买房技术：为什么要看规划图？

“做了这么久的规划图，这次来说说规划图的作用。”

▼区域定级

当前全国城市发展已经过了野蛮发展阶段，城市用地会进行严格规划及审批。一个区域未来会怎么样，已经提早在规划图中展现。只不过每个城市、城市不同板块的规划落地率不一样。

就算存在风险，规划也是重要的参考指南，我们需要做的是了解规划与实际落地进度，提前甄别强弱区域。

买房或投资房产赚的是认知差异的钱，也是赚信息差的钱。

01.发展方向

▼杭州地形图

上图是杭州地形图，绿色区域是平原，黄色区域是山区，平原代表可以建设土地多，山区由于崎岖难行一般只能发展旅游。

地形是城市规划的基础，一般从地形上我们可以看出城市“应该”的发展方向，再结合政府实际规划及产业布局动态，基本可以判断出来哪些区域未来会重点发展。

上文说的“应该”指从地理上来说的趋势，但城市实际发展中会存在诸多变量，可能是政治因素、可能是经济因素、甚至可能是人文因素。

就以杭州举例来说：

• 政治：杭州要跟上海有联系，但又要有一定的独立性，所以会向东发展，但杭州西部也会平衡。
• 经济：未来科技城的崛起最早主要是因为阿里巴巴，阿里巴巴产生的高税收及高收入岗位让城市重心西移。
• 人文：杭州中环在良渚跟瓶窑区域本来要更外面一些，但为了保护良渚遗址，最后偏内紧挨着绕城。

以地形为基础，再结合其他各项因素，我们基本能判断一个城市的发展方向。

02.控制性详细规划

控制性详细规划是我们研究规划的主要内容。从控制性详细规划中我们可以看出住宅、商业/商务、公园、医院、学校的分布，可以提前了解区域未来建设目标。

如果有诸如垃圾场、高架立交等的不利因素可以提早知晓，选小区或楼幢的时候可以提前避免。

下面我就以钱江世纪城、之江、北部新城、未来科技城为例子来说说如何判断区域发展。

▼奥体+世纪城+亚运村

上面规划图里沿江边从下到上分别是奥体、钱江世纪城、亚运村单元。重点发展区域是沿着杭州地铁6号线一线的区域，但这个区域商业商务用地较多，导致住宅只能从东南方向购买。

世纪城核心区及亚运村布置有大量住宅，但世纪城核心区的土地基本枯竭，亚运村的住宅用地将会是未来一段时间的供应主力。

▼之江

之江是个三角区域，内部还有山，大学又占了一大片土地。可以看出来重点发展区域是中国美术学院沿着江涵路往东到钱塘江边。

未来一段时间之江重点区域还会是北到之江路、南到云河街、西到洙泗路、东到钱塘江的区域。这块区域发展完毕之后会往南扩展。

对于购房者而言，尽量选择远离山的区域(可以勉强接受小山)。山是阻碍区域发展的重大因素，有山的阻隔，周边城市界面可能很多年没有变化。

▼北部新城

北部新城原名勾庄，是个很多人嫌弃的区域。但绝对的地理位置，加上尚有大量未开发土地，导致北部新城一跃而成大城北的核心。

北部新城未来的核心区在哪里呢？从规划图中我们就能看出来大型商业、公园、CBD、文化设施等布局。未来北部新城的核心是从星创城到城北万象城到运河边。最核心区域就是城北万象城这个十字交叉区域。

所以在北部新城买房应该沿着杭行路、良运街、运河这三条价值中枢买。

▼未来科技城

未来科技城的中心一直在变动，从阿里巴巴周边在缓慢西移，但规划图会告诉我们最终的价值中心在哪里。

从高铁新城沿着绿汀路到水乡北路会是以后未来科技城的价值高点。这条线上有杭州西站、未来科技城CBD、浙一总部、三线地铁口、公共中心、中央公园。

在这个价值高点的东边是另一个核心阿里巴巴总部，在这个价值高点的西边是南湖科学中心。

03.交通规划

▼道路图

道路规划对买房的参考意义在于合理计算通勤时间。城市的发展，已经不按绝对距离来判断远近，而是按出行时间来判断。

支路、主干道、快速路这些道路构成了城市的基本道路系统。买房买在快速路或主干道边上，可以极大节省出行时间。

不过高速或主干道有一个缺点，就是噪音比较大。所以选小区的时候最好选距离高速、快速路、主干道500米以上的，可以快速到达又可以避免噪音影响。

上图的杭州道路规划图是未来在杭州买房的指南之一，未来在杭州买房可以扩大到中环，而不要只考虑绕城。

接下去杭州快速路系统的建成一定会彻底打破绕城的限制。

04.地铁规划

▼三期地铁图

地铁的重要性在未来会逐渐体现出来。地铁具有非常多的优点，比如：独占路权、快速、不受天气影响。

地铁房的价值在地铁成网后会逐步体现出来，大城市里地铁出行逐渐成为不可获取的一部分。

如果能提早通过地铁规划图了解地铁线路走向及地铁口布置，可以早1-2年买入未来升值区域。

如果是双线交汇或三线交汇的地铁口，价值一定会成倍叠加。

通过地铁规划图计算小区到地铁口步行距离，会是重要参考。小区门口到地铁口的步行距离800米以内是地铁房的基本标准。步行200-500米会是最合适的距离。太近容易嘈杂，太远走路比较久。

2022年杭州地铁运营里程会达到全国前列，大杭州呼之欲出。

05.获取规划图

上面这些规划图可以关注头条号发送私信：奥体、之江、北部新城、未来科技城、地铁、道路这些关键词的一个，保存返回的规划图就行。