连续21 次打房都失败！韩国房地产泡沫触目惊心

韩国房产价格飙升，民怨高涨，已到了文在寅政府认为危及政权存废的关键之一，因此近期大动作要求各部会提出更有效的打房政策，以安抚左派核心支持者对政府的不满，但房产泡沫的膨胀，似乎无休止迹象，民怨的结果恐怕执政当局难以承担。

7 月10 日，韩国副总理兼财政部长洪南基（Hong Nam-ki）召开记者会，他在镁光灯闪烁的大群记者前面，起立、低头、鞠躬，洪南基说：「在此向全国人民道歉，财政部过去的措施，没能够有效解决房地产飙涨的问题。」「我们必须照顾国民的自住需求、必须断绝投机炒作……这是政府坚持的原则。」

在洪南基道歉的前一个礼拜，韩国总统文在寅紧急召集国土交通部长金贤美，文在寅政府在6 月推出第21 次打房措施，却引发人民高度不满，而且打房政策喊得越凶，房价飙得越高，文在寅体认到这是他政权存废的关键议题，训令总理与各部会部长，大动作要求提出更有效的打房政策。

韩国祭出第22 次打房政策，要求官员以身作则

洪南基随即宣布文在寅从2017 年上任后的第22 次打房政策，包括称为「综合房地产税」的房地产持有税，最高税率从3.2% 一口气调高至6%；名下已有多户房产的所有者及以出租为本业的企业，增购新屋要缴交12% 的印花税；在1 年之内买卖房子，对获利将课征高达70% 的房产利得税，持有不到2 年就售出，税率也高达60%。

另一方面，文在寅政府对年轻购屋者给予的税赋优惠也大幅提高，全面调降首次购屋者的印花税（契税），购买1.5 亿韩元、也就是约人民币88 万元以内房子的首购族，契税全免，1.5 亿至3 亿韩元则减半课征。由政府住房基金提供的房贷，利率区间也从1.8% 至2.4%，调降至1.5% 至2.4%。对首次购屋者的房贷成数也同时提升，前提就是首次购屋的房价不能超过约人民币355 万元。

文在寅更要求部会首长以身作则，强迫部长卖房子来宣示打房决心。总统府秘书长卢英敏、财政部长洪南基，以及金管会主任委员尹成洙同时在Facebook 或是公开场合直接宣布出售他们名下非自住的房产。

洪南基宣布卖房时，还特别强调这间位在首尔郊区安养市的房子，在2005 年购入，是他辛苦多年购买的第一间房子，「对我个人与家人都有高度的感情因素，这是我们第一个家，但是为了国家的政策，我宣布出售这间房子，只保留自住的现宅。」而更早率先宣布卖掉非自住房的卢英敏，则因为种种因素拖拖拉拉，至今无法成交，成为人民批评文在寅「假打房」的政治包袱。

房价飙涨难挡，韩国家庭成为亚洲负债王

洪南基调高有囤房税性质的综合房产税之后，在首尔拥有市价30 亿韩元（大约人民币1776 万元）的屋主，每年的房产税将会提高到约人民币25万元，而拥有市价50 亿韩元（约人民币3000万元）房产的屋主，房地合一的房产税必须缴交1 亿韩元（约人民币59万元）。

不过，跟台湾非常相近的是，洪南基一边宣布看似极为严厉的打房措施，另一边又安抚大众，强调「缩小打击面」、「对一般民众没有影响」。洪南基在记者会中说，「只有1% 的房屋所有者必须缴有囤房税性质的综合房产税」「而此次增税，受影响的更只有0.4%。」财政部的统计显示，韩国5,100 多万人口中，只有51.1 万人必须缴交综合房屋税，刚好1%。

韩国房地产涨势难以遏止，是文在寅政府存续最大的威胁，文在寅内外交迫，与北韩的问题越搞越僵，与日本关系陷入战后最剧烈对立，跟美国川普政府不对盘，新冠肺炎的确诊与死亡又是东亚最严重的，但是，国家战略层级问题虽然棘手，杀伤力却远不如房地产泡沫。律师出身、反财团的文在寅，让韩国全国的房地产价格不断创新高，让他的学运与工运等左派核心支持者对他非常不满。

今年1 月14 日，远在新冠肺炎爆发之前、全球央行的印钞机也还没开动，文在寅就公开宣示，他的政府将要用尽所有力气来阻止房地产价格上扬，文在寅亲口说，不论是新税率、央行选择性信用管制、限制银行房贷成数、迫使持有多户的炒房者卖房，总之政府要动员所有部会，用上各种工具来阻止房价继续上扬。

