Twelve Trees Park—端坐于繁华之上

基本信息

项目简介

Twelve Trees Park是一个由英国Berkeley集团下的子公司St George主导的、以住宅为主并混合了一定比例的写字楼及商铺的大型开发项目。关于此开发项目的基本信息可见下表：

Twelve Trees Park是Berkeley在著名的奥运城Stratford旁兴建的大规模社区中的其中一个楼盘，完整计划包括了住宅、商业、休闲等多个领域，从各个层面丰富整个住宅区的配套设施。

开发商简介

Berkeley Group是一家以房地产开发为主导、兼顾房地产其他相关服务的上市公司,同时是著名的富时100（FTSE100）指数的成分股之一。集团主要的业务重心在以伦敦为中心的西南地区，开发份额为整个伦敦的10%左右，擅长大面积的高档住宅小区开发以及以此为核心的地区改造业务。

项目分析——开发商优势及过往表现

可持续性溢价

房产的可持续性影响其潜在价值，是最近几年从事房地产领域相关研究的学者们逐渐达成的共识，这一研究成果也直接导致了可持续性（Sustainability）和绿色建筑（Green Building）在当前欧美国家房地产开发中的重要程度不断上升。

Berkeley Group除了是一家有着大量项目并闻名遐迩的开发商之外，亦是英国绿色建筑委员会的成员之一。由于这重身份，Berkeley Group专注于在自身的项目中以绿色建筑理念和材料完成建造。当前所有的Berkeley Group商业地产项目都已经获得“极佳”水准的BREEAM评级，91%的住宅项目获得EPC的B级及以上级别的评级。

对于住宅项目买家来说，EPC评级越高，则直接影响为建筑能耗越低。因此高EPC评级的建筑物能够获得更多的节能福利，减少在基础设施上（如水电）的支出。当前市场上的大多数住宅处于D级EPC，即相对于Berkeley Group的绿色住宅来说至少低2个级别。在Berkeley Group楼盘内常见的B级评级，实际上是当前市场最高水准的能效级别。

同时，根据CBRE的研究， B级建筑能源支出仅为D级的45%，因此购买B级建筑的买家支出将相比于平均水准而言大大减少。

由于新冠疫情带来的居家工作投资和配套科技的提升，未来居家工作预计会成为一种重要的工作方式。居家时间更长往往意味着能源账单更引人注目，因此，低能耗住宅在未来的竞争力预计将进一步提高。

除此之外，基于世界绿色建筑委员会的关于绿色建筑成本及附加价值的研究，按照绿色建筑理念开发的建筑由于设计和施工标准更高，因此在建筑设计和建筑过程中，会增加一定的成本，这一情况在英国的数字是增加6%-12%的建筑成本，亦即价格类似的建筑，绿色建筑凝聚的价值更多，因此性价比可能更高。

同时，由于其在能耗和质量上的优势，绿色建筑将在销售上获得一定的资本优势，实现更高的成交价。如果英国情况与美、澳、法等国类似，则买家可以期待在转卖中获得5%以上的溢价。

历史表现评估

Berkeley Group作为众多英国房地产开发商中的一员，主要凭借其优秀的选址以及高于平均水准的建筑质量保持其行业内的优势。凭借这一优势，在Berkeley Group开发的各种不同级别的公寓中，其二手房转卖价值往往能得到一定的提升，由于此处篇幅有限，仅列出6处Berkeley Group已经完成的房产在转卖中的增值情况，有兴趣的读者可自行进行更多搜索。

在我们选取的6个销售记录中，涵盖了售价从20万到超过170万的不同类型的、由Berkeley开发的公寓，其年化资本增值率从3.92%到16.92%不等；我们认为这些公寓的资本增值基础一方面是所在区域的市场提供的，另一部分可能是一个说明Berkeley旗下项目质量高于平均水平的依据，因为在英国国家统计局的统计数据中，大多数年限里伦敦的房价并未保持如以下所列项目一样的高增长率。2017年与2019年之间的某些同期房价甚至在下降。

项目分析—东伦敦大型升级改造机遇

Twelve Trees Park位于伦敦东部的Newham区内，该区以奥运城Stratford而闻名。在2012年伦敦奥运会之后，由于此地已经具备了大量奥运期间所建立的基础设施，因此政府计划以原本的奥运主会场Queen Elizabeth Olympic Park为中心，将整个Stratford区域升级改造，创造一个完善的住宅区。

