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北京楼市:内行人深度分析,这个楼盘风险巨大,勿碰

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  回答:不建议购买。

  原因:

  1.广华新城属于央企经适房,虽然有内部销售名额,但也是针对符合条件的职工人选,本质上没有靠谱的漏洞和风控操作人员,项目目标又太大,购买存在风险。个别操作回迁经适房改底单等行为,多数是小规模进行,少见市场到处流传。

  2.市场上宣传推销的中介鱼龙混杂,大多数已经是3手到5手的信息,存在加价,单纯借项目占用资金的可能,风险倍增。

  3.北京市场上宣传不限购的项目,绝大多数都是回迁房和经适房项目,其中大多是以假借项目名义,融资占用资金,因为项目本身会要求买家首付支付大笔首付或者干脆全款才能购买,然而即使是正规项目,房本基本也要在1-2年后才能下来;如果项目是纯幌子,那么房本就永远下不来。假设100人支付100万首付,1年后办不成退款(属良心),相当于1个亿1年免息资金。

  4.广华新城性质比较特殊,多样,不一定办下房本。

  5.抛开以上风险,假设广华新城就是焦化厂最普通的经适新房,本身的品质所折算的价值应该在单价5万左右,相比近5万的售价,约等于市场价。

  6.再加上多种产权不确定性风险,以及焦化厂地块的诟病折价,5万买广华新城(如能下红本),不划算。

  提问:房姐您好~ 我家人去腾冲旅游过好几次,都很喜欢这个城市。家父考虑在腾冲入一套40-50平左右的小房子,之后可以自己度假\/租出去当民宿,而且他觉得腾冲这个旅游城市发展潜力还蛮大的,未来有升值潜力(ω) 对此您有什么建议吗~需不需要避避雷?

  回答:旅游城市,尤其旅游小城市,旅游景区等房产,通常返佣比例最高,部分高于商铺。 属于造成亏损最多的一类物业。 返租多少钱,你可以理解为就是房价打多少折扣,剩下的就是实际价格。 前期通过返租打消疑虑促进签约,项目回本即可开启佛模式,从此再也租不出返租的价格,小白散户完全没有精力为了50万打一场异地马拉松纠纷。

  提问:房姐好, 新人首问,目前考虑置换房产,重点考虑以下几个盘,比较纠结,不考虑通勤,最好在国际和优质民办学校周边,主要是自住加保值,望您指点一二: 1、壹亮马170的三居,加装修单价10.5,优点是大开发商后期品质和物业有保障,周边配套非常完善,缺点是小区内有公租房,不知道能不能隔离管理,如果混居估计品质大打折扣,东侧有高铁,噪音和震动未可知。 2、海淀府170的三居,单价11.5,优点是品质和园林已可见,房子本身低密也没配建,品质不错,周边就是阜石路,离6号线地铁也近,交通便利,缺点是小开发商不太了解,请了高力国际做顾问,不知物业后期能不能跟得上,另外地段在海淀算冷僻,周边配套非常普通,没法和东边比。 3、太阳公元140左右三居,单价13.5,优点是区位地段和小区本身都不错,交通和配套都很好,还带学区属性。缺点是因为带了学区属性单价高,二手贷不了多少款,需要重新装修,房子本身品质比上面两个新房略差。

  回答:壹亮马属于高端盘,问题主要在于东边有京沈高铁,还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心,这个价格在分割上出问题,业主肯定会集体维权。 海淀府位置一般,在西边也没有竞品,小区周边有部分安置房,里面租户会多一些,加上定价偏高,保值效果较弱 太阳公园知名神盘,虽然有学区溢价,不过做为高端盘还是可以入的 壹亮马\/太阳公园>海淀府

  提问:新人首问:房姐,你好! 本人情况: 1、昌平东小口顶秀青溪,三居(154平)目前市场价750-800万左右,贷款已经结清。 2、海外一套房,目前在办理抵押贷款,年底到账110万左右。 3、手里现金300万左右。 4、正办理父母进京,2月后能获得首套购房资格。 5、目前在风度柏林租三居居住。 本人原本想法: 1、目前感觉顶秀上涨价值受限,周边只有珑塬高端盘,今年好像又出让了2个地块。想置换到具备潜力的区域,还是想考虑大3居。 2、想利用父母首套资格,卖房后,高贷款,置换1200+以上的房子。手里尽量留点钱,以后再给父母买个小的。 3、购房目的是以投资增值为主,做高房子的总价,如果能兼顾居住最好。 看了你的文章后,目前疑惑: 1、看了你关于天通苑的利好,那东小口这个片区是否还存在价值? 2、我选择卖房后,全款买房再抵押好呢还是等首套资格?如买大三居,多大标的合适?cbd、望京、奥森拿捏不准。天子骄子、乐城国际、禧福汇、万科蓝山、鸿坤花语墅都看过,世茂奥林那边也看过,望京也比较了解。 3、如果此套不卖,抵押贷款,然后用抵押的钱加上手里的部分现金在双井、望京、九龙山附近选择一套小一点的房子。等以后再处理掉顶秀的房子,再置换一个小一点的。 4、是买地段好的大三居还是再持有一套小两居,犹豫不决。 现在很是疑惑,不知道该做哪一种选择,还望指导。谢谢说的比较多,打扰了!

