小区物业更换风波：一方称老物业赖着不走，另一方质疑业委会选举不合规

按照合同，小区老物业到期一年左右，新物业应在10多天前入场。然而，10月12日，四川内江江城花园小区，业委会组织选聘的新物业公司准备再次进入小区物业服务中心时，仍被老物业公司拦在门外，双方僵持不下。 对此，小区业委会及部分业主认为，业主投票选出新的物业公司，合同到期的老物业却拒不交接，是赖在小区不走。但老物业公司认为，业委会重新选聘未先召开业主大会征求业主意见，选聘物业是采取的邀标形式而没有采取公开招标方式，这不符合相关规定。并称，业委会换届选举时仅有1人票数达到要求，有业主质疑业委会换届选举不合规。 目前，当地房管部门及街道办正在调查、协调处理此事。

↑10月12日，四川内江江城花园新物业入场被拒

『说法一：』

物业费上涨 业委会换届

四川内江江城花园系该市城区里较大的小区之一，自10多年前首期交房入住以来，分三期建设的小区共有住户2613户。据介绍，之前有两个物业公司相继退出后，2010年左右，璟尚物业进入该小区提供服务。

此前，江城花园也有业委会。小区第三届业委会主任杨敏等人称，第三次换届源于2018年10月小区内贴出的一纸物业费涨价公告。其提供的公告显示，小区物业费将调整，多层住宅和高层住宅（含电梯费）的物业费标准分别为每平方米0.75元和1元，落款单位包括业委会、临江社区和璟尚物业。

而在此前，该小区一二期多层和高层住宅的物业费品别为0.55元和0.75元，三期多层和高层住宅物业费分别为0.65元和0.9元。

“这份公告既没有盖公章，也没有征求业主意见，就公告说要涨物业费。”杨敏等第三届业委会成员称，由于此前的业委会不尽力，小区在2018年11月启动了业委会换届，以便更好地维护业主权益。去年10月，小区第三届业委会成立，并在街道备案。

↑江城花园小区

『说法二：』

1800多户投票 选出新物业公司

杨敏等人还称，针对小区存在的脏乱差现象及安保问题，第三届业委会成立后，他们向璟尚物业多次发出整改通知。然而，物业只做表面功夫，小区还是存在垃圾成堆、消防通道无水、车辆乱停乱放及多次失窃等情况。为此，业委会上报文件，并发出邀标文件，开始选聘物业公司。“同等条件下，璟尚物业有优先权，但他们没有报名。”

“通过正规程序评选出前三名后，小区1800多户投票，选出了新的物业公司。”杨敏等人介绍，今年8月9日，小区选出新的物业公司——重庆仁德物业。随后，业委会和仁德物业签订合同，约定10月1日入场。

而根据第二届业委会和璟尚物业签订的合同，在第三届业委会成立时便已到期。“新物业公司确定后，我们给璟尚物业发了移交通知，给了他们一个月的移交时间。今年3月，我们也通知了他们做好移交准备。”

但杨敏等人称，9月30日，仁德物业按约定来到小区时，璟尚物业的工作人员拦住对方，拒绝新物业进场，也拒绝移交。在报警后，派出所出面协调，让双方在“十一”大假结束后再协调。“他们拒绝我们入场，主要是认为业委会的选举不合规。”仁德物业相关负责人称。

10月12日，仁德物业再次准备进入小区物业服务中心时，仍被璟尚物业的工作人员拦在门外，双方僵持不下。

『说法三：』

老物业合同到期拒不交接

小区第三届业委会多名成员称，业委会的换届选举是在街道办、社区居委会的指导下成立的，并通过备案才开展工作的。他们还表示，新物业公司选聘，是通过正规程序评选出的前三名，然后由1800多户小区居民投票选出来的。

在他们看来，璟尚物业的合同已经到期，他们也给了准备移交的时间。按照合同约定，新选出的仁德物业在10月1日入场，璟尚物业因合同到期，应该将小区的物业管理移交给仁德物业。但璟尚物业不但不交接，还继续收取小区停车费。“业主不交费就不开门，按理说，这样的收费不合法。”

