管理分析，靠行业分析，很多逻辑。

其次，商业人不是“一”字型人才，更是“T”字型人才，专业程度要求很高，其他知识要求很全面，业务型管理型人才被活生生逼成了设计型技术型财税属性法务属性的人才，范围宽专业强，执行力强，落地性才是我们商业人本应该的样子。

总之，标准的商业人不光具有超强的业务开发管理能力，还要具有超经营管理能力，更要有艺术家的心理和资本家的头脑。

Q：刚刚提到了商业地产运营在商业资产管理中的重要性，鉴正伟业的业务体系中的商业资产管理中心，您能给我们介绍一下，鉴正伟业是如何进行开展的吗？

王忠乾：常规的资产管理和鉴正商业的资产管理存在一定的差异。常规的资产是融投管退的大框架，看中资产的估值与变现能力，鉴正伟业商管更看中资产的多维度增值能力，培养和管理持续不断的现金流表现和增值以及变现的能力。从发现价值到价值设计价值呈现到多种模式销售变现的能力，解决租售留换抵押抵款等更具有操作性的核心战略。

鉴正伟业发展十三年来，一直致力于商业资产的投资和服务，鉴别和提商用资产真实价值的使命感，一切工作围绕创造客户价值创造项目价值展开；为全国的10多个省市的很多头部房企做了多年的顾问和资产投资服务的实践中去解决落地性的问题才能发展到今天，诊断洽谈商业项目1000余个，签约项目250余个，投资项目40万平方米，服务项目1000万平方米以上的落地满意是我们团队的灵魂，离不开上万品牌商家的支持，离不开行业人的认可和给予的尊重。

我们会根据城市的特性来定制管理和服务的策略，比如，在一二线城市，我们主要集中于商圈商业“旧改新”项目，重新为项目进行定位调整，重新招商运用，实现资产管理价值倍增的同时并购进行股东权益的转让等变现，同时服务一部分优质的房企。

在三四线城市，我们集中于服务板块的业务，将一线城市超前的商业资产经营理念、城市构想主力店品牌店带入到三四线城市中，推动当地商业升级发展，为城市建设新的商圈，增强城市商业商圈竞争力。

（八一美食街整改对比图）

举个例子，现在的解放碑八一美食街，起初我们拿到的只是一个老旧的剧院，建筑结构也比较复杂，调整难度比较大。后来经过鉴正伟业团队对项目的研究、消费客群研究，商家访谈，政府汇报，重新对项目进行了定位，业态规划和布局，实现经营动线的改变，文化再造，品牌塑造与此同时进行包装招商，逐步使之成为解放碑有名的网红打卡地，不仅为项目带来了价值增值，也为这座城市带来了城市美食IP。

再举个例子，和香港置地与保利服务性质的合作，导入了资产管理中的招商增值业务快速实现变现的多个楼盘商业街。

Q：竞争、生存、增量、存量、模式、创新，商业地产经历着重重压力，越来越多的商业地产开始谋求转型升级，在这方面，您有什么好的建议呢？

王忠乾：商业消费趋势演变的速度非常快，商家提供的商品和服务变化也是不断的更新创新，百货商场迭代迷离，国际商超逐渐褪色，国内商超猛增不减，国潮文化加速影响，网络竞争加速闭环体验。

购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业业态，转变成为顾客提供多样化商品和服务，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的综合场所。从而实现在购物中心功能上覆盖更广，满足更多的需求和消费。

同时在消费体验上进行消费升级，更注重商业氛围、场景体验、文化创新、产品服务多重保障、会员价值、VIP超值服务和互动社交、情怀人文艺术等。消费者的兴趣、喜好、价值观对于商业资产的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。

所以，在此背景下，商业地产的发展更应该是以顾客体验为驱动，向个性化，多元化、差异化以及方便快捷的方向转变的，契合每一个时代的消费特征去完成资产运营资产变现。