定了！潮州市城区“房地一体”农村不动产登记发证这样做

　　潮州市自然资源局了解到， 《潮州市城区“房地一体”农村不动产登记发证工作实施意见》已于近日经潮州市人民政府同意，并于10月9日《意见》发布之日起实施，该实施意见的适用范围为潮州市城区（湘桥区、枫溪区）。以下为该《意见》全文内容：

　　潮州市城区“房地一体”农村不动产

　　登记发证工作实施意见

　　第一章总则

　　第一条为推进潮州市城区（含湘桥区、枫溪区，不含潮安区）农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下简称“房地一体”农村不动产登记发证工作），明晰农村集体资产产权，依法认定农民的合法财产权利，深化农村综合改革和完善宅基地制度，根据《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》（粤自然资函〔2019〕2262号）、《广东省自然资源厅关于进一步明确“房地一体”农村不动产登记有关问题的通知》 (粤自然资登记〔2020〕1492 号)、《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《潮州市自然资源局关于印发潮州市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案的通知》（潮自然资〔2020〕48号）等相关文件精神，结合潮州市城区实际，制定本意见。

　　图 | 潮城号 枫溪区池湖村

　　第二条本意见所称“房地一体”农村不动产登记发证工作，是指由湘桥区人民政府、枫溪区管委会主导，对本行政区域内的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋开展“房地一体”农村不动产登记造册的工作。

　　第三条本意见适用于市城区集体土地范围内的2019年12月31日前已建成的，未完成房地一体确权登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋。对已合法批准但未登记的地上无建筑物的宅基地和集体建设用地，符合登记条件的，一并予以确权登记发证。已分别颁发合法宅基地、集体建设用地使用权证书、原“城中村”清理已颁发《国有土地使用证》，以及房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效，权利人申请“房地一体”登记的，参照本意见执行。

　　第四条本意见所称“未完成房地一体登记”包含三种情形：一是未登记任何不动产权利信息的（以下简称“无证”），二是仅登记土地使用权的（以下简称“单地证”）、三是仅登记房屋所有权的（以下简称“单房证”）。

　　本意见所称“地上房屋”，是指地上永久性存续的、结构完整的农村主要建筑物（房屋）、构筑物，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

　　本意见所称的宅基地，是指土地利用现状调查为村庄建设用地或城镇建设用地范围内的集体所有并分配给村民建造住宅的土地，包括农村家庭实际建造住宅及附属生活设施的用地范围。

　　本意见所称的集体建设用地，是指除宅基地外其他用于非住宅的集体建设用地，主要包括公益性公共设施用地、经营性用地。

　　第五条 对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

　　对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行调查、核实、造册。

　　第二章农村宅基地及地上房屋确权登记与造册

　　第六条农村宅基地及地上房屋确权登记的发证条件：

　　（一）主体资格的认定

　　农村宅基地及地上房屋申请登记的主体资格由宅基地所在地村集体经济组织或村民委员会认定，原则上为宅基地所在地的农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或年满18周岁的、经全体家庭成员同意的家庭成员。

　　有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：

　　（1）本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

　　（2）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

　　（3）非本农村集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地的；

　　（4）非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地及地上房屋且权属未发生变化的；

　　（5）因继承、交换、分家析产造成宅基地使用权人与地上房屋所有权人权利不一致的，由当事人提供协商证明材料，并经村集体经济组织或村民委员会出具证明，可明确为房地一体登记主体。

　　（二）“一户一宅”的认定。

　　除继承房屋取得农村宅基地外，农村宅基地及地上房屋确权登记必须坚持“一户一宅”的原则。对不符合“一户一宅”原则的，只予以登记一宅，其余只造册不登记。家庭成员中，年满18周岁的子女可以单独视为符合宅基地确权登记条件中的一“户”；夫妻除离异外，双方不得单独立户申请确权登记。

