我的钢铁讯：在2016年政府提出房 地产坚持“住房不炒”以来，房地产融资 政策持续偏紧，去杠杆继续推进，在市场对于房地产悲观预期下，房地产仍保持较高的韧性。 房地产作为钢材的需求大户，在研究钢材需求时 候 ，自然离不开对于房地产行业的研究，笔者主要从房地产开发建设周期、房地产行业发展周期及房地产重点指标与钢材指标相关性这几个角度谈一谈房地产与钢材需求分析框架。
▍一、房地产开发建设周期——新开工到竣工是钢材用量高峰期
房地产开发建设流程主要有以下几个：拿地→开工→预售→竣工→交房，一般周期长达2-3年，其中开发商拿地到开工一般需要6个月时间，其中不同城市达到期房销售条件标准不一，部分一、二线城市预售的要求较高，往往要接近封顶才能开始卖，在绝大多数三四线城市及内陆省会城市，高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘，由于不同城市预售条件的差异，所以导致达到预售时间不同，阶段差距在半年左右，所以开工到期房预售时间大致为6-10个月，从预售到竣工需要1-2年的时间。
房地产不同的开发建设阶段对应着不同的钢材消耗量。短期内主要看房地产的新开工面积，一般房地产新开工2-3个月是地下至正负零阶段，这时候用钢量较多，其次是主体结构达到预售条件至封顶阶段；中期还要看房地产资金回笼时间，从开发商角度来看，缩短开工到期房预售时间，可以缩短资金回笼周期，缓解开发商资金压力，施工周期的缩短，同时也加快了钢材的消耗，同时后期房地产销售面积情况表现也会影响资金回笼情况和刺激新开工，从而影响着钢材的消耗；从长期来看，政策及资金环境决定着房地产长期发展方向，从而会影响开发商拿地的积极性。
图：房地产开发建设周期
资料来源：Mysteel整理
▍二、房地产行业周期性规律——新一轮小周期最早于明年开始
对于房地产行业周期性的把握也是分析钢材需求必不可少的，房地产行业长期是受到供需影响，但受到政策干预会产生很多小周期，从2009年到2020年刚好是一个完整的朱格拉中周期，其中中周期又包含2-3个基钦周期，从2009年到2015年开始房地产行业刚好经历了三轮基钦小周期波动，从复苏、上升、繁荣到衰退，每轮周期历时3年时间。从2015年开始，目前已经经历了复苏、上升、繁荣阶段，现在处于衰退，历时已经超4年，由于居民购买能力的减弱，居民高高杠杆率等因素导致房地产购买力下降，房地产衰退时间延长，从而导致房地产小周期持续时间拉长，笔者预计走完这一波周期需要5-6年的时间，也就是新的一轮周期可能开始于2021年-2022年，最早于2021年上半年开始新一轮的基钦小周期和朱格拉中周期。
数据来源：钢联数据
▍三、房地产与钢材需求关系重点关注指标
从房地产开发建设周期角度来看，可知房地产新开工后几个月是用钢高峰期，尤其是对于螺纹钢的需求量。由下图可以看出，全国房地产开工面积与螺纹钢产量变化趋势基本上一致，且新开工面积数据要领先于螺纹钢产量数据。
图：新开工面积与螺纹钢产量关系
一般来说，新开工面积同步或者略领先于施工面积，但是从2015年开始新开工面积与施工面积出现背离情况，说明房地产大规模停工。 一方面可能是由于房企并购重组或转型退出行业，一方面是房地产商受到资金方面的压力，被迫停工。 所以房地产资金情况决定了房地产投资增速。 上文也提到，部分房地产为了加速回笼资金，会缩短到达预售条件时间，对于房地产用钢需求的把握主要是对于开工与竣工节奏的把握，同时销售数据的好转利好于房地产投资的积极性，从而推动房地产新开工，利好钢材需求。
附录：房地产行业名词解释
资料来源：Mysteel整理
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