十几年前买的房子怎么就成违建了呢？别慌，记住这四步

一些案件中，当事人的房屋或建造或购买于10多年前甚至更早，却被在近期被认定成违建。这种突如其来的变故无疑令众多当事人措手不及，他们也往往难以找出解决纠纷、降低损失的明路。对于这种“历史遗留性违建”的命运将会如何呢？

1、“违”还是“不违”？

所谓“违法建筑”，或者强调违反城乡规划，或者着重于违反土地管理法规政策，亦或者违反了防洪、航空、港口等其他法律规定。

对于确实违法的建筑而言，其通常不因“系十多年前建造”“居住并使用多年”等因素而失去违法性。须知，《城市规划法》施行于1990年，《土地管理法》施行于1987年。而1990年距今已过去将近30年！

也就是说，即使按照“法不溯及既往”的原理，若涉案房屋建造于30年以前且没有获取规划、用地、产权登记等任何审批证件，称其为“历史遗留原因导致的无证房屋”是比较有说服力的。反之，完全无证的房屋的确存在违法情形，这一点是很难被否定的。

但涉案房屋在接受认定、查处时是否仍存在违反城乡规划、土地管理法规的事实则更为重要。

2、“以拆违促拆迁”

“以拆违代拆迁”是实践中出现几率很高的情形。其突出表现为当事人的房屋并非实质意义上的违建，或者并不属于“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的严重违建，而行政机关却因当事人拒绝签署拆迁补偿安置协议、配合搬迁腾房而以拆违名义、方式向当事人施压。

若当事人此时知难而退配合签约，则涉案房屋的违建查处便会不了了之。如若当事人坚持暂不签约，“责令限期拆除通知”等“大棒”就会打下来，此时的补偿由“补偿偏低”变为“零补偿”，还美其名曰为“拆违行动”。

当事人房屋的所谓“违法性”本可以通过拆迁补偿程序予以消除，而行政机关却偏偏采取对当事人权益影响更大的拆违途径来解决，这种“以拆违促拆迁”在性质上属于行政目的不当，明显违反了行政行为的“比例原则”。

3、对责令限期拆除等决定是否及时知情、救济

在一些案件中，限期拆除通知、没收决定等并非下达给房屋的购买、使用者，而是下给了房屋的建造者如开发公司等主体。而在房屋业主毫不知情的情况下，复议、诉讼的期限就可能会流失掉，房屋的违建认定也将变得难以撼动。

事实上，房屋的购买、使用者系这类行政行为的利害关系人，其依法有权对其合法性提出质疑，包括申请听证、提起复议或者诉讼。只要当事人及时知情，就可以通过找作出相关决定的主管部门沟通协商等途径尽力争取自己的损失得到控制。

故此，若涉案房屋本身系从开发公司等主体购买，且因故并未及时办下产权证，当事人一定要对此情形下时刻可能爆发的法律风险提高警惕，确保自己的知情权、救济权得以保障，否则房屋将随时可能面临被限期拆除、没收的不测，而等自己获知消息时往往是大势已去。

4、是否充分分析了所有的细节因素

违建认定、处置案件的救济并非通常老百姓所理解的针对责令限期拆除通知、决定的复议诉讼那么简单。其中的很多细节因素同样会影响当事人房屋最终的结局。

譬如在实践中，一些针对违建房屋的查封、清场等行为的实施主体与作出处罚决定的主体并不一致。那么当事人究竟选择哪一主体或者哪些主体作为复议、诉讼的对象，就是一个极具专业性的问题。

再比如违建认定、处置在程序上是否合法是试图推翻限期拆除、没收决定时需要重点审查的内容。那么究竟适用何种程序去审查才符合具体个案的事实？行政处罚和行政强制有所不同，一般法和特别法的规定也有差异，不同地域也有自己的程序性规定，这些都需要严格的个案分析，并不宜一概而论。

对于已经被强拆的房屋，当事人还可考虑是否存在室内物品、可分离、重复利用的建筑材料损失的问题。如存在这部分损失，即使涉案房屋并非当事人合法所有，当事人的诉讼主体资格也能得到确立。

简言之，对于“违法建筑违法拆”的情形，当事人切不可听之任之或者“自觉理亏”而放弃监督和救济。行政行为必须在实体和程序上均严格合法是对行政机关的基本要求，在拆违领域同样容不得丝毫折扣。

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