　　对于符合分户条件，但未分开居住的，其宅基地实际使用面积没有超过分户后宅基地合计面积标准，且实际使用的房屋建筑面积没有超过分户后房屋合计建筑面积标准的，视为多户合并建房，可认定为符合“一户一宅”。

　　家庭可分户户数大于等于村民及其家庭成员名下的宅基地及房屋宗数的（含已合法登记的），视为符合“一户一宅”。

　　“房地一体”申请主体是否符合“一户一宅”原则，由村集体经济组织或村委会以及镇政府（街道办事处）予以认定。（三）宅基地使用权用地面积登记造册标准

　　1、对具有合法的宅基地使用权证书的（含宅基地、集体建设用地使用权证书，房屋产权证书，以及原“城中村”清理颁发的《国有土地使用证》、用地批准文件等，下同），按照批准土地面积确定。

　　“单地证”的宅基地及地上房屋的宅基地使用权面积，原则上在不超原土地使用权证所记载土地面积的前提下，结合实际可利用面积确定发证面积，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

　　“单房证”的宅基地及地上房屋的宅基地使用权面积，原则上不超原房屋所有权证证载房屋首层面积，结合实际基底面积确定发证面积，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

　　2、对无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，区分不同时间段确定：

　　（1）1982年2月13日之前占用宅基地建房且至今未扩建，经村集体经济组织或村民委员会公示30天且无异议，并出具证明，经镇政府（街道办事处）审核后，按照宅基地实际使用面积予以确权登记。

　　（2）1982年2月13日起至1986年12月31日前占用宅基地建房且至今未扩建，经村集体经济组织或村民委员会公示30天且无异议，并出具证明，经镇政府（街道办事处）审核同意后，按照审核确认面积予以确权登记。

　　（3）1987年1月1日至2019年12月31日期间已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村集体经济组织或村民委员会公示30天且无异议，并出具证明，经镇政府（街道办事处）审核符合“一户一宅”和建房面积标准的，由镇政府（街道办事处）按实际使用面积落实违法用地处理，再上报湘桥区人民政府、枫溪区管委会按每户不超过80平方米完善相关用地手续，其中：面积在80平方米（含80平方米）以内的，按审批面积予以登记；面积超过80平方米不超过150平方米（含150平方米），以80平方米进行限额审批，超出80平方米部分，只造册不发证，并在权利证书附记以超限额面积的形式予以记载；面积超过150平方米的，只造册不发证。

　　（四）宅基地地上房屋登记造册标准

　　（1）在1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前且至今无扩建的，经村集体经济组织或村民委员会公示30天无异议，并出具证明，经镇政府（街道办事处）审核后，按实际建筑面积予以登记。

　　（2）在1993年11月1日至2013年3月18日建成且至今无扩建，未办理村镇规划审批手续的，经村集体经济组织或村民委员会公示30天无异议，并出具证明，经镇政府（街道办事处）按照规定完善相关规划手续，对实际建筑面积超过审批确认建筑面积部分，在附记以超规面积的形式予以记载。

　　（3）根据《潮州市人民政府办公室关于加强市中心城区农村集体建设用地管理有关问题的通知》（潮府办〔2013〕14号）的要求，在2013年3月19日到2018年4月4日期间建设的城乡村民住宅，已办理报建手续并按批准建设的，按批准面积予以确权登记；对已建成但未办理报建手续的，该类型单体建筑面积应控制在800平方米（含800平方米）以下，层数控制在8层（含8层）以下，建筑总高度（含车库、夹层）控制在24米以下（含24米），由湘桥区人民政府、枫溪区管委会组织镇政府（街道办事处）按规定完善相关规划手续后，予以确权登记。超出批准部分在登记簿附记中以超规面积的形式予以记载。