↑小区业主称，江城花园地下车库随意堆放的垃圾

红星新闻记者在小区走访时，除部分业主持观望态度外，不少业主都对璟尚物业存在或多或少的不满。他们称，璟尚物业进入小区提供物业服务后，小区不仅存在垃圾成堆、车辆乱停乱放等脏乱差现象，还经常发生失窃事件，安保方面存在问题。此外，小区物业费说涨就涨，路面停车费也是标准不一，且收费标准都未经过业主大会。“涨价，如果服务达得到，我们都接受。关键是钱涨了，服务又跟不上。”

“他们（璟尚物业）合同到期了，拒不交接，就是赖着不走。”对此，10月12日到场的众多业主称，他们希望新物业公司能早日进场。

『老物业公司回应：』

邀标选聘新物业不合规

有业主质疑业委会选举不合规

对于业委会及部分业主所称的璟尚物业赖着不走，10月10日，璟尚物业经理刘雪峰表示，公司并非强制不移交，而是不能不依法依规。“我们要的是公平，在一切顺利的情况下，新老物业和业委会也要先把把交接事项谈清楚。”

“如果业主都要换我们，我们也愿意走。”刘雪峰称，今年4月，璟尚物业对小区2613户业主逐户进行了走访并统计，尽管有不少业主提出整改意见，但超过半数业主支持他们。然而，在他们逐步完善时，业委会直接开始重新选聘新的物业公司。

他认为，根据《物业管理条例》等，业委会选聘物业公司首先得召开业主大会征求业主意见，以决定是续聘原有物业，还是重新选聘物业公司。在收集业主大会意见后，通过公开招投标选聘物业公司，而不是采取邀标方式。但小区业委会在没有召开业主大会的情况下，直接采取邀标的方式重新选聘物业，这存在问题，不符合相关规定。

↑10月12日，新物业入场被拒

此外，刘雪峰还说，有业主质疑第三届业委会换届选举的合规性。“选举业委会成员要业主投票，小区不算商铺和车位的情况下，住户2613户，至少要1300多票才过半。”他称，7名当选的业委会成员，只有1人票数达到1300多票。但他也表示，自己当时没有留下投票数的证据。

『官方介入调查』

业委会换届需“双过半”

街道办和房管部门说法不一

目前，内江市市中区牌楼街道办、市中区住房保障和房地产服务中心已介入调查，并协调处理江城花园新老物业更换所发生的纠纷。

10月12日，牌楼街道办主任杨忠全表示，针对有业主质疑业委会选举合规性的问题，区房管部门（市中区住房保障和房地产服务中心）已介入调查此事，业委会选举是否合规需等待调查结果。

对此，市中区住房保障和房地产服务中心物业管理股相关负责人也证实，他们正在搜集相关情况，调查结果将在小区公示。

此前，市中区住房保障和房地产服务中心物业管理股相关负责人曾告诉红星新闻记者，业委会换届选举是牌楼街道办备的案，如换届程序不合规，则主体不合规，那业委会选聘的物业公司就不合规。此外，根据相关规定，业委会选聘物业公司首先需要征求业主意见，加之涉事小区大，选聘物业应采取公开招投标的方式。但小区业委会在选聘新的物业之前，未征求业主意见到底是续聘还是重新选聘，而是自行决定重新选聘物业公司，并采取邀标方式进行，这在程序上有“瑕疵”。

根据《物业管理条例》，小区选举业主委员会或更换业委会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。市中区住房保障和房地产服务中心副主任张娅娜表示，业委会不管是新成立还是换届，业委会所有成员都需达到“双过半”的要求，即面积和户数“双过半”。

但牌楼街道办负责处理此事的城管办相关工作人员表示，选举业委会需达到面积和户数“双过半”，但《物业管理条例》等并未明确业委会成员的具体选举，所以业委会成员的选举参照《选举法》，票数只需达到实到人数的半数以上即可。他也坦承，按他所说，小区7名业委会成员的票数“够了”，但按市中区住房保障和房地产服务中心“双过半”的要求，则有人达不到。

红星新闻记者 姚永忠

编辑 于曼歌