最近有个城市的生日PARTY很盛大，不仅领导人亲自出席，贺礼也收了不少。
其中一个与地产相关的贺礼，值得我们注意。
这份贺礼由中央发文，名为《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020~2025年）》。
明确提出：支持深圳在土地管理制度上深化探索，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。
都知道面粉和面包的关系，这个土地供给的试点方案，不仅是让深圳获得更多自主权，为其抑制房价提供了充足的弹药，更向外界传递出一种探索建立长效机制的决心。
当然，相比深圳一地的试点，近在全国开发商眼前的三道红线，还是更有急迫感一些，而这个政策还在持续收紧中……
01
三道红线持续收紧
8月，一场事关开发商生死存亡的座谈会在京举行。
之后，监管部门亮出“三道红线”政策，并依此将开发商划分“红、橙、黄、绿”四档，对应的有息负债规模增速从0到15%，直指融资要害。
（图源网络）
市场风云突变。
期间虽有传言，“三道红线”的严格执行会推迟到2023年。
但随即就被参与座谈会的开发商打脸，表示政策并未延期，仍将于2021年起在全行业全面实施，力争三年内完成降负债的目标。
实际上，房地产金融严监管态势一直持续。
先是银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，加大对“首付贷”、消费贷资金流入楼市的查处力度。
最新则有央行表态，“三道红线”是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分，目前“三道红线”政策起步平稳，社会反响积极正面。
（央行新闻发布会现场，图源网络）
除了正面回应三道红线政策，央行下一步还将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大政策的适用范围。
很明显，房地产融资“严监管”只会加强，不会松懈。
02
土地市场降温，拼团拿地重现
在融资新政持续收紧和扩围的预期下，一个明显的变化就是，开发商拿地的节奏缓和了不少。
9月，百强开发商新增土地货值约7000亿元，相比8月的1.1万亿元，下滑了近4成。
从数量看，9月100个重点城市成交土地1003宗，环比减少36宗；成交土地规划建筑面积9267.7万㎡，环比减少10.0%。
资金杠杆的撬动也显冷静，成交溢价率持续下滑至13.1%，为今年疫情之后的新低。
（图源观点指数）
从城市量级看，一线城市土地热度明显下降。
9月一线城市成交土地楼面价5649.4元/㎡，环比下降37.7%；成交总价507.1亿元，环比下降34.2%。
二线城市9月成交土地楼面价上升明显，但成交体量和总价环比都有所下降。开发商更倾向于竞拍小体量且低价的地块。
（图源观点指数）
重庆方面，土地成交72宗在全国范围一骑绝尘，其中主城成交了13宗，环比也有较大增长。
不过压力之下，除了中央公园、杨家坪、李家沱等4宗较热门地块是溢价成交外，其余9宗都是挂牌成交。
而开发商像上海名媛般“拼团拿地”的现象，也再次回归。
比如，竞拍报名中就出现了景瑞+金科、远洋+金科+华宇、金科+象屿、春风+东原、融创+传化等多个联合体。
最终，9月重庆主城土地成交中，有3宗地块都是名媛开发商们“拼团”拿下。
（图源锐理数据）
总的来说，临近年底，市场会有一波推地高峰期到来。不过在部分城市调控加码和融资新政压力下，开发商的土地投资支出或将持续减少，土地市场的热度还将继续下降。
03
年关难过年年过
拿地的总体节奏在减缓，以价换量的抢收更是敲锣打鼓。
处于第一阵营又“三道红线”全踩的恒大，早早在9月上旬就打响了“秋收”第一枪，推出了“史上最强的全国楼盘7折特大优惠”活动。
短短38天时间收获辉煌战果：实现合约销售金额1416.3亿元。6500亿的全年目标已是近在咫尺。
在重庆，一些开发商也紧跟恒大步伐，开始抢跑。
B字头央企，一北一南2个区位并不突出的项目，北区项目在亏本基础上，再降1000元/㎡加速跑量；南区项目则直接打出了“96万起，今年买明年按揭”的延迟贷款计划，意欲提前锁客。
W字头大哥，国庆黄金周期间就搞了一波优惠活动，10月下旬，另一波让人大叫sixsixsix的超级优惠已经在赶来的路上，据说是1万元+家庭度假套餐的诱惑。
L字头本土大佬，虽然一道红线没踩，但抢跑也积极。除了95折优惠券、97折特价房的常规操作外，更有别墅项目打出了“成交送30年物管费”的噱头。
（图源网络）
另一方面，虽然办理的条件比较严格，但重庆有10多家银行都表示可以办理首付两成的业务。
这也给了开发商众多项目自降门槛的契机。
有媒体调查显示，主城88个不同区域的在售项目，有87个都可以做首付两成。而实际上，重庆市场上绝大多数的项目现在都能做到首付两成。
这也意味着，时隔4年后，首套房首付两成再度大规模回归。
（图源网络）
要知道当时这个政策，是在重庆市场长期横盘的态势下执行的，直到2017年市场行情走强才消失。
现在，大家都不约而同地重新捡起了旧武器，只能说“三道红线”新政下，年年难过的年关已经提前来了。
04
购房意愿创新高，能否拯救呢？
虽然开发商们很努力，但一个不太乐观的事实是，重庆市场现在的局面有点难以打开。
统计显示，重庆主城住宅存量在6月后持续走高，截止9月底，已达955万㎡，去化周期超过半年以上，创下过去一年以来的新高。
（图源克而瑞）
相对应，月度销售率在5、6月有所回升后，就一直处于下滑的趋势。9月的销售率在过去一年里，只比疫情期间强。
但供应的节奏不停歇。
本月重庆主城市场预计有195个项目推盘，其中有8个还是全新的项目，并且长期市场缺位的渝中区也有2个项目推出。
（图源克而瑞）
在这种并不乐观的形势下，房地产市场的后半程怎么跑呢？
信心比黄金更重要。
近日央行《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，有20.1%的居民打算购房，创下年内新高。
（图源网络）
也就是说，随着就业、收入状况的改善，大家的购房信心有了保障，而楼市调控趋严、开发商让利优惠幅度的加强，则令购房需求可能在4季度爆发。
重庆方面，购房信心指数也回升到一年来的一个高位水平。
（图源克而瑞）
另一方面，重庆秋季房交会这个每年下半年的规定动作，今年同样不会缺席。
据悉，今年10月下旬的秋交会有包含了40多家品牌开发商的241个楼盘参与，其中主城项目就有209个。
不光数量比去年多，优惠丰富，还拉上了兄弟城市成都，开展川渝房地产市场发展高峰论坛。
也许，爆发就在10月底了。
主编丨熙依 作者丨熙依
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