　　（4）根据《潮州市城乡村民住宅建设管理办法（试行）》的通知》（潮府规〔2018〕5号）的要求，在2018年4月4日之后建设的城乡村民住宅，已办理报建手续并按批准建设的，按批准面积予以确权登记；对已建成但未办理报建手续的，按建筑层数控制在4层（含4层），高度控制在15米以下（含15米），由湘桥区人民政府、枫溪区管委会组织镇政府（街道办事处）按规定完善相关规划手续后予以确权登记。超出部分在登记簿附记中以超规面积的形式予以记载。

　　（五）规划与建设要求

　　（1）农村宅基地及地上房屋确权登记时，未能提供规划竣工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，权利人应签订《安全责任承诺书》。

　　（2）各镇政府（街道办事处）可根据实际情况结合规划功能确定确权登记范围。存在不符合村庄规划功能要求的须进行权能限制，即登记时附记备注：“本宗地按现状使用，新建、改扩建时按照规划要求实施”。

　　（3）湘桥区人民政府、枫溪区管委会要对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续。

　　第七条有下列情形之一的，农村宅基地及地上房屋不予房地一体确权登记只进行造册：

　　（一）不符合现行土地利用总体规划的、存在压占基本农田保护区的、乱占耕地的、存在压占林地的、存在压占水利控制蓝线的；

　　（二）不符合本意见关于确权登记的主体资格规定的；

　　（三）1987年1月1日以后建成，未取得合法的宅基地使用权来源材料，宅基地使用权用地面积单户大于150平方米的；

　　（四）未经批准，建筑物建设高度超过市、区、镇政府（街道办事处）规定的建设高度控制指标的；

　　（五）农村宅基地所在农村集体经济组织认定存在危害公共安全、有损公共利益的用地行为的；

　　（六）农村宅基地及地上房屋权属不清、存在权属争议的；

　　（七）非法购买农村宅基地及地上房屋的；

　　（八）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

　　（九）集体所有土地上开发的商品住房；

　　（十）不予登记的其他情形的。

　　第八条集体建设用地及地上房屋确权登记的发证条件：

　　（一）发证范围及面积条件

　　1、在集体土地所有权证范围内，符合现行土地利用总体规划，没有压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线，1987年1月1日前已建成使用（1999年土地利用现状数据库中标注为建设用地地类、1987年航摄图显示有建筑物的，且地块上盖物基底面积占拟登记单元地块面积比例达30%以上）的集体建设用地，包括镇村公益事业和公共设施用地、乡（镇）办企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇政府（街道办事处）审核同意后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇村公益事业和公共设施用地、乡（镇）办企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　对于没有合法权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，并出具证明，经镇政府（街道办事处）审核，报县级以上人民政府批准，予以确权登记。

　　集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

　　（二）土地用途

　　1、集体建设用地及地上房屋确权登记时，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）划分的二级地类，由镇政府（街道办事处）认定登记用途。

　　2、本意见所称“集体公益性公共设施用地”，包括已建成村集体经济组织或村民委员会址办公楼、文体活动楼、祠堂、篮球场、停车场、垃圾回收点等民生类工程和社会生活基础设施的集体建设用地。

　　（三）规划与建设要求

　　符合确权登记范围及面积条件的集体建设用地及地上房屋能提供规划施工报建验收、房屋安全验收等材料进行房地一体登记。未能提供规划施工报建验收等材料的，应由有资质的第三方机构出具《房屋安全鉴定报告》，只登记集体建设用地使用权。

　　属于集体公益性公共设施用地的，由有资质的第三方机构出具《房屋安全鉴定报告》后方可进行房地一体登记。

　　第九条各镇政府（街道办事处）可根据实际情况结合规划功能确定确权登记范围。存在不符合规划功能要求的须进行权能限制，即登记时附记备注：“本宗地按现状使用，新建、改扩建时按照规划要求实施”。

　　第十条集体建设用地及地上房屋不符合确权登记条件的，一律进行造册。

　　第四章登记与造册程序

　　第十一条以市人民政府名义发布市城区宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权总登记公告，明确总登记范围、时限、条件等要求，并通过市、区人民政府门户网站、媒体、镇村张贴等方式向社会公告。

