CBD中轴，能否撑起花都的未来？

　　说起广州中轴，有很多人会想起珠江新城或越秀旧中轴。

　　但其实，花都区也有一条正在规划的中轴线，可能大家对此并不了解，但说起广州融创文旅城一定知道，它就处于花都中轴。

　　花都中轴线全长17公里，穿越花都的多个镇街、串联了花都湖、区政府、CBD等重要片区，并预留了远期往北进一步拓展的空间。

　　按照政府的要求，花都中轴线要按“精细化、品质化”的要求高标准规划建设，对标国内外先进城市、地区，把中轴线和CBD地区打造成为花都区的城市名片。

　　虽然花都区中轴线成型为时尚早，但在住宅用地的供应上，已走在前面。

　　花都中轴线目前已成功出让多宗居住地块，已吸引了融创、恒大、保利置业、深圳颐盛投资等多家房企进驻。

　　众多品牌房企汇聚，反映出一个明显的信号——看好花都中轴线的发展前景。

　　不仅如此，今年9月，花都中轴线做出重大调整，广州市规划和自然资源局发布花都区花都大道北片区（花都区CC0105、CC0107、CC0108规划管理单元）控制性详细规划征询意见公示。

　　本次控规增加大量住宅用地，合计增加宅地面积约28.7万㎡，新增宅地总建面达85万㎡。

　　换言之，将有更多房企进驻花都中轴线，未来这里或是花都住宅供应主力板块。

　　但与此同时，我们需要思考一个问题，住宅用地多是好事吗？在目前城市发展的趋势下，显然不是。

　　无论是琶洲、白云新城还是金融城，主流的发展趋势都是缩减住宅用地，以商务商业用地供应为主，打造商务中心。

　　翻查资料，花都中轴线商务发展进度一直比较缓慢，目前只有两个大型项目在建，一个是保利国际金融中心，在2017年奠基；另一个是中建大厦，今年6月份奠基。

　　可见，在引进大型企业方面，花都CBD中轴线或不太理想，才会调整规划，新增大面积住宅用地。

　　其实，这不仅是花都中轴线独有的问题，而是整个花都区的缩影。产业结构偏向传统，对新兴产业缺乏吸引力。

　　与之形成明显对比，是花都楼市的热度。

　　2020年国庆期间，花都一手住宅网签154宗，同比增加75%。

　　值得一提的是，进入2020年，花都楼市一直维持较高热度，在5月份更是到达峰值，一手住宅达679套，排名全市第四位；二手住宅更成交682套，位居全市第一。

　　尽管之后略有下跌，但始终维持在全市前列的水平。

　　供应量方面，9月的数据显示，花都供应量达32万㎡，其中花都湖板块是主力，供应面积达16.04万㎡。

　　图片来源：广州中原研究发展部

　　也就是说，花都楼市供求畅旺。当中，或与花都的交通配套完善有关。

　　目前，花都区内已开通地铁3号线北延段、9号线，22号线、24号线、29号线均在规划当中。

　　其中22号线将经过白云站，机场T3航站楼，这意味着未来22号线将串起广州南站、白云站、白云机场三大交通枢纽，成为广州另一条南北大动脉。

　　24号线即8号线拆解线已规划上报，其位于2号线和8号线之间，起于江府站，止于广州北站，向市区延伸，经白云站与12号线（在建）换乘。

　　29号线为远期规划线，起于花都广场站，经棠溪片区，止于黄埔新客站。

　　随着地铁的开通与规划利好，花都与市区的联系更加紧密，通勤时间的缩短更是肉眼可见，刚需群体甚至部分改善群体关注花都，是意料中事。

　　产业薄弱，交通配套带来楼市畅旺，如此看来，花都颇有睡城的意味。

　　有人问，买房为什么要看产业？因为产业意味着有就业机会，有就业机会就有人口。

　　人口的多少决定了直接影响到房子转手的难易程度，而且影响房子的价值高低。例如几万元一套房的鹤岗，就是典型的房多人少。

　　当然，这只是极端例子，但产业与人口对房地产的影响是不可否认的。

　　那么，置业花都该如何选择呢？目前花都湖、区府、机场板块比较热门。

　　花都湖板块，是一个比较偏向居住的板块，环境一流，周边配套比较完善，因此价格相对较高，花都湖周边的项目均价3-3.2万/平。

　　作为纯粹的居住板块，花都湖周边缺乏产业支撑，而且价格较高，很难吸引到中轴线的购买力外溢。

　　区府板块，不仅是政务、商业中心，更有融创文旅城，对区域价值有积极影响。区府板块内一二手住宅选择较多，均价在2万元/平左右。

　　中轴线的发展快慢，将决定了区域板块的价值能否快速提升，除此之外，还要看企业招商和产业落地的力度。

　　机场板块凭借临近白云国际机场的优势，也具有一定的潜力。空港经济区是国家级规划，发展只是时间问题。

　　而花都与白云的价格落差，将吸引一波购买力外溢，尤其是在机场和空港经济区工作的人群。而且这些购买力和人群，现在已经具备了，未来随着机场发展，将日益扩大。

　　【End】