为什么小区的权利最后去了物业手中？

业主的权利源于物权，其在物业管理中的地位不仅仅体现在《物权法》中建筑物区分所有权人的法律定位，作为物业管理的权利人和责任人，在物业管理商业活动中，业主更是物业管理服务的原始需求者和最终评价者。

但现实中，不少业主都看过物业的脸色，总能在网上看到有人抱怨，自己家的物业像是花钱请来的大爷，好像小区天生是物业的地盘。甚至有一种说法是，没跟物业干过仗，不算真正在中国买过房。

近些年来业主利益得不到保障、小区业主与物业发生矛盾冲突等问题屡见报端，未经业主同意上涨停车费、侵吞公共收益、消极怠工乃至与业主产生暴力冲突等等行为，都在物业身上发生。

业主与物业的矛盾早已成为基层治理的难点与痛点。在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录竟高达382万余条。

为什么在业主手中的管理权，最终去了物业企业手中？

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追溯我国的物业管理历程的初期，在上世纪政企不分的背景下，物业承接大量政府管理的职能，原来由不同部门管理的，缺乏服务意识，经常推诿扯皮的房屋维修、环境卫生、绿化园林、道路养护、供水供电、治安等职能，由物业整合，统一承担。被强制派入的物业，是以一种凌驾于业主之上的管理者身份来管理业主的。

这种管理模式在计划经济时代产生的，完全不符合市场经济、房产私有现实的管理方式，却延续了30多年。90年代后，新建商品房进入快速发展阶段，公有住房基本转为私人房产，逐渐形成了私有房产为主的格局。而物业管理领域30多年前的思路并未得到根本性改变。

加上地方基层政府及其派出机构和实际上的代理机构居委会，往往不恰当地介入业主内部事务，甚至阻挠业主自主管理，虽然在名义上承认了业主的主人地位，但是几乎没有在实际措施上有重大改善，业主的主人地位难以落实，造成了今天物业管理领域的积弊。

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今天，这种物业管咯模式在市场化的推动下虽有改善，但造成更普遍的权力倒转的根源，在于业主管不了自己的钱。

财权，是管理权利的核心们，这决定着业主与物业关系。

物业费全部缴纳给物业，公共收益也在物业公司账户中。虽然上海市规定公共收益需定期转入维修资金账户，但如果没有业委会监督，公共收益很有可能被物业私占。而就算是业委会，要支取维修资金，也得经过物业公司账户，有时也免不了看物业脸色。

如果是业主“凑份子”，业主就是钱的主人。如果是向物业公司缴纳费用，这些钱就归物业公司了，业主无法控制。这正是30多年前由物业公司代表政府有偿管理小区，统包统管的计划经济思路的延续，是“包干制”的最明显弊病。

在上海，有意识的业主，尚能借助962121物业管理平台定期查询小区收益与支出状况，遗憾的是，大多数业主只要不涉及自身利益，对小区的钱并不关心。

更多时候，业主只能依赖第三方审计，就像主人的钱必须上交给管家或保姆，而无权直接检查他们怎样在用钱，有没有乱用或贪污。而且，在实际进行审计时，几乎没有物业公司愿意提供全面的真实账务资料，真正的审计基本上无法进行。

不少物业公司叫喊亏损，却不肯退出小区，更不愿公布可以证明亏损的真实账目。业主流行的说法是：“天天喊亏损，赶都赶不走”。各地发生过不少物业公司不肯退管的暴力事件，堪比黑社会火并。如果没有通过暗中大量侵吞业主利益所得到的暴利，不可能发生此类事件。

见过不少业委会困在小区钱的问题上，绞尽脑汁借助其他方式避免物业侵占小区收益。也有最后和物业闹掰了的小区，靠业委会和物业打上几年的官司，追讨业主的钱。

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包干制的物业模式虽然省力，却容易产生账目黑箱。一些有精力、有条件的小区，采用酬金制，使物业行业模版化、透明化，可定制化，以夺回小区的自主权，避免出现灰色收入。

但受限于制度层面的不足，酬金制许多具体的技术问题尚无答案。理论上是由业委会全权掌控小区物业管理，实际上业委会连开设独立账户的资格都没有，物业服务资金都在物业公司的账上。

目前国内实行的所谓酬金制物业服务计费方式，并非“真酬金制”。理论上酬金制小区的物业服务资金属于业主共有资金，收费主体应为业委会而非物业企业，全部物业管理费都应视为代收代支，结余则作为小区续存物业维护和维修资金，不应征收营业税，更不会产生所得税，但对应法律法规尚属真空阶段。

以上海为例，上海迟迟未出台相关政策，实行酬金制多年的浦东新区天安花园每年需缴纳30多万元的税款，占预收物业服务资金总额的10%，且营业税发票无法抵扣。

写到这里，其实业主去的小区管理权最关键的一定，是让业主大会掌握小区的财权。然而大部分地区业主大会并无法人地位，不能开设独立法人账户，小区的钱始终在物业账户中，业委会只是监管方。很多时间，采用电子转账的方式，物业企业就能轻松脱离业委会的监管。

放眼全国，只有杭州、深圳两地政府放权给业主开设小区共有银行账户。小区的物业管理能变得更规范吗？就看杭州、深圳地区能走向何处了。

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物业企业说白了就是一个二道贩子。早期是业主共同出资聘请清洁工，定期打扫共有部分。再进一步，就有了聘请门卫的需要，所以门卫是最早的专职人员。门卫往往需要帮业主做一些共同管理的辅助工作；门卫大爷，是区分所有建筑物管理行业的祖师爷。

随着社会的发展，一座大楼里的业主多了，一个城市内这样的大楼多了，大楼的功能和设施也越来越复杂了，区分所有建筑物管理也发展了，复杂了。各种专业服务公司，也随之兴起。

保安公司、清洁公司开始出现，然后电梯、水泵等专用设施保养、维修，园艺服务，呼叫监控系统，测量，检验，不动产经营的顾问和代理也纷纷涌现。

物业公司其实是把这些服务集中起来，打包卖给业主。但实际上，把不同类型的服务拆分开来，单独签订合约，对业主最透明、最有利。

也许重新拆解物业公司，才是小区物业管理良性发展的未来。