拆迁安置房比商品房卖的火！
今天，小编游览二手房网站时发现，位于南部新城大校场板块的安置房——汇景家园小户型房源最短挂牌3天成交。
（汇景家园成交周期）
一路之隔的商品房——复地宴南都平均成交周期却在5个月左右。
（复地宴南都成交周期）
此外，据二手房网站数据显示，汇景家园90天内共成交18套二手房。复地宴南都同期成交量为9套。从带看次数来看，复地宴南都也远远不及汇景家园。商品房卖不过二手房在南京着实不多见。
（汇景家园成交周期）
（注：小区均价含需缴纳土地收益金的低价房源，实际成交价3-3.5万/㎡。）
（复地宴南都90天成交记录）
（注：小区均价含公寓价格，实际住宅价在4.8-5.2万/㎡之间。）
01
汇景家园为什么涨幅大、卖的火
汇景家园近期卖的最贵的一套57㎡两室一厅，总价达到201万，单价破3.5万/㎡。同区域大户型新房价格为4.48万/㎡，单价相差不到1万。
据二手房中介称，该小区2017年成交价在2.5万/㎡，2019年成交价在2.9万/㎡。2年时间涨了4000元/㎡，但从2019年下半年开始到2020年下半年，1年时间房价涨幅最快，达到6000元/㎡。
（汇景家园实景图，图源：链家）
分析下来，小编发现，汇景家园之所以卖的好，有三个原因。
1.地段发展潜力大
南部新城大校场是2020年热度较大的置业板块，规划和配套都有目共睹，区域新房更是一房难求，很多二手房买家也正是挑中地段。
2.稀缺小户型、总价低
作为刚改区域，大校场大多数二手房户型都在100㎡以上，单价5万/㎡以上，总价至少500多万。区域新房价格4.48万/㎡，置业预算500万为啥不去摇新房，而选择一个品质一般的二手商品房？
汇景家园则不同，小区主打小户型房源。总价低，性价比相对较高。不到60㎡的户型做到两房设计，虽然不够方正，但是较为实用。总价200万左右，对于首次置业的刚需族来说还是极具诱惑力的。
（57㎡两房设计）
200多万在南京置业，要么选禄口、湖熟，要么买六合或龙潭。远郊出行成本大，生活不便，倒不如买个市区安置房作为过渡。
如果你是自住型购房者，200万的置业资金，你愿意买市区小户型安置房还是远郊大户型新房？欢迎参加我们小调查：
3.双学区，小区附近还将建3所名校
汇景家园拥有南京秦淮二实小和28中学双学区。虽然这两所学校并不算秦淮区名校，但是小区旁边规划建有游小分校和钟英中学以及中华路幼儿园。虽然学校还没建成、划分施教区，但未尝不可赌一把。
02
房龄10年以上，当地人居多，租客少
小编发现个奇怪现象，汇景家园二手房挂牌单价参差不齐，其中也有2万/㎡出头的低价房源，但是大多数成交的却都是高价房源。
二手房中介小刘道出了真相。他告诉小编，汇景家园一共15个苑，低价房源需要缴纳几十万的土地收益金，算上这笔钱，单价也要划到3万多。没有收益金，一步到位价格的房子更抢手。
小编实探了汇景家园后发现，这里房龄10年以上，拥有一般安置房的共性，小区卫生状况一般，圈层较差。
电瓶车随便放置，到处可见遛狗不牵绳的居民。小区主入口随设置门禁系统，但形同虚设，保安随便询问访客几句便可放行。小区入住率较高，基本都是夹岗拆迁农民，租客较少。
实探过程中，小编还不时听到室内装修的声音。和小区居民打听后得知，基本都是最近刚买了二手房的“新邻居”急着搬家，抢工装修。
03
南京二手房库存超10万套，市场两级分化严重
目前，南京二手房挂牌量已超10万套，库存量已经超过国内一线城市。和新房销售市场一样，二手房市场同样存在两级分化现象。
除了少量成交周期短的二手房之外，也有不少二手房业主降价求变现，其中不乏优质地段房源。
例如：河西南海峡城一套3居室降价100万后成交，成交均价从5字头将至4字头，还有一些优质地段的二手房“有价无市”，降价依然卖不动。
（海峡城降价100多万后成交）
新房价格受政府限价影响，二手房挂牌价代表业主心理预期，最终成交价完全由市场温度和买家接受度决定。
不愁销的二手房小区至少符合两个条件。第一，产品具有稀缺性；第二，价格适中，性价比高。
相反，卖不动的二手房小区要么定价高，不符合市场预期，要么区域产品同质化严重，市场供大于求。二手房市场是冷是热，不可一概而论。
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