不交物业费能否停水、停电？

文/梁芳律师

基本案情

某饭店与其所在小区物业公司签订了《物业服务合同》，但双方没有在合同中约定交费日期、交费方式。此后，双方因为物业公司服务瑕疵很多，又因物业费的交费日期发生矛盾，饭店决定不交纳物业费。物业公司给饭店下发了催缴物业费的通知函，并在通知函里告知饭店，如不在规定期限内缴纳物业费，物业公司将对饭店停水、停电并对逾期缴纳物业费进行处罚。

而后，在规定期限内，饭店并未交纳物业费，物业公司便以此为由停水、停电，虽未对饭店罚款，但饭店也因此不能正常营业，从而产生了经济损失，为此饭店起诉要求物业公司赔偿经济损失。

最终案件经过审理，法院认为物业公司为催收物业费采取了断水断电的行为，造成了饭店的损失，最终判决物业公司赔偿饭店经济损失。

·物业公司是否有权对违约的业主进行罚款？是否有权采取停水、停电等措施？

首先，物业公司无权对违约业主进行罚款，罚款是行政处罚的种类之一，而物业公司作为经营主体，不是行政主体，其并不具备行政处罚的权利。

其次，物业公司也并无权采取停水停电等措施，依据合同的相对性，水电的提供者是自来水公司和供电局，合同的当事人是业主和自来水公司、供电局，物业公司不是合同的相对方，在任何情况下都无权以停水、停电的方式对业主采取措施。

相关法条

《合同法》第一百八十二条 【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

·业主、物业公司、供电局和自来水公司之间是什么关系？

物业公司和业主之间为委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则需交付相应的物业管理费并遵守物业管理合同中的约定。

供电局和自来水公司与业主之间为合同关系。在供水、供电的合同中，业主有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利，如果业主不履行交费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利，而物业公司作为提供服务的一方，并不享有此权利。

相关法条

《合同法》第一百七十六条 【供用电合同的定义】供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。

《合同法》第一百八十四条 【供用水、气、热力合同的法律适用】供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。

·物业公司停水、停电属于什么行为？物业公司能否因业主不交物业费而拒绝代收水电费？

物业公司停水停电的行为既构成违约又构成侵权，物业公司应按物业服务合同的约定，提供相应的服务，因其擅自停水、停电导致业主人身、财产安全受到损害的，物业公司应当承担相应的法律责任。

物业公司也不得因业主不交物业费而拒绝代收水电费，物业公司接受委托代收水电费等，不得向业主收取手续费等额外费用，业主因故不交物业费，物业公司以此为由拒绝代收水电费致使业主家中停水电的，物业公司有过错，需赔偿业主损失。

相关法条

《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

另外《民法典》将于2021年1月1日起实施，其中第二十四章物业服务合同中，第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。