　　第十二条在农村地籍调查成果的基础上，按照《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产权籍调查技术方案（试行）》等要求和技术标准，由不动产所在地镇政府（街道办事处）组织村集体经济组织或村民委员会配合作业队伍采用高精度测量方法，补充开展权籍调查，形成满足“房地一体”登记要求的权籍调查成果。权籍调查成果由镇政府（街道办事处）以村为单位进行审核。宅基地及地上房屋采用1：1000以上比例尺绘制宗地图、界址点坐标及房产分户图，编制不动产单元号。集体建设用地和多宗宅基地合建房屋必须满足不动产权籍调查成果要求。

　　权属调查采用单边指界的方式进行，由镇政府（街道办事处）统一组织村集体经济组织或村民委员会召集权利人进行现场指界，签字确认权属界限（权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的，权利人可通过电话、微信等方式委托村集体经济组织或村民委员会、农村房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作协调小组或其指定人员代为指界确认），集体建设用地权属界限由村集体经济组织或房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作协调小组统一确认。

　　第十三条权属调查指界时，由镇政府（街道办事处）同步组织村集体经济组织或村民委员会分批集中签署确认相关资料，并收集确权登记所需资料。

　　（一）宅基地及房屋确权登记申请人为本集体经济组织成员或本村村民的，收集以下资料：

　　1、组织填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；

　　2、以拍照方式收集个人身份证明、户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　3、不动产权属来源证明；

　　4、不动产权籍调查初始资料。

　　（二）宅基地及房屋确权登记申请人为非本集体经济组织成员的，收集以下资料：

　　1、组织填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；

　　2、以拍照方式收集个人身份证明，户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　3、不动产权属来源证明；

　　4、不动产权籍调查初始资料。

　　（三）集体建设用地及房屋确权登记申请人为本集体经济组织成员，收集以下资料：

　　1、填写《集体建设用地及房屋确权登记申请审批表》；

　　2、以拍照方式收集法人代表（主要负责人）身份证明，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　3、不动产权属来源证明；

　　4、不动产权籍调查初始资料。

　　第十四条相关登记资料收集整理后，依据《潮州市自然资源局关于印发潮州市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案的通知》的相关规定，由村集体经济组织或村民委员会统一申请、调查核实，审查同意后对拟登记情况进行公告，对公告无异议且经权利人确认后，提交镇政府（街道办事处）审核。镇政府（街道办事处）审核同意后，予以登记造册上报市不动产登记中心。市不动产登记中心对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容，以总表方式在市自然资源局门户网站及村政务公开栏进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。公告无异议且经权利人确认后，由市不动产登记中心予以登记，记载于登记簿，制作不动产权利证书。 制证完成，由镇政府（街道办事处）自然资源管理所（村镇建办公室）统一领取，统一向权利人（委托代理人）颁发不动产权证书。

　　对按规定需提供相关完善用地和规划审批材料的，由村委会、镇政府（街道办事处）、区政府（管委会）完善相关用地手续、规划手续，出具《宅基地及房屋确权登记申请审批表》或《集体建设用地及房屋确权登记申请审批表》，作为已完成完善相关用地、规划手续的依据。

　　第五章附则

　　第十五条湘桥区政府、枫溪区管委会要本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，针对权属确认审核、违法用地处理、完善相关用地手续，完善相关规划手续、涉及扩建处理等方面遗留问题进行深入调研，制定具体政策措施，切实维护农民合法权益。

　　第十六条潮安区、饶平县“房地一体”农村不动产登记发证工作可参照本意见，研究制订本辖区实施细则。

　　第十七条国家、省相关法律法规或文件另有规定的，从其规定。

　　第十八条本意见自发文之日起施行，有效期至2023年12月31日。

　　来源：潮州城市发展

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　　内容整理编辑：潮州玩家