省高院：未经登记的不动产按份共有权益人，不能对抗善意抵押权人

四川省高级人民法院民事审判第二庭

2019年第四季度、2020年第一季度

二审改判、发回重审案件情况分析

【编者按】为进一步明晰法律适用标准、厘清审理裁判尺度，四川省高级人民法院民事审判第二庭在其2019年第四季度、2020年第一季度，二审改判、发回重审案件的案件中遴选出若干典型案例予以深入评析。近期“民事司法评论”微信公众号将陆续推送，敬请关注！

基本情况

【改发类型】改判

【改发原因】不动产登记具有公示公信效力，未经登记的不动产按份共有权益人，不能对抗善意抵押权人

一审情况

在一申请执行人执行异议之诉中，王某、刘某（王某之妻）、张某（王某之母）于2009年2月协议共同出资购买案涉房屋。2009年3月，王某、刘某作为买方与卖方签订房屋买卖合同，房屋登记在王某、刘某名下；2015年2月，王某、刘某作为抵押人与抵押权人成都某银行签订最高额抵押合同，王某、刘某将案涉房屋作为抵押财产为抵押权人享有的债权提供抵押担保，并于2015年4月办理了他项权证登记。因王某、刘某未按期偿还借款，成都某银行依据公证执行证书，向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年8月查封了登记在王某、刘某名下的案涉房屋。执行过程中，案外人张某以其系案涉房屋的共有人为由提出执行异议。一审法院裁定中止对案涉房屋的执行。成都某银行不服，遂提起本案诉讼，请求继续执行案涉房屋。

一审法院认为，张某是案涉房屋的实际按份共有人，对该房屋享有的部分份额权益应当予以保护。在其份额范围内，张某享有足以排除强制执行的民事权益；对于其余份额，其不享有所有权，应当准予执行。

二审情况

二审审理认为，张某对登记在刘某、王某名下的案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条[1]的规定，房屋登记的所有权人为刘某、王某，张某未提交证据证明成都某银行知道或者应当知道其是该房屋的真实权利人之一，成都某银行基于对不动产登记公示公信效力的信赖，与刘某、王某签订《最高额抵押合同》，并无过失。且成都某银行依照合同约定发放贷款，并办理抵押登记手续，取得房屋他项权证书，依法应当认定其善意取得了诉争房屋的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款[2]的规定，本案诉争房屋登记的所有权人为刘某、王某。张某未依法登记为本案诉争房屋的共有权人，其权利不具有公示公信效力，不能对抗善意第三人。张某如认为刘某、王某擅自处分其对本案诉争房屋享有的权益，从而造成其损失，可依法另行主张。二审遂改判支持成都某银行请求继续执行案涉房屋的诉请。

案件评析

执行异议之诉的审理核心，实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力判断。具体涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人根据执行依据所享有的权利之间，谁更具有优先效力；申请执行人申请人民法院对特定执行标的强制执行的行为，是否会妨害案外人对该执行标的所享有权益的判断。本案需要考量的是未经登记的按份共有权益人对房屋享有的权益，能否对抗善意抵押权人对案涉房屋的执行。我们认为，未经登记的按份共有权益人对房屋享有的权益，不能对抗善意抵押权人对案涉房屋的执行。为确认物权权属，鼓励交易，保障交易安全以及交易主体的信赖利益，维护交易秩序，提高交易效率，物权法规定了物权公示制度和物权登记的公信制度。物权的设立、变更、转让、消灭须以特定的方式公示后才能产生法律效力，物权登记公信制度是物权公示制度的法律效果。不动产物权登记的公信效力包括两个层次：一是登记的权利推定效力，二是不动产物权的善意取得。前者指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。后者在物权法第一百零六条予以了具体规定。对于不动产物权的善意取得，应当具备受让人受让时是善意的，即信赖不动产登记簿记载的事项，支付合理价格，且已办理了不动产登记。其中，首要的条件是善意。如果在受让时已知道不动产登记簿记载的事项不真实，则不动产登记的物权公信效力不会发生，受让人也无从善意取得该不动产。实践中，抵押权的善意取得亦是参照物权法第一百零六条之规定进行处理。基于立法精神和规定，对不动产登记享有信赖利益而取得物权的权利人，自然优于未经登记的实际权益人。本案中，诉争房屋登记的所有权人为王某、刘某，张某未提交证据证明成都某银行知道或者应当知道其是该房屋的真实权利人之一，成都某银行基于对不动产登记公示公信效力的信赖，与王某、刘某签订《最高额抵押合同》，并无过失，且贷款已发放，并办理了抵押登记手续，依法善意取得抵押权。张某主张其是按份共有权人之一，享有按份共有权益，但因其未依法进行登记，其权利不能对抗成都某银行的抵押权。

注1：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

注2：《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

来源： 民事司法评论