  回答:东小口暂看不到利好,顶秀青溪的单价并不低。 你的资金充足,直接全款抵押更有优势,没必要等首套 投资盘还是望京 和双井之间选择, 双井7.5*160次新\/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 \/5*240的老破大。 大三居更好

  提问:房姐感谢回复,我其实是看上了壹亮马那个楼盘(新房),请问您如何评价这个楼盘呢?以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了,而且挨得很近,开发商说能有隔离但我总感觉不放心,说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质?希望您再次答疑解惑~

  回答:壹亮马属于高端盘,问题主要在于东边有京沈高铁,还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心,这个价格在分割上出问题,业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

  提问:房姐您好,我在北京中关村有一套90平米自住房,沈阳二环边有一套住房。孩子还有4年上大学,目标北京或者上海的学校。想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房,总价400万以内。目前想考虑在延庆或者嘉兴买房,请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手 2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房 3.上海周边目前还有哪里值得投资 非常感谢

  回答:1. 我的建议养老还是要靠近城区,近医院和公园比较合适 2. 延庆不是在打造养老CBD么,规划上应该要好些,另外密云的弗农小镇可以看看 3. 上海可以看油坊桥板块,去河西中、河西南都非常近,价格合理而且好租。

  提问:新人首问 房姐你好,本人广州白云区有一套3居2009年的房子 目前市场价约450w,在北京海淀万柳有一套1居学区房满5年,老二明年上小学用,市场价大约650W 有大约100W贷款未清,目前在海淀万柳附近租房居住, 老大在万柳上小学今年升初中,仍然会在海淀,本人在望京上班,手中子弹300W, 家庭年收入税后200W 问题1.我家这种情况房子应该怎么规划,租在海淀?朝阳购房投资?(短期内居住朝阳比较困难),另外我的资金应该怎么倒腾能最优化利用(包括手头钱,广州房产,北京蜂鸟房产) 2.想改善居住条件,但两个孩子都要在海淀上学是否仍然还是租房比在海淀买房更合适?3. 我广州的房子,是卖掉或是抵押贷款来增加手中子弹在北京购房?广州房产的上升空间怎么样 3. 北京蜂鸟的一居是明年孩子上小学后卖掉增加子弹买套大的或者现在就手上买小一点的? 感谢!

  回答:广州现在还处于低位,可以长持。 蜂鸟就用作学区功能,万柳周边的价格太贵,你置换后的居住品质也没租房高。而且大头资产都在学区房上,风险过高。 建议将两套房产抵押出来,再加上部分消费贷,投资一套望京比较合适,因为你的月供能力强,增加些杠杆更合理。

  提问:房姐你好,新人首问。坐标北京,有几个问题请教: 1.我们计划明年底之前换购一套学区房,目前手头上的房子有客户想签约,锁定价格,但付款时间希望定在明年5月,这种情况是否值得签约?目前情况一般给客户多长时间的周期合适? 2.京投发展在海淀北安河的竞限房项目,均价5.5,地铁车辆段上的项目,优点和缺点都是地铁,户型一般,是否值得入手?北清路附近的房是否有投资价值?哪个项目好一点?

  回答:1. 现在房价大概率上行,锁定一年的价格肯定不合适啊。除非你对他出价很满意。具体周期需要你们协商 对你而言越短越好。 2. 北安河很靠近绿色防护带,未来继续向西发展可能性不大,其定位是住宅区,投资角度不合适。北清路万橡悦府新盘可以考虑,二手领秀慧谷也不错

  提问:帝都最资深的房姐您好,新人首问,请不吝赐教! 已婚,先生京籍,小孩21年9月上小学,但名下房产对应学区太差,且需4大人1小孩住一起, 想卖二换一,朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值,预计常住6-10年。 家庭名下2套房,北七家老小区143平(21年6月满五)、亚运村安慧北里一居(21年3月满2)。 计划如下: 1.即刻挂出去看市场反应,如能在20年12月顺利卖二交易完(先亚运村再北七家),则置换中铁国际城(新北苑)或汇园公园(截止到20.7月暂无出房) 您看这两个地方是否OK? 2.如不能保证21年1月前置换,则只能先卖北七家,孩子21年9月用亚运村房票上小学,上学后再卖亚运村一居,就近置换, 这个逻辑是否合理? 3.我们有一点冒险,当初卖亚运村时没有考虑好,这个学区很鸡肋,一家人也住不下,考虑孩子2年级第一学期再转学,也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作? 4.按现在市场价格和我们的时间成本,预计卖二可获420,走垫资全款买入750左右房产(预留50中介费+装修款)再做抵押经营贷400,目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作? 我们这是环环相扣,卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷,从8月起算,21年3月底完成,是否可行合理? 谢谢您! 来京10年,资产没有做到保值,孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路! 配图一张,家里猫大爷,祝房姐生活愉快!