在伦敦市政府的Stratford改造升级计划中，指导这次改造的计划书被称为Olympic Legacy Supplementary Planning Guidance，简写为OLSPG，因此对应地区也就被称为OLSPG改造区。对于房地产研究机构来说，OLSPG显得有些晦涩，因此更多机构直接将这一区域称为Stratford地区。

Stratford属于目前伦敦正在进行的几处最大的城市更新计划之一，与我们所熟知的九榆树新区（Nine Elms）和国王十字新站（King’s Cross St Pancras）改造等属于同一个级别。

城市更新的核心在于将老区原本的设施和商住环境彻底升级，创造一个全新的地区，即Placemaking。这种改造由政府在规划和政策上主导，然后由政府与各类商业机构共同合作建造一个崭新的地带。在改造过程中，开发商承担了最基础的建设工作，是整个新城改造的最核心部分。

新城改造对于商业环境和土地价值的乘数效应难以量化，较为明白易懂的是观察改造地区的房价。根据CBRE在2019年的统计，目前正在进行中的各项最大型的城市更新计划对当地房价的拉升作用如下：

由此可见，Stratford的城市更新对于房价的提升作用位列第二，平均溢价率为5%。而在2017年，OLSPG刚刚开始实施时，其风头比2019年城市更新溢价率最高的Royal Arsenal项目更甚，位列当时的第一，可达8.5%。因此，对于Stratford的实际溢价情况，采用5%-8.5%的年房价增长溢价率比单独使用某一个确定的溢价率更合理。（顺带一提，Berkeley Group在当前房价涨幅最高的Royal Arsenal城市更新区也有同名楼盘开发，详情可咨询英房网市场部）

而反过来看我们基于政府数据统计的伦敦地区房价涨幅排行，整个Newham地区，也因为近年来的城市更新计划而在房价上表现优越，从2016年至今的5年表现中，总涨幅为13.14%，排名全伦敦第三。而排名在Stratford之前的Barking and Dagenham和Waltham Frost，则也是因为区内有大型的城市升级改造区（Opportunity Area），Barking的改造区为London Riverside，Waltham Frost的改造区为Upper Lea Valley的一部分。由此可见，城市升级改造是近年来驱动伦敦地区房价上涨的第一生产力。

同时，上文提到的两个位于Barking and Dagenham及Waltham Frost的城市改造区的设立和运营时间早于Stratford，最早在London Plan 2016中已经出现（彼时Stratford尚未被纳入London Plan），因此提前抢跑的开发与这两个区能够位列伦敦房价涨幅榜冠亚军也有一定关系，所以在未来的2021/2022年，开发进入中期的Stratford有可能超过当前的两区，成为新的伦敦地区涨幅榜首。

除此之外，我们还可以再从当前伦敦的整个开发大局去看未来Stratford的发展潜力。从这一点来说，Stratford很可能是所有城市改造区中住宅市场表现最佳的区域。

我们先来看一张伦敦当前已经纳入政府规划的各大改造区的全图。图中的紫色部分就是目前伦敦主要的城市升级改造区域，很容易看出，这些区域主要集中在泰晤士河以南，而在泰晤士河以南的这部分，又主要集中在伦敦东部。这其中以最明显的狗岛改造区（Isle of Dogs，金丝雀码头所在地）为代表，共有3个重要的改造区，分别为Isle of Dogs，Tech City和Stratford，我们在图中分别以红色、绿色和蓝色圈将之标记。

之所以说这三个改造区重要，主要是按照其将要为当地的社会及经济情况所带来的改变的规模而言的，不是按照其面积（按照面积来说Upper Lea Valley应该是最大的）。下面是伦敦东区三个改造区内改造后能为本地带来的工作岗位及住宅数量的情况：

由上表可知，无论是科技城Tech City，还是奥运城Stratford，其城市升级改造区的最重要的目的在于商务区升级，其次才是住宅供给。对于科技城来说，住宅目标供给只到工作岗位数的12.4%，简直连次要目标都算不上，整个区域基本就是为了创造就业而生的。而奥运城虽然有39000套住房的目标供给，但更多的还是以兴建能够提供工作岗位的建筑群为主，比如说学校和写字楼。

而Isle of Dogs，虽然还没有对其功能进行具体规划，但既然核心地区在以新写字楼为绝对主力的建筑区，很明显未来规划不会把此处转变为住宅为主的生活区，预计仍然以商业环境的升级为主。

