万科城市之光VS富力南驰·富颐华庭：争名于区 争利于市

本期的竞品测评是老黄埔热门楼盘万科城市之光VS富力南驰·富颐华庭。2020年9月19日富力南驰·富颐华庭首次开盘，主推76-120㎡，折后4.2-5.2万元/㎡。10月1日国庆节凌晨2点，已认筹万科城市之光客户陆续接到销售电话，让客户选房，北向低楼层大约在3.9万元/㎡，东南向较好楼层在4.5万元/㎡上下。

未评之前，先来看一下万科城市之光和富力南驰·富颐华庭在地图上的距离。

两个新盘的区位地图

█ 万科城市之光︱区位

万科城市之光位于黄埔东路，属于文冲板块。文冲东至文船路，南至文冲船舶修造厂南面，西到乌涌河，北接萝岗区，全街总面积11.1平方公里。2020年7月，黄埔区宣布3年完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，其中就涉及黄埔港片区旧改，重点推进旧村项目18个，分布在9个街镇，其中文冲2个旧改包括石化路以西片和渡头等三社旧村项目。

█ 富力南驰·富颐华庭︱区位

富颐华庭东至茅岗路、南至黄埔大道东路、西至黄埔区界、北至广园东路，护林路从中穿过，各条主干道形成完善的交通网络。项目处于茅岗路和护林路交汇点，这两条路常年有大货车通过，日后业主入住后不可避免地会有噪音和粉尘影响。项目旁边还有一条在用的黄埔港铁路专用线，该铁路与京广、广深铁路相联，通往全国各地。

万科城市之光区位地图

富力南驰·富颐华庭区位地图

█ 万科城市之光︱交通

万科城市之光南靠黄埔东路，东邻石化路，西望乌涌，北接大沙东路。城市之光往北还有两条路，一条是护林路，另外一条是广园东路。交通可以说四通八达，往东、往西都非常便利。万科城市之光距地铁5号线文冲站较近，步行可到达，而地铁5号线大沙东站在项目西边。

█ 富力南驰·富颐华庭︱交通

百度地图显示，富颐华庭距离广州地铁5号线鱼珠地铁站2.5公里，需要坐公交车2个站才能换乘地铁。在项目西侧，是在建中地铁13号线二期的珠村站，该地铁线作为广州东西向轴线，预计2022年年底完工。在项目的北侧，还有规划中的地铁19号线穿行而过，但仍处于线网优化规划中，未纳入2017-2023年规划实施期。

万科城市之光

富力南驰·富颐华庭

万科城市之光

富力南驰·富颐华庭

█ 万科城市之光︱配套

文冲村改造后将建成2所幼儿园、1所小学、1所中学。另外，改造范围内提供多元化的公共配套设施如居民健身场所、文化站、公交首末站、消防站等。如今广大附中、消防站、文化活动中心、公交站等都已经交付使用。项目结合传统文脉传承，保留文冲村旧有文化韵味之余，项目内部有万科八爪鱼项目配套，升级更优越的居住体验。

█ 富力南驰·富颐华庭︱配套

富颐华庭规划有中学1所、小学3所、幼儿园4所，提供一站式教育。医院方面，附近有广州医科大学附属第五医院、中大一院黄埔院区两所三甲医院。项目自带50万㎡商业体，据销售透露，目前正在洽谈万达、奥园等大型综合广场入驻。未来项目建成后将自成生活圈，逛街购物在家门口就可以享受。

文冲古建筑群完整规划效果图

富力南驰·富颐华庭商业街效果图

█ 万科城市之光︱环境

文冲回迁工程如今紧锣密鼓地建设中，文冲旧改也乘着黄埔三旧改造的雷霆之势加速推进，体现了讲究效率的黄埔速度，而文冲旧改部分新规划学校区域由于被留守户占用，导致学校无法开工建设。万科在2020年8月28日发布的一则通告，却透露出对造成文冲旧改蹉跎十年的极少数村民的不满。