韩国的炒房热当然不是文在寅搞出来的，早在他上任之前，现在关在监牢里的前总统朴槿惠从2013 年起，曾经推出几个松绑房地产法规的政策，催生了这一波的韩国房地产升势，不料2016 年之后，以首尔江南区（相当于台北市信义、大安区）带头的房地产涨势就逐渐演成泡沫，造成人民对朴槿惠政府极度的不满，在历次的中央与地方选举，房地产泡沫也成为文在寅批评朴槿惠政权的攻击武器。

文在寅在2017 年入主青瓦台（韩国总统府），隔年全国房地产均价就暴涨6.2%，就算政府三级跳调高基本工资与时薪，年轻人薪资根本追不上房地产涨幅，而调高时薪等政策又导致年轻人就业困难，很快就创下百万失业人口的历史新高纪录；另一方面，房地产上涨导致中产阶级家户负债大增，韩国央行统计，2009 年时韩国家户负债为6,000 亿美元，到了2019 年底已经飙升至1.34 兆美元，光是家户负债就逼近全年GDP 的八成，韩国家庭已经成为亚洲负债王。

特殊房产买卖租赁制度，中产阶级也难以负担

韩国还有一个特殊的房地产买卖、租赁制度，称为「」（传贳，韩文音读Chonsei），法律关系是租屋的房客，拿房屋总价50% 到80% 的押金给房东，签订2 、3 年的长期租约，租约期间房客就只负担水电费等，不再缴任何房租，租约到期如果不续租，房东必须将传贳全额返回给房客。许多手头不宽裕的中产阶级，就用这个制度以半价取得住房，而传贳甚至可以获得银行贷款。

房价上涨带动租金飞升，连用传贳租屋也不再是中产阶级能够负担的价格，今年上半年，手头存了2 亿韩元（约人民币118 万元）的青年，用传贳只能租到约13 坪大的套房，而2011 年时同样2 亿韩元，可以住进约20 坪、1 厅1 室的房子，韩国媒体热炒传贳议题，说「存了4 亿韩元（人民币250万元），能住到什么房子？」看了让韩国中产阶级与小青年各个愤慨抓狂。

路透社报导引用一位首尔35 岁女律师的案例，她跟先生与两个女儿，在汉江南岸的松坡区租了一套3 房的公寓，女律师说，「当我2015 年结婚的时候，我觉得自己认真拼个几年，就能存到买房子的自备款」，「但是我租的房子这几年涨了超过1 倍，得18 亿韩元（人民币1100万元）才能买到一户，这几年我们夫妻的月薪超过人民币5 万元，却没能力买房。」

文在寅连下22 道金牌的打房措施，也刺激人民跟政府展开上有政策、下有对策的躲猫猫游戏，引发「中国式」的打房副作用。有些夫妇为了取得较好的购房与房贷优惠，刻意降低家庭所得，拜托雇主不要调薪甚至降薪；中国前几年为了买房而出现「假离婚」的现象，在韩国现在也非常流行，有的新婚夫妇结婚却不登记，让家庭收入变低，还可以两人各自排队等候政府核准买房。

文在寅当局背弃民众期盼，房产泡沫引怨沸腾

文在寅第22 次打房措施到底有没有用？由于新房屋税等加税政策的启动得等到2021 年之后，一直到8 月底的统计，首尔房屋的上涨动能都还没有停歇的迹象，而且由于新冠肺炎的疫情再度升高，韩国中央银行之前举行理事会，央行理事们虽然表达对房地产泡沫的忧虑，却还是通过调降利率的政策；财政部一方面打房，另一方面又推出巨额财政补贴，文在寅政府依旧在走钢索，试图在新冠肺炎的印钞狂潮下，用加税与行政限制的手段来抑制房价。

上半年爆发的新冠肺炎，文在寅用普筛手段压抑了从教会爆发的大流行，也因此成功在4 月15 日的国会选举中获胜，但是疫情降温之后，人民对于房地产泡沫的愤怒情绪再度爆发，使得文在寅的支持率快速下滑到44%，更逼出第22 次打房的政策，文在寅在2017 年5 月10 日就任总统，他的5 年任期剩下不到2 年，房地产上涨动能没有休息的迹象，但是劳工与青年支持者的愤怒却已沸腾，左派总统任内爆发房地产泡沫，这是背弃人民期盼的重大政治错误，后果谁也承担不起！