国家“3道禁令”，高楼消失、1类房取消？2类人能从中获利

前不久，央行发布了2020年对第2季度（Q2）的储户预期调查报告，报告显示，超过20%的人认为接下来（Q3）房价不会上涨。

即便不看这份报告，我们对当前楼市也有基本预期，易居研究院副院长表示，一位来自北京的炒房客正在甩卖手中的180套房子，这一批房子全款购买于2年前，买房均价200万元，现在甩卖价格150万元，总降幅9000万元。另外，据某法拍网数据显示，2020年以来有超过115万人弃房断供，总量比2019年上涨超过60%。

中国央行实施史上规模最大单日逆回购操作

一方面是炒房客甩卖房子、另一方面是刚需弃房断供。这足以说明房价预期正在逐渐从看涨向看稳转变。

按照常理，这种情况下，房地产调控应该放开，并且采取积极的调控拯救楼市，然而实际与预期相悖，调控不仅没有放开反而越发加强。国家“3道禁令”，明年起高楼消失、1类房取消。

1、楼房限高令。

数据显示，在全球10大摩天大楼中，超过60%在中国，在全球TOP100的摩天大楼中，超过70%的建造在中国。随着城市化快速发展，向天要地成为了最优选择方式，也正是在这种观念下，楼房修建的越来越高，很多城市的地平线直接冲破云霄。

近些年来，摩天大楼热充斥着各大城市，纵观北上广深和11个新兴一线城市，几乎都有地标性摩天大楼（要么正在规划建设中）。一方面过分追求超高层楼房，另一方面高楼带来的弊端也逐渐显现。北大教授朱国钟指出，现在的高楼在40年后或成为贫民窟；拆迁难也是一个大问题，原来拆掉6层建造30层有利可图，未来拆30层建造多少层才行；同时，高楼随着时间推移，设施设备逐渐老化，维修成本逐渐升高、居住舒适度也逐年降低；高楼的消防问题也凸出，现在的消防云梯最多达到16层高度。

如何成功解决这些潜在的问题？住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，要求严控各大城市高楼大厦，一般情况下不再允许建设500米以上超高楼，同时严格审核250米和300米的高层建筑，“限高令”给大城市的高楼热划上了一个完美的句号：

1、限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

其实，人人都知道小产权房不合法，为啥还有人去购买呢？不少人想不通。主要有2个原因：①同等地段、同等区域的情况下，商品房3万元，那小产权房的价格可能在0.5万元-0.7万元左右，小产权房不仅大、而且足够宽敞，除了没有产权证之外，表面上看与商品房无异，这让刚需很动心，冒着不合法的风险购买；

②购买小产权房的人，也存在一小部分投资目的，在笔者认识的朋友中就有3个囤小产权房的人，他们买小产权房纯粹是为了等待将来转正升值，在深圳的房地产市场中，商品房比例不足30%，小产权房却高达60%以上，这就给了买房人极大的“转正”预期，所以囤房炒房由此诞生。

未来小产权房是否消失尚未可知，但是，国家对小产权房的态度始终明确：禁止建造、禁止交易。自然资源部发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，再度重申了这一禁令观点：

对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

3、三条红线“融资禁令”。

前不久，央行和住建部邀约主要房子举行座谈会，虽然说是座谈会，但其实这是一场关于“收紧房地产企业融资”的宣贯会。会议上提出了房地产企业根据“三条红线”的达标程度，依次收紧融资比例的政策。

剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 净负债率大于 100%； 现金短债比小于 1 倍。

现在各类开发商对这项政策响应各不相同，恒大为首，开启全国7折促销活动、万科郁亮则表示，今后我们要学会管理红利，上阶段的土地招拍挂和巨额融资红利期消失了。某省份房地地产协会统一口径“不降价”。

未来如何？笔者认为，三条红线已经是不可动摇、不可逆的政策信号了，房地产市场开始从高负债向精细化管理转变的同时，倒逼房企们强化经营管理能力，面对高负债需要偿还的情况下，打折促销或许也是迫不得已的办法。

房价限降令

一方面高楼大厦将全面取消，另一方面小产权房再度被明令禁止，同时开发商也被收紧贷款规模，表面上看起来楼市被上了3把枷锁，但实际上这都是促使市场向稳健正常、可持续发展道路上走的护盾。新规下，2类人能从中获利！

1、刚需购房人。前面说到，随着高楼大厦的宣告终结和三条红线的出台，房地产的发展模式将予以改写，以前高负债、高融资的方式不可行了，今后要更加进行集约化，开发商们虽然不愿意，但又不得不降价的情况下，这给了无房人和刚需更多的买房新机会，2020年至2021年无房人或许能买到便宜的好房子。

2、老房子业主。限高令控制城市超高层建筑的同时，也为中低层建筑的升级带来了新的机遇，例如在上海、江苏、浙江等城市2020年出台的《住宅设计标准》就异口同声地指出，对于4层及4层以上或者住户入口层楼面距离室外地面高度达到10米的，必须全部需要安装电梯（以往旧的《住宅标准》规定，在7层以上才必须配置电梯），根据新风向，这种政策或越来越普及开来。这将为老房子业主房子升值提供新机遇。

撰文/楼市指闻。