而对于要投资Stratford的买家来说，这样的情况暴露出的机会已经非常明显：周围最核心的升级改造区全部都以提供工作为主，相比之下住宅供给就会进一步短缺。因此，在伦敦东区这样的超大型商务区内，拥有写字楼并不稀罕，拥有住宅则正好把握住了市场痛点：此处有大量的前来工作人口，却根本没有足够的地方能让他们住下，因此离改造区越近的住宅，能够面对的改造区的住房需求就越多，房产升值和租金上涨的空间就越大。

溢出

此时我们需要考虑另一个问题，Twelve Trees Park所在的地区，相比于东伦敦这几个巨型商业改造区的其他周边地区，是否更有竞争力？换句话说，Twelve Trees Park在这场针对东伦敦商务区的“抢人大战”中，有什么竞争优势？

Twelve Trees Park最大的优势在于它处于最适合生活的区域。

无论是住在自己购置的房产内，还是租赁别人的房产暂住，每个人都不会希望自己的住所仅仅是一个用来吃饭睡觉的工具（现在可能还要加上工作，因为居家工作已经是一股成型的大潮），而是一个真正能够享受生活的载体。那么生活由什么组成呢？我们容易想到的大概就是娱乐、消费和交际。而Twelve Trees所在的地区就有一流的对应设施。

首先是娱乐，Twelve Trees就在当年的奥运主场旁边，因此在伦敦来说，体育休闲类的活动场地没有比此地更丰富的了；消费方面，著名的购物中心Westfield近在咫尺，另一家已经要跨越半个伦敦去到西区；线下交际是建立在活动内容和交通便利上的，活动内容不消多说，奥运城内的休闲设施和商业设施已经足够，交通便利方面，此处坐拥5条主要地铁线，通往伦敦各处都极为便利。

基于这种优势，在和东伦敦附近的其他区域竞争时，面对Hackney、Islington这样的接壤金融城的区域，Newham能够在休闲活动和购物设施不至于落后的情况下保有价格优势；在面对Waltham Frost、Haringey这样的房价较低的区域能够在可负担性不至于落后的情况下保有基础设施的优势，从而帮助其从“抢人大战”中胜出。此外，Twelve Trees Park在地理位置上紧贴Stratford改造区，有临近科技城和金丝雀码头，因此从距离上来说也比周边其他区域，比如Waltham Frost上来说便利得多。

项目分析—其他优势

能够接受来自东伦敦三个最主要的城市改造区工作人员的住房需求是Twelve Trees Park这样的楼盘最大的优势，但不是其唯一的优势。除此之外，Twelve Trees Park对于学生住房需求也有一定的接受能力，同时由于其自身的设计，在销售上也能保有一定优势。

我们先来看学生住房方面的需求，在东伦敦，目前的升级改造区中不但涉及到了高科技和金融业的商务环境，也包含了大学的集聚。在东伦敦的校区中，最有名的该是伦敦大学学院UCL的校区，除此之外还有UAL，即伦敦艺术学院（在QS世界排名中为世界第二优秀的艺术学院）分校区，东伦敦大学等学院。后两所大学虽然学生数不如UCL（超过4万，为英国所有实体大学第一名），但也有1万名以上的在校生，伦敦艺术学院接近2万。这些学校的学生中，非英格兰本土的学生比例非常高，比如说UCL，非英格兰学生接近50%，UAL则达到了53%。这些学校会把多少学生分到东伦敦还未可知，但由于发达的交通，由Twelve Trees Park通到学校本部的时间也在20分钟以内（同样在此范围内的还有伦敦政经学院LSE等），因此也能够对这些学校内的学生产生一定吸引。

除此之外，Twelve Trees Park的自身设计也带有一定优势。

由于位于土地资源较丰富的Newham（与金融城、Tower Hamlets、Camden等区相比），开发商Berkeley得以为这一项目打造成片的绿地。在这一小区里，绿地面积达到了4.5英亩，且提供了WIFI连接，令网络的通畅性得以保证。而根据Savills最近的调查，在疫情之后的住宅买家里，由于居家工作的影响，住处有开放空间和良好的网络越来越被人看重，因此相比于一整栋高层公寓（Tower Apartment），小区型的住宅在疫情后预计将更受欢迎。而在开放的活动空间内还配备了良好的网络连接，则更是锦上添花。

综上所述，Twelve Trees Park凭借专业的开发团队带来的能耗优惠，东伦敦大规模城市更新带来的潜在需求，以及本身交通和设计上的优势到销售和租赁上的转化，成为了具备较强投资可行性的项目。

（本文为项目的市场分析，不构成投资建议，详情请咨询专业人士）