经济适用房买卖合同效力探析

文/颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

文/余垣福

广东丹柱律师事务所实习律师

经济适用房的特殊性

《经济适用住房管理办法》第2条规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。与商品房相比而言，经济适用住房所体现出的特点是价格低。但经济适用住房的购买要求较多且严格，即本市户籍、家庭收入符合政府划定的低收入标准、名下无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准等。这一政策的限定导致很多购买人无法直接购买经济适用住房，而选择与具备购买资格的个人签订买卖合同买入房产。而根据《经济适用住房管理办法》第30条第2款规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”由此而产生的问题是：在出卖人购买经济适用住房不满5年或者买受人不符合上述购买要求时，出卖人与买受人之间的买卖合同效力是有效还是无效？

经济适用房买卖合同效力争议

一、买卖合同因损害社会公共利益而无效

有观点认为上述买卖合同应当无效，理由为：经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益，允许购买不满五年的经济适用房转让将严重损害中低收入家庭住房利益。认定其无效实质是合理限制契约自由，对合同无效规则进行价值补充和漏洞弥补。

史*勤、张*栋房屋买卖合同纠纷[(2016)京民申2592号]→裁判主旨：本案张*栋转让经济适用房的原购房合同始签于2008年6月，张*栋在取得该房屋契税完税凭证及房屋所有权证尚不满5年的情况下，即与史*勤签订了《北京市房屋买卖合同》将上述经济适用房转让给史*勤。其合同签订行为违反了已购经济适用房不满5年不得直接上市交易的政策规定。且双方办理该房屋过户所依据的河南省新乡市中级人民法院（2012）新民初字第644号民事调解书业经该法院再审撤销。故一、二审法院认定双方签订的《北京市房屋买卖合同》无效程序合法、事实认定及法律适用均无不当。

上诉人朱*寿与被上诉人甘*保、朱*珍经济适用房转让合同纠纷[（2016）苏01民终521号]→裁判主旨：本院认为，根据国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。而本案中，甘*保、朱*珍将属于经济适用房的涉案房屋转让给朱*寿，且双方签订案涉售房合同的时间正处于五年交易限制期内，不仅违反了上述规定，破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益，应属无效。

二、买卖合同并不因违反《经济适用住房管理办法》而无效

实践中，大多数法院持合同有效的观点。判断合同的效力应当依据《合同法》第52条之规定，“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而《经济适用住房管理办法》中对交易资格和年限的限制不应当成为判断合同效力的依据。

本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔*良与本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔*良房屋买卖合同纠纷[（2015）民申字第3336号]→裁判主旨：兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房，孔*良购买涉案房屋违反相关法规的规定，合同应属无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔*良签订《房屋销售认购书》时也未向孔*良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔*良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔*良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔*良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当，故对兴宇公司的该项主张，本院不予支持。

陈*典与童*舟房屋买卖合同纠纷[（2015）粤高法民一申字第494号]→裁判主旨：本案争议的焦点是案涉《房屋转让协议》是否有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，《房屋买卖协议》已经实际履行多年，陈*典通过案涉《房屋买卖协议》已经取得了合理对价，故案涉《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，一、二审法院认定该协议合法有效，并无不当。至于《房屋买卖协议》实际签订时间和童*舟是否具备购房资格的问题，均不影响协议的效力认定，陈*典关于《房屋买卖协议》应认定无效的再审理由，缺乏依据，本院不予支持。

计*新与苏*炎、龚*宏房屋买卖合同纠纷[（2016）鄂民申1466号]→裁判主旨：计*新、龚*宏与苏*炎于2003年12月24日签订的房屋买卖协议，是关于转让经济适用房购买权的约定，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。计*新所称《经济适用住房管理办法》中关于经济适用房满5年才可交易的规定，属于管理性规范，不属于法律、行政法规效力性强制性规范，故计建新关于协议无效的理由不能成立。

观点陈述

合同无效应当以全国人法及其常委会制定的法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用住房，相关政策、规章的禁止性规定也都属于管理性的规定，不能作为认定合同无效的法律依据，并且认定合同无效能引起一系列法律后果，在审判和执行上均存在困难。并且，法院亦不应当以经济适用房买卖合同损害社会公共利益为由认定合同无效，因为在经济适用房购房人交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，这时购房人就可以自由处分房屋。也就是经济适用房与普通商品房的差别只在于土地收益等价款。既然如此，法院不应轻易认定合同无效。政府完全可以通过收取土地收益等价款的方式，挽回相关损失。这样，既尊重了合同自由维护了交易安全，又保障了国家在经济适用房上的投入。动辄以损害社会公共利益为由认定合同无效既损害了交易安全也有损法律的可预测性。

作者介绍

作者：颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

中国政法大学在职法学博士，深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳电视台、深圳广播电台常驻嘉宾律师、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人、著《婚房保卫战》等书。

作者：余垣福

广东丹柱律师事务所刘京柱律师团队实习律师

中共党员，上海对外经贸大学民商法硕士研究生，取得法律职业资格证A证。研究领域为民法、公司法，曾获校特等奖学金、一等奖学金、研究生新生入学奖学金 、上海法智特律师事务所奖学金等奖项。法学知识基础扎实，对合同法、侵权责任等民事法律熟练，具有优秀的文字功底。