  回答:1.中铁国际城带学区 次新,价格偏贵,自住品质还行。汇园公园周边配套不错,离鸟巢很久,户型好不过偏大,要注意 1.板楼3层以上,北边是小窗户 2.房龄老,小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话,好的小学很难转学进去,你得找人,另外你得查教委出的转学政策,每个区不一样,但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的, 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长,时间有点紧

  提问:房姐您好,我和老公两人,33+一直在朝青附近租房,今年想淘换个小房子自住,预算总价400左右,子弹150,他在昌平上班,我在百子湾,月6w+,公积金两人都满额,sfsd,有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马,一线国际,京棉新城等周边楼盘……一二居都有看,请您给指个方向

  回答:建议看看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居,你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换,首套保值为主

  提问:房姐老师,我是在京国企正科级(但不是档案市里管那种),请问这个身份能开公司,办理抵押贷款么?我上网查了查,也没有特别肯定的答案,请问见多识广的您,盼回复

  回答:是否能办理企业,要看每个单位对于员工的规定,没有统一的标准。 只能说公务员行业比较敏感,大多数单位不允许。 为了绕过这一点,可以用配偶或者父母的身份注册公司。 如果配偶或者父母的身份也敏感,再考虑实际控制人的贷款产品。

  提问:房姐你好,2015年底在甘露园南里(朝阳园后边)买了一套小两居老破小,公积金贷款120万,现在贷款还有差不多110,因工作在中关村,又18年本人生了小孩,现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法(81年的六层板楼无电梯),想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手?然而可换房的空间很小,一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘,比如北七家的几个和公园十七区公园悦府,都开始考虑用家人的首套指标来买了,但怎样都觉得压力超大,本人收入稳定(外企IT)但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法,貌似抵押贷也很难实现吧?公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房,要求买房者必须京户(我满足),但贷款比例很少。另:在东城有处老公房平房,所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗?区域有建议吗?最近为买房方案殚精竭虑,冥思苦想,还好找到了这个公众号,期待您的建议!谢谢

  回答:不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍,按这个比例来调整房子的总价,可以找机构做垫资全款抵押,当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块,例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。

  提问:房姐好,特别感谢您的平台!朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地,阴差阳错又回北京工作,考虑明年小孩初中,需要买房落户、小孩转户并入学,年后刚回北京,困惑中: 1、现状:外地强二线省会城市三套房,其中一套贷款,现金1100万,年收200+,应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择:本人户籍朝阳,朋友都推荐海淀买房落户上学,是否海淀无任何投资价值?或者就在朝阳买? 3、大小:既然买了,总想着保值增值,或者先搞定落户,再考虑投资?若只为了落户上学,考虑海淀最小的房子,全款后再买第二套? 4、如果买两套,该如何付款?是不是第一套小房子全款,第二套大点贷款? 有点乱,不知该如何买?请指教,非常感谢!

  回答:你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高,海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费,买总价低的老破小 以二套资格买首付太高,建议全款抵押一套投资盘,再全款学区老破小

  提问:房姐,你好!新人首问。 (1)现状:西单附近有一套04年小一居,小区环境不好,但位置很好。价格600左右。在老人(66岁)名下。目前在出租。 (2)需求:纯投资,打算卖掉西单一居,作为首付,再以老人名义进行接力贷,贷款100~200左右。 (3)问题: ①目前市场下进行这种操作是否合适? ②如果投资新房,限竞房和常规商品房,哪个更适合投资? ③限竞房中华樾北京,西山锦绣府,万橡悦府几个盘怎么排序?我们和老人户口都在西城,工作也在西城,能有渠道获得华樾北京的购房资格吗?其他新商品房您有什么推荐的吗? ④二手房方面我看您推荐朝阳,能推荐几个适合我的小区吗?还有海淀的二手房怎么样?多谢啦!

  回答:操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买,其卖点就是大望京科创区,阿里是重要产业来源,注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适,学区属性太重

  提问:房姐老师你好,如果总价在700万左右,是买望京老破小还是常营的次新房呢?

  回答:望京的老破小如果不是特别的学区,总价一般不会到700万。 常营的700万,往往是万象新天柏林爱乐苹果派几个小区,单价都略高。 常营这个地区,适合总房价在400-600万的流动性较好,超过700万的流动性受影响。 700万已经可以买望京2001后的商品房小区2居了。

  提问:房姐,请问你对上海嘉定安亭镇的嘉庭菁苑怎么看?还有升值空间吗?感觉离江苏特别近,产业和人口发展不太快,而且离上海市区很远,通勤时间太长。如果把嘉庭的房子置换出去换市区的话,自住兼顾投资,上海主城区哪个区域或者楼盘更好?

  回答:安亭属于郊区,交通不便,板块升值靠传统汽车产业拉动经济,但是现在汽车产业经济表现不好,持续走低,未来板块升值慢。自住根据自己的生活圈来选筹。投资更推荐九亭,九亭泗泾是西南重镇,受虹桥商务区、西虹桥商务区辐射,长线也是看好的。目前价格不是很高,主要受9号线人太多的影响,以及去到传统市中心(黄卢静,不包括徐家汇)还是偏远了一点(和唐镇相比)。所以均价也是比较合理的。

  很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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