█ 富力南驰·富颐华庭︱环境

富颐华庭融资区北边靠近广园东路和铁路。广园路是广州车流量最大的主干道之一，不但车辆繁忙，而且车辆类型也以大、中型货车为主，交通噪声污染严重。靠近广园东路和茅岗路的楼栋将会受到噪音及粉尘影响，购房者在选房时要把该不利因素考虑在内。根据项目标明的B地块红线外不利因素，此处规划有高铁线，无论未来是否落成，对附近住户产生噪音和废气影响。

万科城市之光的留守户

富力南驰·富颐华庭北边靠近广园东路和铁路

█ 万科城市之光︱小区

万科城市之光首开建面为78-140㎡三四房。面积段跨越比较大，从刚需到改善可选余地比较多。82㎡三房一卫，该房型为竖厅设计。户型不算太好，通过入户花园后，左侧是厨房，右侧是卫生间，厨房卫生间的门虽然不是直接对着的，但一进门就见到厕所，让人感觉不舒服。户型最好的88㎡比较抢手，想抢到心仪户型可能要花点心思。

█ 富力南驰·富颐华庭︱小区

富颐华庭首推T6-T9栋，76-120㎡两至四房，选择非常丰富。户型的亮点是无论大小面积，每一户都带有独立的入户花园，特别是对于76㎡的小户型来说，这一点还是做得比较好的。小面积段采用竖厅设计，大面积段采用横厅设计，横厅可以享受南北对流。但即使是120㎡的四房户型，都只有一个阳台，而且阳台也不大。所有户型公卫都做到了干湿分离。

█ 万科城市之光︱小结

文冲旧改项目位于黄埔东路以北，大沙东路南北两侧，石化路以西地段，北面紧邻万科城市花园，西侧为黄埔区政府，属于该区域核心板块。总用地面积约50.49万㎡，计容积率建筑面积约151.1万㎡。关注万科城市之光就不得不关注广州石化厂。根据百度地图，在文冲项目边上到广州石化最近的直线距离是1.5公里，石化厂污染问题虽被当地居民多次投诉，但石化厂问题依然得不到彻底解决。

█ 富力南驰·富颐华庭︱小结

茅岗旧改项目预计5-8年改造完成，改造后总建筑面积为227万㎡，容积率3.59，绿化率30%。其中，融资地块建筑量为93.8万㎡。包括住宅建筑面积80.1万㎡，商业建筑面积8.90万㎡，公配设施建筑面积4.80万㎡。富颐华庭东靠茅岗路、北望广园东路，护林路从中穿过，项目处于茅岗路和护林路交汇点，这两条路常年有大货车通过，日后业主入住后不可避免地会有噪音和粉尘影响。

万科城市之光效果图

富力南驰·富颐华庭效果图

█ 万科城市之光VS富力南驰·富颐华庭

占据黄埔西大门的茅岗西片区旧改项目富力南驰·富颐华庭首推76-120㎡二至四房，价格在4.2-5.2万/㎡。老黄埔中心地段文冲旧改万科城市之光首开建面为78-140㎡三至四房，价格在3.9-4.5万元/㎡。

城市之光与富颐华庭，两个都是体量很大的旧改项目，但作为5年以上的旧改大盘，前期入住的业主将要忍受工地灰尘和噪音的影响。城市之光交楼时间比富颐华庭快，2021年年底就可以交楼。两盘的配套各有千秋，都规划有学校，至于引入什么学校还不得而知。

在交通出行方面，城市之光就在地铁5号线文冲站附近，适合坐地铁上班的上班族，即使是自驾车，通过大沙东路和黄埔东路就可以通往黄埔大道和中山大道，可以说非常方便。其实富颐华庭除了地铁站较远外，同样可以通过黄埔大道支线进入黄埔大道，另外自驾车上广园快速路也挺快，但由于广园东货车较多，上下班高峰期堵车是常有的事。

楼主认为，两盘同属黄埔老区，在板块上并没有优劣之分，能区分的就是小区配套及交通便利性。在价格上两盘都会紧盯对方，首开价格一般都会以较为优惠的价格吸引客源，但要相信没有无缘无故的优惠。长周期内价值和价格会逐渐拉平，这时候产品的性价比才会体现出来。